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Betriebskostenabrechnung zu hoch?


| 24.11.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo, ich habe vor ein paar Tagen die NK-Abrechnung für das Jahr 2005 erhalten.Nach Prüfung der Unterlagen (Kopien der Belege lagen soweit bei)erschienen mir 2. Posten zu hoch. Die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung. Daher habe ich beim Vermieter Einspruch eingelegt und wir werden uns demnächst noch zusammensetzen, da auch meine Nachbarn davon betroffen sind.Nun zu den Zahlen.Im Mietvertrag wurde eine Vereinbarung über eine NK Vorauszahlung über 50Euro getroffen, wobei es sich nur um kalte Betriebskosten handelt, da ich Heizung,Wasser und Strom direkt mit den Anbietern abrechne.Als Anlage bekam ich eine Mietraumbeschreibung mit Übergabeprotokoll, auf deren Rückseite sich ein allgemeiner Vordruck über die möglichen Betriebskosten (17 Posten) befindet.Im Mietvertrag selbst wurden diese jedoch nicht aufgeschlüsselt, also wofür diese 50 Euro nun verwendet werden.In der Abrechnung ist nun die Grundsteuer enthalten, die auf unsere qm Zahl vom gesamten Gebäude umgerechnet wurde, wobei sich in dem Wohngebäude auch ein Bäckereibetrieb befindet, der in dem angesetzten Gesamtbetrag enthalten ist. Ist denn die Grundsteuer für einen Betrieb nicht höher und muss er nicht rausgerechnet werden?(Grundsatz der Umlagengerechtigkeit) Dann der Betrag für die Gebäudeversicherung und Haftpflicht. Dieser beläuft sich auf 295 Euro nur für unser 99qm Reihenhaus. (Die Nachbarn haben jeder noch mal ähnliche Beträge)Ist das nicht viel zu hoch? Lt. Bundesdurchschnitt dürften es doch nur ca. 150euro sein. Dann noch etwas zu unserem Mietvertrag. wir haben einen Zeitmietvertrag gültig ab 01.05 für 5. Jahre. Der Vermieter hat dort als Begründung der Befristung ein Kreuz bei "für sich" und zusätzlich bei Angabe der Namen der Angehörigen die Namen m e i n e r Kinder eingetragen. Ist das so korrekt oder habe ich eine Möglichkeit dadurch bei Bedarf früher aus dem Mietvertrag rauszukommen, da es ja völliger Quatsch ist!
24.11.2006 | 15:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Höhe der Grunderwerbssteuer
Betriebskosten, auch die Grundsteuer, schuldet der Mieter nur dann, wenn dieses vertraglich wirksam vereinbart worden ist. Ausreichend ist zum Beispiel, dass auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung Bezug genommen wird, der auch die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer beinhaltet. Nach Ihrer Schilderung waren auf dem Übergabeprotokoll der Hinweis auf Betriebskosten. Das Übergabeprotokoll kann Bestandteil des Mietvertrages sein, in Standardmietverträgen ist das meist am Ende des Mietvertrages vermerkt. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, müssen Sie die Nebenkosten übernehmen, die nach der Berechnungsverordnung auf die Mieter abgewälzt werden dürfen und dazu gehört auch die Grundsteuer.
Hinsichtlich der Höhe gilt folgendes: Die Grundsteuer wird nach den Vorschriften des Grundsteuergesetzes festgesetzt und erhoben. Besteuerungsgrundlage ist der durch das Finanzamt festgestellte Einheitswert und der Steuermessbetrag. Der Jahresbetrag der Grundsteuer ergibt sich durch die Anwendung des Hebesatzes auf den Steuermessbetrag. Der Einheitswert ist abhängig von der Grundstücksart (bebaut, unbebaut, gemischt genutzt). Die Steuermesszahl ist ein vom Finanzamt festgelegter Faktor (nach Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus). Durch die zuständigen Steuerbehörden/Gemeinden wird der Hebesatz jährlich festgelegt. Die Grundsteuer für die gewerbliche Fläche wird voraussichtlich höher ausfallen. Sie müssen den Teil bezahlen, der für privat genutzte Räume angesetzt wird. Das müsste sich jedoch genau aus dem Grundsteuerbescheid ergeben. Bitten Sie den Vermieter um Kopie des Bescheids, dann ist eine genaue Aufschlüsselung möglich.

2. Die Gebäudeversicherung kann in der Höhe, wie sie entstanden ist umgelegt werden. Verlangen Sie hierfür den Versicherungsvertrag oder die Abrechnung. Gegebenenfalls haben Sie Anspruch auf eine Herabsetzung, wenn die Summe exorbitant hoch ist oder der Vermieter die gleiche Summe von allen Mietern mehrfach verlangt.

3. Wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung angkreuzt hat, ist die Frist zunächst bindend. Ich wage zu bezweifeln, dass lediglich ein falscher Name die Befristung unwirksam werden läßt.
3.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2006 | 10:24

Vielen Dank für Ihre Antwort. Meine Nachbarn und ich haben morgen Abend eine Unterredung mit unseren Vermietern (2 Herren) wo wir die Unstimmigkeiten abklären wollen. Dazu noch eine Nachfrage die Versicherung betreffend. Welche Posten der Gebäudeversicherung dürfen auf die Mieter abgewälzt werden? Wir vermuten nämlich, dass er ein Komplettpaket abgeschlossen hat, welches auch eine Rechtsschutzversicherung und Mietausfallversicherung u.s.w. einschließt, was die Höhe von 295 Euro pro Mieter erklären könnte. Soweit mir bekannt ist, brauchen die Mieter diese Kosten nicht tragen? Muss der Vermieter diese nicht anrechenbaren Posten aus der Versicherung rausrechnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2006 | 17:35

Nach dem Kommentar zum Mietrecht Schmitt-Futterer, §§ 556, RN 172 BGB sind die Kosten für die Gebäudeversicherung anteilig vom Mieter zu bezahlen, sofern das vertraglich vereinbart wurde. WEnn bei der Gebäudeversicherung auch die VErsicherung für Mietausfälle enthalten sind, sind diese ebenfalls umlagefähig. ARgumentiert wird, dass auch bei Herausrechnen dieses Anteils keine Prämienreduzierung erlangt wird. Sie müssen darauf achten, dass die Vericherung anteilig auf jeden Mieter umgelegt wird und nicht die gesamte Summe von jedem Einzelnen gefordert wird. Jedoch können Sie nicht verlangen, dass der Anteil für Mietausfall oder Rechtsschutz herausgerechnet wird, da der Vermieter hierzu nicht in der Lage ist.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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"Zumindest habe ich eine rechtliche Orientierung für das anstehende Gespräch bekommen, auch wenn ich das Meiste bereits selbst recherchiert hatte. Leider ist für mich diese Anwort nicht sonderlich positiv ausgefallen, so dass ich vermutlich nicht um die hohe Nachzahlung herumkomme.Trotzdem habe ich nun einen Leitfaden, nachdem ich die Forderung auf Plausibilität prüfen kann. Vielen Dank! "
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Zumindest habe ich eine rechtliche Orientierung für das anstehende Gespräch bekommen, auch wenn ich das Meiste bereits selbst recherchiert hatte. Leider ist für mich diese Anwort nicht sonderlich positiv ausgefallen, so dass ich vermutlich nicht um die hohe Nachzahlung herumkomme.Trotzdem habe ich nun einen Leitfaden, nachdem ich die Forderung auf Plausibilität prüfen kann. Vielen Dank!


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