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'Bilanzierung' von Schenkungen


| 20.11.2015 10:54 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Wenn bei der Schenkung einer Immobilie dem Schenker ein Wohnrecht in der Immobilie vorbehalten bleibt wirkt sich dies ja mindernd auf den Wert der Immobilie aus. Somit kann durch dieses Wohnrecht die Schenkungssteuer reduziert werden.
Gilt dies auch, wenn im Zuge einer Schenkung der Schenker ein Wohnrecht in einer anderen Immobilie erhält?
Etwas konkreter: Der Schenker (Vater) schenkt dem Sohn ein Haus und der Sohn "schenkt" dem Vater gleichzeitig ein Wohnrecht in einem anderen Gebäude. Können dann beide Schenkungen "bilanziert" werden, d.h. der Sohn muss nur die Differenz aus den beiden versteuern? Falls nein, gibt es hier eine Alternative?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann zur Bewertung der Höhe des Wertes einer zu verschenkenden Immobilie ein eingeräumtes Wohnrecht wertmindernd geltend gemacht werden. Die Wertminderung berechnet sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung der Berechtigten multipliziert mit der durchschnittlichen Monatsmiete. Dieser Betrag wäre zum Abzug zu bringen vom Wert der Immobilie.

In Ihrem Falle verhält es sich aber anders. Es wird ein Wohnrecht in einer anderen Immobilie zugestanden. Dies ist für die zu verschenkende Immobilie kein wertiger Faktor und kann daher auch nicht zur Anrechnung gebracht werden. Eine Bilanzierung ist also wie von Ihnen angedacht nicht möglich.

Als Alternative wäre das Wohnrecht in der zu verschenkenden Immobilie anzuregen. Diese müsste nicht ausgeübt werden. Es könnte dann auch in der anderen Immobilie ein Wohnrecht übertragen werden, also zweimal ein Wohnrecht übertragen.

So ließe sich zumindest der Wert der übertragenden Immobilie mindern, man wäre aber auch dem Risiko ausgesetzt, dass der Vater an zwei Immobilie ein Wohnrecht hätte.

darüber hinaus haben Sie als Kind einen relativ hohen Freibetrag bzgl. der Schenkungssteuer von 400.000,00 EUR. Oftmals ist dieser bereits ausreichend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2015 | 12:29

Sehr geehrter Herr Park,

herzlichen Dank für die verständliche und umfassende Antwort. Ich möchte dennoch von der Möglichkeit einer Nachfrage Gebrauch machen:
Ist es (aus steuerlichen Gründen) notwendig ein Wohnrecht auch in der zweiten Immobilie einzutragen oder reicht es aus, wenn der Sohn (in dessen Eigentum sich diese befindet) auf die Mietzahlung (Vater wohnt bereits dort) verzichtet? Droht durch diese Konstruktion ein anderes steuerliches Unheil, insbesondere Einkommensteuer (abgesehen von der Tatsache, dass dann keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung mehr geltend gemacht werden können)?

Wie ist der Faktor (Multiplikator zur ortsüblichen Jahresmiete) zur Berechnung des Wertes des Wohnrechts, wenn der Vater 77 oder 78 Jahre alt ist (gibt es hier eine Tabelle oder Anleitung zur Berechnung)?

Ja, die 400.000 Freibetrag sollten in vielen Fällen ausreichen... Die Geldpolitik sorgt aber dafür, dass in manchen Gegenden die Preise selbst für normale Häuser diesen Betrag übersteigen...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2015 | 13:43

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage. ich werde mich in diesem Zusammenhang gleich wieder bei Ihnen melden.

Ergänzung vom Anwalt 20.11.2015 | 13:57

Verzichten Sie in der zweiten Wohnungen auf Mietzahlungen, so ist Ihnen hieraus aus meiner Sicht steuerrechtlich "kein Strick" zu drehen. Dieser Vorgang ist steuerrechtlich neutral. Wie Sie bereits ausgeführt haben, wird Ihnen die Möglichkeit der Werbungskostengeltendmachung entgehen.

Wollen Sie ein Wohnrecht steuerlich geltend machen, so muss es unbedingt im grundbuch eingetragen werdne und auch gelebt werden, sonst wird es nicht anerkannt.

Der Modus der Bewertung ergibt sich aus § 14 Abs. 1 BewG. Hier ist die Jahresnettomiete zu errechnen und mit der statistischen weiteren Lebenserwartung Ihres Vaters zu multipliziert. Diese liegt meines Wissens nach gegenwärtig bei 78,01 Jahren. Die Differenz zu diesen 78,01 Jahren wäre als Multiplikator anzusetzen.

Da Ihr Vater Ihrem Vortrag nach bereits um die 78,01 Jahre alt ist, wird die Minderung entsprechend gering ausfallen. Hier ist mit einer weiteren statistischen Lebenserwartung von ca. 4,5 Jahren zu rechnen. Mit diesem wäre die Jahresnettomiete zu multiplizieren.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park
Bewertung des Fragestellers 20.11.2015 | 22:55


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