Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.122
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Betreff: Mietkautionsabrechnung, gültige Individualvereinbarung?


10.04.2005 23:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ich zog zum 31.3.2004 aus meiner 1 Zi-Studenten-Wohnung in Düsseldorf aus. Zum Beginn des Mietverhältnisses legte der Vermieter mir folgende Individualvereinbarung vor, die ich ihm auf sein Drängen auch schriftlich bestätigte:

<small>
"Bei Auszug hat der Mieter die Schönheitsreparaturen lt. § 17 MV durchzuführen. Dazu gehören das Tapezieren der Wände mit Rauhfaser, das Anstreichen der Wände und Decken mit waschfester Dispersionsfarbe (weiß, Markenqualität), das Streichen der Innentüren mit Rahmen, der Außentüren von innen, der Heizkörper und Heizungsrohre sowie der Fußleisten. Bei erforderlicher Neutapezierung müssen die alten Tapeten entfernt werden. Sollten wegen einer kürzeren Vertragsfrist die Rauhfasertapeten noch nicht neu geklebt, sonder nur gestrichen werden, so werden als
Renovierungsausgleich DM 14,-/ pro Monat Mietdauer</br> in Rechnung gestellt. [...] Alle Arbeiten sind vor Auszug mit dem Vermieter abzustimmen und fachgerecht auszuführen."

</small>

Nach Auszug bekam ich am 14.4.2004 folgende Kautionsabrechnung:


<small>
_______________
„1 Kaution gezahlt 889,64 EUR
2 Zinsen aufgelaufen 26,67 EUR
3 BK-Rücklage 2004 -25,00 EUR
4 Ersatz für 3 nicht vorhandene Zimmerschlüssel -21,50

5 Renovierungsausgleich f. nicht erneuerte Tapeten lt.
IV v. 12.9.00 307,79 EUR reduziert auf -250,00 EUR</br>
6 Rücklage Türausbesserung Fa. Schwertfeger -130,00 EUR
7 fehlende Duschabtrennung -64,90
Rücküberweisung 421,91 EUR

Die Positionen 3,4 und 6 werden nach Rechnungsauslegung endgültig abgerechnet.“
</small>


_______________
Mich interessiert nun, ob die Individualvereinbarung grundsätzlich gültig und rechtmäßig ist und, ob demnach der Abzug von 250,00 EUR gerechtfertigt ist?
Auch würde ich gerne wissen, ob der Abzug für eine Duschabtrennung (eine einfache Duschspinne) rechtmäßig ist. Zumal diese im Mietvertrag nicht als Inventar erwähnt wurde und von mir entfernt wurde, als die Halterung defekt war. Auch erklärte sich die Nachmieterin ausdrücklich, auch gegenüber dem Vermieter bereit, selbst für einen Ersatz zu sorgen.



Zum 14.2.2004 bekam ich nun noch eine Betriebskostenabrechnung mit Heizkosten. Als mein Anteil für den Abrechnungszeitraum, also 91 Tage, wurden 331,01 EUR genannt, von denen als Vorauszahlung für den Abrechnungszeitraum von mir bereits 220 EUR gezahlt wurden. Meine Nachzahlung wurde folglich mit 113,01 EUR ausgewiesen. Dies kommt mit für drei Monate sehr hoch vor. Ist eine derart hohe Nebenkostenerhöhung zulässig?



Kann ich die Kautionsabrechnung nun noch anfechten und eventuelle Abzüge mit der Nachzahlung verrechnen? Welches Vorgehen schlagen Sie vor?
Mit welchem Wortlaut sollte ich gegebenenfalls meinen Widerspruch formulieren?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Die höchstrichterliche Kontrolle von (End-)Renovierungsklauseln begründet sich immer in einer AGB-Kontrolle. Nachdem Sie selbst schreiben, dass es sich in Ihrem Fall um eine individuelle Vereinbarung handelt, kann eine AGB-Kontrolle wohl nicht erfolgen.

Aber Achtung: eine AGB liegt dann vor, wenn Sie von einer Seite einseitig vorgegeben wird und für eine Vielzahl von Fällen verwendet wird. Evtl. ist diese „Individualvereinbarung“ doch als AGB zu werten, wenn der Vermieter dieses Vorgehen immer praktiziert.

