Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:
Die höchstrichterliche Kontrolle von (End-)Renovierungsklauseln begründet sich immer in einer AGB-Kontrolle. Nachdem Sie selbst schreiben, dass es sich in Ihrem Fall um eine individuelle Vereinbarung handelt, kann eine AGB-Kontrolle wohl nicht erfolgen.
Aber Achtung: eine AGB liegt dann vor, wenn Sie von einer Seite einseitig vorgegeben wird und für eine Vielzahl von Fällen verwendet wird. Evtl. ist diese „Individualvereinbarung“ doch als AGB zu werten, wenn der Vermieter dieses Vorgehen immer praktiziert.
Ansonsten ist eine individuelle Vereinbarung grundsätzlich gültig. Vereinbart werden darf zunächst auch alles. Nur in Fällen, in denen die Regelung sittenwidrig ist, gilt diese nicht.
Die Vereinbarung ist zwar für Sie extrem nachteilig, ob dies jedoch schon als sittenwidrig einzustufen ist, erscheint mir fraglich.
Hinsichtlich der Duschabtrennung müssen Sie einen Schaden, den Sie verursacht haben, beheben. Wenn dies bei der Duschabtrennung so war, müssen Sie Ersatz leisten. Wenn jedoch eine normale Abnutzung vorlag, ist das Ausbessern Sache des Vermieters. Was hier vorliegt, können Sie selbst beurteilen.
Ob der Preis angemessen ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Was Sie schildern spricht jedoch dafür, dass hier sehrteuer ausgebessert wird.
Die Nebenkostenabrechung ist dem Grunde nach korrekt. Ihnen muss für die Tage, die noch nicht abgerechnet wurden, eine Abrechnung erteilt werden. Diese Abrechnung muss aber Teil der regulären Jahresabrechnung sein. Hinsichtlich der Höhe fehlen mir jegliche Anknüpfungspunkte, um mich zur Höhe zu äußern. Die Höhe (wenn Sie richtig ist) macht die Abrechnung auf jeden Fall nicht unzulässig.
Widersprechen Sie der Abrechung schriftlich und fordern Sie den zuviel einbehaltenen Betrag unter Fristsetzung ein. daneben kann ich Ihnen nur raten, Einsicht in die Nebenkostenabrechnung zu nehmen und die in Ansatz gebrachten Kosten zu überprüfen. Dieses Recht haben Sie. Konkrete Formulierungsbeispiele kann ich Ihnen hier im Forum nicht geben, schildern Sie Ihre Einwendungen und machen Sie Ihre Rückforderung des Betrages x klar.
Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Steininger
Rechtsanwalt
Erstmal vielen Dank für die überraschend schnelle Antwort!
Der erste Teil Ihrer Antwort war mir unklar. Der Vermieter betreut sehr viele Mietwohnungen in Düsseldorf und sagte mir, dass dies Standard sei. Was wäre der Unterschied, falls man die Individualvereinbarung als AGB werten könne?
Bezüglich der Duschabtrennung: Kann ich auf die Nachmieterin verweisen, die den Ersatz der Duschspinne übernehmen wollte, und benötige ich dies von Ihr schriftlich?
Verstehe ich Sie richtig, dass ein Renovierungsausgleich von DM 14,-/ pro Monat Mietdauer grundsätzlich zulässig ist? Sollte man grundsätzlich versuchen der Abrechnung zu widersprechen mit dem Hinweis auf AGB und/oder Sittenwidrigkeit?
Nach Ihrer weiteren Schilderung gehe ich davon aus, dass diese Ergänzung des MV eine AGB darstellt (s.o.).
Dann würde diese unter die Inhaltskontrolle fallen - daher wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu prüfen. Unter der BGH-Rechtsprechung habe ich große Zweifel, ob diese Klausel Bestand haben kann. Vielmehr gehe ich von deren Unwirksamkeit aus.
Wenn möglich, lassen Sie die Duschabtrennung doch bereits vor Einzug der Nachmieterin von dieser einbauen. dann haben Sie die Wohnung vertragsgemäß übergeben. Wenn eine Reparatur durch die Nachmieterin schriftlich zugesagt wurde, dürfte es dem Vermieter schwer fallen, hier einen Schaden nachzuweisen (es wird ja gemacht). Außerdem verstößt er im Zweifel gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.
Den Betrag von 14 DM/Monat können Sie individualvertraglich vereinbaren. Wenn ich jedoch - ohne Fachmann zu sein - mir die durchschnittliche Lebensdauer einer rauhfaser ansehe und die Kosten für einen Fachbetrieb erscheint mir dieser Betrag extrem hoch. Sie sollten einen Maler fragen, aber man könnte hier schon an Wucher denken.
Ich würde auf jeden Fall diese Argumente zunächst aufgreifen und mich damit gegen die Forderungen wehren. Ob und in welcher Höhe Sie dann ggf. die Kaution einklagen, sollten Sie mit einem Kollegen vor Ort besprechen.
