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Auszug aus einer Mietwohnung (Forderungen der Vermieter)

18.05.2010 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich ziehe aus einer Mietwohnung aus und der Vermieter stellt einige Forderungen. Die sind unten als Fragen formuliert. Ich bitte Sie um die Klarstellung.

Die relevanten Auszüge aus dem Mietvertrag folgen:
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§ 8 – Erhaltung der Mietsache
Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Küchen/Bäder/Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre. Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
Der Mieter ist verpflichtet, Veränderungen und Schäden an und in den Mieträumen, an und im Gebäude sowie auf dem Grundstück zu beseitigen, wenn sie von ihm, den zu seinem Hausstand gehörigen Personen, Untermieter(n), Besucher(n), Lieferanten oder Handwerker(n) schuldhaft verursacht wurden.

§10b – Bauliche Veränderungen und Einbauten durch den Mieter
Veränderungen an und in den Mieträumen insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen darf der Mieter nur mit ausdrücklicher Erlaubnis der Vermieters vornehmen, soweit es sich um ohne weiteres zulässige Maßnahmen bei der Einrichtung und Ausstattung der Wohnung handelt.
Die Erlaubnis kann davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich zu völligen oder teilweisen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Falle seines Auszuges verpflichtet.

§ 13 – Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsmäßigen Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben.
Eine nach dem Ablauf der in § 8 Ziff. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zu Beendung des Mietverhältnisses nachzuholen.
Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.

Anlage 2 zum Mietvertrag (ist nicht ausgehandelt worden, sondern vorgelegt)

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in renoviertem Zustand, d. h., Decken und Wände mit weißer Dispersionsfarbe (waschbeständig) fachmännisch gestrichen, Türen und Türzargen mit weißer Lackfarbe frisch lackiert sowie die Heizkörper mit entsprechender Heizkörperfarbe ebenfalls frisch lackiert zurückzugeben. Diese Verpflichtung ist Gegenstand der Verhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages gewesen. Der Mieter bestätigt dies durch Unterzeichnung dieses Vertrages.
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Die Wohnung wurde 2001 unrenoviert bezogen.

Der Teppichboden (Vermietereigentum) war schon damals in einem desolaten Zustand, deswegen habe ich ihn beim Einzug durch Linoleum ersetzt. Es gibt keine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter darüber.

In Schlaf- und Wohnzimmer habe ich die Wandtapeten angebracht. In den restlichen Räumen sind die Raufasertapeten (Vermietereigentum) belassen worden.

Bald ziehe ich in eine andere Wohnung um und suche die Antworten auf folgende Fragen:

1. Muss ich das von mir angebrachten Linoleum entfernen?
2. Muss ich die von mir angebrachten Wandtapete entfernen?
3. Muss ich für die Kosten der Beseitigung der Schäden an den Raufasertapeten (Katze) aufkommen?
4. Muss ich für die Kosten der Beseitigung der Schäden an den Türzargen (kleine Schraublöcher) aufkommen? Bzw. wird es reichen wenn ich sie einfach spachtele?
5. Müssen die Beschädigungen an den Wänden (Bohrlöcher) ausgebessert werden.
6. Einige Türen lagen die ganze Zeit auf dem Dachboden. Die könnten sich verzogen haben. Muss ich für die eventuell notwendige Instandsetzung aufkommen?

Vielen Dank im Voraus…

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie müssen hier strikt zwischen Schönheitsrenovierung und Schadensbeseitigung unterscheiden:

Die Klausel zu den turnusmäßiggen Schönheitsreparatungen und Endrenovierung sind nach höchstriochterlicher Rechtsprechung unwirksam, so dass Sie ansich nicht renovieren müssen. Nur, bei Ihren Fragen handelt es sich überwiegend nicht um turnusmäßige Renovierungen, sondern um echte Schadenbeseitigungsansprüche:


1. Muss ich das von mir angebrachten Linoleum entfernen?

Ja, Einbauten sind wieder zu entfernen, sofern der Vermieter sie nicht genehmigt hat (LG Mannheim. WuM 76, 181).

2. Muss ich die von mir angebrachten Wandtapete entfernen?

Nein, da keine Renovierungspflicht besteht ( BGH,Urt. v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 109/05).

3. Muss ich für die Kosten der Beseitigung der Schäden an den Raufasertapeten (Katze) aufkommen?

Ja, da dieses nicht mehr unter vertragsgemäßer Abnutzung fällt.

4. Muss ich für die Kosten der Beseitigung der Schäden an den Türzargen (kleine Schraublöcher) aufkommen? Bzw. wird es reichen wenn ich sie einfach spachtele?

Ja, die Beseitigung dieser Schäden kann verlangt werden. Spachteln wäre dann zulässig, wenn man danach die Beschädigungen nicht mehr erkennen kann.

5. Müssen die Beschädigungen an den Wänden (Bohrlöcher) ausgebessert werden.

Bestimmungsgemäße Bohrlöcher, die der Nutzung gedient haben, sind zulässig (LG Hamburg, Urt. v. 17.05.2001, Az.: 307 S 50/01). Dieses ist nach der Rechtsprechung aber immer eine Einzelfallentscheidung.

6. Einige Türen lagen die ganze Zeit auf dem Dachboden. Die könnten sich verzogen haben. Muss ich für die eventuell notwendige Instandsetzung aufkommen?

Ja; auch dabei handelt es sich um einen echten Schadensersatzanspruch.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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