Ansonsten ist eine individuelle Vereinbarung grundsätzlich gültig. Vereinbart werden darf zunächst auch alles. Nur in Fällen, in denen die Regelung sittenwidrig ist, gilt diese nicht.

Die Vereinbarung ist zwar für Sie extrem nachteilig, ob dies jedoch schon als sittenwidrig einzustufen ist, erscheint mir fraglich.

Hinsichtlich der Duschabtrennung müssen Sie einen Schaden, den Sie verursacht haben, beheben. Wenn dies bei der Duschabtrennung so war, müssen Sie Ersatz leisten. Wenn jedoch eine normale Abnutzung vorlag, ist das Ausbessern Sache des Vermieters. Was hier vorliegt, können Sie selbst beurteilen.

Ob der Preis angemessen ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Was Sie schildern spricht jedoch dafür, dass hier sehrteuer ausgebessert wird.

Die Nebenkostenabrechung ist dem Grunde nach korrekt. Ihnen muss für die Tage, die noch nicht abgerechnet wurden, eine Abrechnung erteilt werden. Diese Abrechnung muss aber Teil der regulären Jahresabrechnung sein. Hinsichtlich der Höhe fehlen mir jegliche Anknüpfungspunkte, um mich zur Höhe zu äußern. Die Höhe (wenn Sie richtig ist) macht die Abrechnung auf jeden Fall nicht unzulässig.

Widersprechen Sie der Abrechung schriftlich und fordern Sie den zuviel einbehaltenen Betrag unter Fristsetzung ein. daneben kann ich Ihnen nur raten, Einsicht in die Nebenkostenabrechnung zu nehmen und die in Ansatz gebrachten Kosten zu überprüfen. Dieses Recht haben Sie. Konkrete Formulierungsbeispiele kann ich Ihnen hier im Forum nicht geben, schildern Sie Ihre Einwendungen und machen Sie Ihre Rückforderung des Betrages x klar.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2005 | 00:15

Erstmal vielen Dank für die überraschend schnelle Antwort!


Der erste Teil Ihrer Antwort war mir unklar. Der Vermieter betreut sehr viele Mietwohnungen in Düsseldorf und sagte mir, dass dies Standard sei. Was wäre der Unterschied, falls man die Individualvereinbarung als AGB werten könne?


Bezüglich der Duschabtrennung: Kann ich auf die Nachmieterin verweisen, die den Ersatz der Duschspinne übernehmen wollte, und benötige ich dies von Ihr schriftlich?


Verstehe ich Sie richtig, dass ein Renovierungsausgleich von DM 14,-/ pro Monat Mietdauer grundsätzlich zulässig ist? Sollte man grundsätzlich versuchen der Abrechnung zu widersprechen mit dem Hinweis auf AGB und/oder Sittenwidrigkeit?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2005 | 12:37

Nach Ihrer weiteren Schilderung gehe ich davon aus, dass diese Ergänzung des MV eine AGB darstellt (s.o.).
Dann würde diese unter die Inhaltskontrolle fallen - daher wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu prüfen. Unter der BGH-Rechtsprechung habe ich große Zweifel, ob diese Klausel Bestand haben kann. Vielmehr gehe ich von deren Unwirksamkeit aus.

Wenn möglich, lassen Sie die Duschabtrennung doch bereits vor Einzug der Nachmieterin von dieser einbauen. dann haben Sie die Wohnung vertragsgemäß übergeben. Wenn eine Reparatur durch die Nachmieterin schriftlich zugesagt wurde, dürfte es dem Vermieter schwer fallen, hier einen Schaden nachzuweisen (es wird ja gemacht). Außerdem verstößt er im Zweifel gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.

Den Betrag von 14 DM/Monat können Sie individualvertraglich vereinbaren. Wenn ich jedoch - ohne Fachmann zu sein - mir die durchschnittliche Lebensdauer einer rauhfaser ansehe und die Kosten für einen Fachbetrieb erscheint mir dieser Betrag extrem hoch. Sie sollten einen Maler fragen, aber man könnte hier schon an Wucher denken.

Ich würde auf jeden Fall diese Argumente zunächst aufgreifen und mich damit gegen die Forderungen wehren. Ob und in welcher Höhe Sie dann ggf. die Kaution einklagen, sollten Sie mit einem Kollegen vor Ort besprechen.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER