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Bewertung eines Zweifamilienhauses


10.12.2007 01:26 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich bin Miterbe geworden und gehöre der Steuerklasse 3 an, die ja bekannterweise keine nennenswerten Freibeträge hat und die durch restliche Vermögensgegenstände bereits aufgezehrt sind.

Hauptbestandteil des Nachlasses ist ein Zweifamilienhaus, das im Erdgeschoss von Erblasser als Büro (70qm) und im Obergeschoss und Dachgeschoss als Wohnung (120qm) genutzt wurde. Der Erblasser hat die Wohnung - er ging ins Altersheim und verstarb dort - 18 Monate zu einer Gefälligkeitsmiete von Euro 3,4 vermietet. Die restliche Zeit während der steuerlich relevanten 3 Jahre hat er die gesamte Immobilie selbst genutzt.

Ortsüblich wäre im günstigsten Falle laut Mietspiegel Euro 3,8 für das EG und 3,7 für das OG+DG. Dies wäre aber schon am untersten Ende des Möglichen gewesen, weil ich die untersten Sätze aus dem Mietspiegel genommen habe. Jetzt stellt sich die Frage, wie man die beiden Wohnungen in der Erbschaftsteuererklärung ansetzt, natürlich steuerlich möglichst günstig.

(1) Kann man 3,4 Euro/qm für die gesamte Zeit für beide Wohnungen ansetzen und dann mal gucken, was das FA sagt.
(2) 3,4 Euro/qm für die gesamte Zeit für die Wohnung OG + DG und 3,8 Euro/qm für die gesamte Zeit EG
(3) 3,4 Euro/qm für die 18 Monate der Vermietung, 3,7 für die Eigennutzung (Wohnung OG + DG ) und 3,8 Euro/qm für die gesamte Zeit Eingenutzung des EG.


Eingrenzung vom Fragesteller
10.12.2007 | 01:44
Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Bewertung des Zweifamilienhauses für Zwecke der Erbschaftssteuer Stellung und beantworte diese wie folgt:

Dabei möchte ich nachfolgend auf die gesetzliche Regelung des § 146 Abs. 2 und 3 BewG hinweisen:

„(2) 1Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). 2Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. 3Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.
(3) 1An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,
1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
2Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. 3Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.“

Da die Wohnung für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten vermietet war und die Miete nicht mehr als 20% von der üblichen Miete abwich, sind OG + DG mit 3,4 EUR/qm anzusetzen.

Das eigengenutzte EG ist mit der ortsüblichen Miete von offenbar 3,8 EUR/qm anzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht
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