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Welche Zeiträume kann der Vermieter der Betriebskostenabrechnung zugrunde legen?


| 31.01.2007 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Unser Unternehmen, eine GmbH, hatte in 2002 einen Mietvertag mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Ende 2004 wurde ersichtlich, dass eine Fortführung dieses Mietvertrages auf Dauer unter finanziellen Aspekten nicht mehr möglich war. Mit dem Vermieter wurde deshalb am 24.03.2005 ein neuer Mietvertrag mit Vertragsbeginn per 01.04.2005 über kleinere Flächen in einem anderen Objekt vereinbart. Am 28.04.2005 wurden die neuen Räumlichkeiten übergeben. Am 03.05.2005 bezogen wir die neuen Räumlichkeiten. Eine Übergabe der alten Räumlichkeiten an den Vermieter fand nicht statt.

Gemäß der Betriebskostenabrechnung für 2005 sollen wir nun eine Nachzahlung in Höhe von rund 1300 Euro leisten. Dabei fiel uns auf, dass die Betriebskosten für die alten Flächen bis zum 15.05.2005 und für die neuen Flächen ab dem 01.04.2005 berechnet wurden. Es besteht also eine Überschneidung von 1,5 Monaten.

Welche Zeiträume kann der Vermieter der Betriebskostenabrechnung für die alten und die neuen Flächen zugrunde legen? Ist die Nutzungsdauer ausschlaggebend oder Beginn bzw. Ende des Mietverhältnisses gemäß Vertrag?
Sehr geehrte Ratsuchenden,


im Bereich der Gewerberaummiete besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Es wird also bezüglich der Fälligkeit der Betriebskosten die vertragliche Grundlage heranzuziehen sein.

Grundsätzlich gehören die Betriebskosten aber zur Miete, so dass es gemäß § 535 BGB auf die Dauer des Mietverhältnisses ankommt und nicht auf die Dauer der Nutzung.

Denn solange Sie berechtigt sind, die Räume zu nutzen, sind Sie auch zur Gegenleistung verpflichtet. Machen Sie hiervon nicht Gebrauch, obwohl die Nutzung vertraglich vereinbart und auch tatsächlich möglich ist, geht dies zu Ihren Lasten.


Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Mitteilung geben, hoffe aber, Ihnen zumindest Klarheit über die rechtliche Situation verschafft zu haben.

Gerne können Sie bei Bedarf hier noch Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.01.2007 | 16:23

Habe ich Sie richtig verstanden? Für die vom Mieter geduldete Nutzung der alten Büroflächen über die Mietdauer (diese endete am 31.03.2005), also für deb Zeitraum vom 01.04.2005 bis zum 15.05.2005 kann der Vermieter keine Betriebskosten in Rechnung stellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.01.2007 | 17:03

Sehr geehrte Ratsuchenden,

leider nein. Im Ergebnis wird der Vermieter Ihnen die Zeit der Überschneidung „doppelt“ berechnen können. Zwar ist das vorige Mietverhältnis, wie Sie nunmehr mitteilen, ursprünglich zum 31.03.2005 beendet worden, so dass vertragliche Ansprüche über diesen Zeitraum hinaus an sich ausscheiden müssten.

Aufgrund der Duldung der weiteren Nutzung bis zum 15.05.2005 ist aber das Mietverhältnis entsprechend § 545 BGB verlängert worden. Folge hiervon ist der Fortbestand des Mietvertrags mit dem dort vereinbarten Inhalt bis zum Zeitpunkt der – hier einvernehmlichen – Beendigung.

Eine andere Beurteilung der Rechtslage kann sich nur aus einer anderslautenden Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern ergeben.

Ich hoffe, Ihre Fragen sind damit hinreichend beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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