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Unkorrekte Abrechnung der Mietkaution mit dem Vermieter


| 20.03.2012 14:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Hallo,
ich habe 10 Monate in einer möblierten Wohnung gewohnt und bin Ende April 2011 ausgezogen. Ich habe eine Kaution von 2100 Euro hinterlegt. Beim Rückgabetermin der Wohnung behielt der Vermieter 1000 Euro ein mit dem Hinweis, dass die Wohnung nicht sauber wäre und Schimmel hätte. Ein ordentliches Übergabeprotokoll wurde nicht erstellt. In der Unterlage wurden lediglich die Zählerstände vermerkt. Mir wurden nur 1100 Euro übergeben und die Sache einseitig als abgeschlossen erklärt. Im Anschluß hat mein Anwalt das Geld eingefordert. Daraufhin schickte der Vermieter Belege über eine Reinigung der Wohnung im Wert von knapp 600 Euro sowie Belege über neuangeschaffte Matratzen (1400 Euro). Eine Rückzahlung lehnte er klar ab. Zu erwähnen ist noch, dass bei der Wohnungsübergabe ein Freund des Vermieters anwesend war, der sicherlich einiges für ihn bezeugen würde. Meine Frage ist nun, ob hier eine Klage vor Gericht Aussicht auf Erfolg hat und wenn ja wie hoch die Aussichten sind aufgrund welcher Rechtslage.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Der Vermieter darf die Kaution bzw. einen Teil davon nur einbehalten, wenn er berechtigte Ansprüche gegen Sie hat. Er muss die Berechtigung dieser Ansprüche beweisen, d.h. er muss zunächst nachweisen, welche Mängel bei der Wohnungsübergabe vorhanden waren. Dann muss er nachweisen, dass die von ihm verlangten Kosten in dieser Höhe entstanden sind. Sie können dagegen einwenden, dass die Mängel bereits bei Ihrem Einzug vorhanden waren (wenn das stimmt und wenn Sie das beweisen können, z.B. durch das Einzugsprotokoll oder durch Zeugenaussagen).

Wenn bei der Übergabe Mängel vorliegen, muss der Vermieter Ihnen zunächst Gelegenheit geben, die Mängel selbst zu beseitigen. Aus Ihren Angaben kann ich nicht entnehmen, ob er das getan hat bzw. ob Sie sich geweigert haben.

Letztlich wird alles auf die Frage hinauslaufen, wer was beweisen kann. Wenn der Vermieter einen Freund bei der Übergabe dabei hatte, ist er schon mal im Vorteil. Wenn Sie allein waren, haben Sie keinen diesbezüglichen Zeugenbeweis. Es wäre zu klären, ob auch Ihnen irgendwelche Beweismittel zur Verfügung stehen, z.B. Zeugen, welche die Wohnung kurz vor der Übergabe gesehen haben.
Schließlich kommt auch ein Parteibeweis in Betracht, also Ihre Vernehmung nach § 448 ZPO. Dem sollten Sie aber nicht allzu große Bedeutung beimessen, da sich das Gericht auch ohne Ihre förmliche Vernehmung ein Bild von den Beteiligten macht und die jeweilige Glaubwürdigkeit wertet.

Wenn Ihnen also absolut keine Beweismittel zur Verfügung stehen, dann sehe ich für eine Klage keine guten Erfolgsaussichten, zumal ein Gericht immer versuchen wird, Sie zu einem Vergleich zu bewegen, so dass dann mit dem Vergleichsbetrag evtl. nur die Verfahrenskosten abgedeckt sind und Ihnen die Klage nichts bringt. . Wenn Sie nicht rechtschutzversichert sind, dann dürfte sich eine Klage nicht lohnen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dieser Angabe nur um eine grobe Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben handelt. Ich empfehle Ihnen, dass Sie sich von Ihrem Anwalt, der alle Details und die Unterlagen kennt, noch eine konkrete Einschätzung der Erfolgsaussichten und der Chancen/Risiken geben lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2012 | 16:29

Sehr geehrte Frau Plewe,

danke für die Infos.
Bezüglich der vom Vermieter benannten Mängel gab es definitiv keine Möglichkeit oder Aufforderung diese selbst zu beheben. Dies wurde vom Vermieter klar abgelehnt. Notwendige Nachbesserungen bei der Reinigung hätte ich natürlich selbst durchgeführt.
Bezüglich der Beweissituation ist es so, dass meine Freundin mich regelmäßig in der Wohnung besucht hat und den Status bezeugen könnte.

Ein Übergabeprotokoll wurde wie beschrieben verweigert. Ist dieses nicht obligatorisch, wenn man Teile der Kaution einbehalten will? Ein Übergabeprotokoll wurde beim Einzug übrigens erstellt. Dies enthält jedoch keine der vom Vermieter munierten Mängel, da ich hier sehr großzügig war.

Bitte teilen Sie mir mit, ob diese Details etwas an Ihrer Einschätzung in Bezug auf eine Klage ändern.

Viele Grüße
Der Mieter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2012 | 16:56

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Vermieter Ihnen nicht die Gelegenheit gegeben hat, die Mängel (insbesondere durch Reinigung) selbst zu beheben, dann steht ihm kein Anspruch auf Schadensersatz zu.
Es wäre zu klären, welche Verschmutzungen er genau moniert hat (Art des Schmutzes und an welchen Stellen diese gewesen sein sollen). Er muss diese genau bezeichnen und evtl. nachweisen, es genügt nicht, wenn er pauschal sagt, die Wohnung war schmutzig. Dann kommt es darauf an, ob Ihre Freundin diese Stellen gesehen hat bzw. bezeugen könnte, dass an diesen Stellen kein Schmutz war.
Dasselbe gilt für den Schimmel. Falls sich herausstellen sollte, dass Sie z.B. hinsichtlich der Matratzen schadensersatzpflichtig sind, muss er sich einen Abzug "neu für alt" anrechnen lassen, da die Matratezn vermutlich bei Ihrem Einzug nicht neu waren.

Ein Übergabeprotokoll ist nicht obligatorisch, es dient lediglich der Klarheit und der Beweiserleichterung.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich keine konkretere Einschätzung der Prozessrisiken vornehmen kann, da in derartigen Fällen vieles vom tatsächlichen Beweis abhängt (wie glaubwürdig treten Parteien und Zeugen vor Gericht auf, welche weiteren Beweismittel bringt der Vermieter noch vor etc.).
Ihre Chancen sind nicht bei Null, aber auch nicht extrem hoch.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 22.03.2012 | 14:26


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"Insgesamt eher schwammige Auskunft. Frage wurde letztlich nicht beantwortet."