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Forderungen Vermieter nach Auszug


23.10.2006 13:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Unser Mietvertrag (vorformulierter Formularvertrag) beinhaltet eindeutig die vom BGH für ungültig erklärten starren Renovierungsfristen. Da wir nach Auszug aus der Wohnung Schwierigkeiten mit dem Vermieter haben, hätte ich gerne eine juristische Orientierung zu folgenden Fragen:

Sind die entsprechenden Klauseln bzgl. der Schönheitsreparaturen auch rückwirkend ungültig, d.h., können wir ein seit zwöf Jahren unrenoviertes Zimmer übergeben (NICHT verwahrlost, lediglich Wände und Fußleisten leicht verschmutzt/verstaubt, außer Dübellöchern keine Beschädigungen der Wand, prima überstreichbar)? Der Vermieter macht Renovierungskosten (für die komplette Wohnung) geltend.

Zählt das Zuspachteln von Dübellöchern auch zu Schönheitsreparaturen?

Wir haben im Laufe der Mietzeit zwei Lichtschalter ausgewechselt (defekte Kippschalter gegen Dimmer). Kann der Vermieter nun auf unsere Kosten eine komplette Überprüfung der Elektroanlage veranlassen (400 Euro), obwohl alle Lichtquellen und Steckdosen einwandfrei funktionieren? Seine Begründung: Das Auswechseln hat kein Fachmann gemacht.

Wir haben die Wohnung besenrein übergeben, der Vermieter besteht aber auf einer gründlicheren Reinigung, da im Mietvertrag i.B.a. die Übergabe der Begriff „sauber" auftaucht. In diesem Zusammenhang ist vielleicht nicht unwichtig, dass der Vermieter die Wohnung komplett renovieren will (Streichen, Parkett abziehen etc.). Da ist doch Fensterputzen und Kacheln auf Hochglanz bringen unsinnig.

Ähnliches betrifft die Fußleisten. Wir haben einige Meter Fußleisten lediglich an die entsprechende Wand gelegt, nicht aber festgenagelt, da der dortige Parkettboden u. E. nach 14 Jahren sowieso abgeschliffen werden muss. Der Vermieter präsentiert uns nun einen Kostenvoranschlag für das Annageln der Fußleisten.

In einem Zimmer haben wir durch falsche Rollen an einem Bürostuhl den Parkettboden auf ca. einem Quadratmeter beschädigt (lediglich die Lackschicht, Holz ist nicht defekt). Der Parkettboden ist seit 14 Jahren nicht renoviert worden. Welche Kosten kann der Vermieter uns in Rechnung stellen?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vorausgeschickt ist zu sagen, dass es in Ihrem Fall maßgeblich auf den Zustand der Wohnung ankommt, der mir nicht bekannt ist. Ich kann daher nur Ihre allgemeinen Fragen summarisch beantworten.

1.
Sofern die Schönheitsreparaturenklausel -nach Ihrer Schilderung- unwirksam ist, wirkt dies für die Vergangenheit, d.h. auch Klauseln, die vor dem Grundsatzurteil des BGH vereinbart wurden, sind unwirksam.

2.
Auch Nebenarbeiten, wie das Verspachteln von Dübellöchern, fallen unter den Begriff Schönheitsreparaturen, BGH, WuM 1993, 109. Im Einzelfall kann aber eine den üblichen Rahmen sprengende Zahl an Dübellöchern als Schaden gewertet werden.

3.
Ein Schaden, den der Vermieter erstattet verlangen kann, kann bei einer nicht fachgerechten Ausführung der Elektroarbeiten vor. Eine fachgerechte Ausführung ist allerdings auch durch einen Nichtfachmann möglich. Die Kosten für eine Prüfung sind nur zu erstatten, wenn tatsächlich auch ein Schaden festgestellt wird.

4.
Die Frage der Sauberkeit ist sehr subjektiv. Die Frage der ausreichenden Reinigung kann nur im Einzelfall beantwortet werden.

Maßgeblich ist aber der Ist-Zustand. Die Tatsache, dass Sie vermuten, es solle noch renoviert werden, entbindet Sie nicht von der Einhaltung der üblichen Sauberkeitsvorstellungen.

5.
Das Annageln der Fussleisten ist unter Umständen zu ersetzen, wenn die Fussleisten von Ihnen gelöst wurden. Waren sie von Anfang an aber nicht befestigt, besteht keine Zahlungsverpflichtung. Ggf. sollten Sie anbieten, die Fussleiste selbst zu befestigen.

6.
Das Abschleifen von Parkett gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Der Vermieter kann aber u.U. Schadensersatz verlangen. Maßgeblich für eine mögliche Schadensersatzpflicht ist, ob das Maß der üblichen Abnutzung für die Dauer der Mietzeit überschritten ist. Die Nutzung falscher Rollen an einem Bürostuhl spricht dafür, dass die Forderung des Vermieters insoweit dem Grunde nach berechtigt sein könnte.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2006 | 15:03

Nachfrage bezieht sich auf den vermutlich von uns verursachten Schaden am Parkettboden (letzter Absatz):
Wie ist in diesem Fall die Regelung "Neu für Alt" anzuwenden? Der Vermieter will den Boden ja sowieso abschleifen und neu versiegeln lassen. Bei der Renovierung würde "unser" Schaden behoben, ohne dass dem Vermieter Mehrkosten entstünden. Kann er uns trotzdem Kosten in Rechnung stellen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2006 | 15:11

Bei Parkett ist von einer gewöhnlichen Nutzugsdauer von 12 - 20 Jahren auszugehen. Die bisherige Nutzung muss sich der Vermieter selbstverständlich anteilig auf seine Ersatzforderung anrechnen lassen. Dies kann -wiederum einzelabhängig- sogar dazu führen, dass trotz Schadens eine Ersatzpflicht zu 100 % entfällt (z.B. LG Wiesbadebn, WuM 1991, 540 nach 16 Jahren Nutzung).

Mit freundlichen Grüßen

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