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Kautionseinbehaltung, noch Nachzahlung vom Vermieter gefordert

| 25.06.2009 18:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich bin Anfang Februar aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe erst diesen Montag meine Kautionsabrechnung erhalten.
Sachverhalt: Vermieter hatte angeboten, dass wir die Wohnung nicht streichen müssen, da wir für Februar noch komplett Miete gezahlt haben. Meines Wissens hat der Nachmieter gestrichen, doch der Vermieter stellt uns 350 EUR Streichkosten in Rechnung mit Bezug auf den Mietvertrag. Dort steht, dass nach 3 Jahren 40% der Streichkosten nach Vorlage eines Kostenvoranschlags gezahlt werden müssen. Es liegt aber kein Kostenvoranschlag vor und es wurde mündlich vereinbart, dass wir nicht streichen müssen. Wir hatten genau 3 Jahre den Mietvertrag. Bei der Wohnungsübergabe wurden 3 Mängel festgestellt: Beschädigung von 1 Türblatt (Macke von ca. 5 cm), Beschädigung der WC-Türe (Haustür knallte gegen die Tür, dadurch Macke) und die Beschädigung eines Türrahmens. Für diese Macken wurden von der Kaution insg. 330 EUR abgezogen. Der Vermieter schreibt, dass er nur "pauschale Wertminderungen" berechnet und wenn wir dem "Vergleich" nicht zustimmen würden, dann sähe er sich gezwungen eine vollständige Mängelbeseitigung in Rechnung zu stellen. Der Vermieter behauptet nun desweitern, dass die Wohnungsübergabe ohne Licht stattgefunden hätte und die Wohnung nicht ordnungsgemäß gereinigt war. Dies stimmt aber nicht! Es war Licht vorhanden und die Wohnung war mehr als besenrein gereinigt. Nachträglich wären mit Zeugen Beschädigungen im Küchenboden entdeckt worden, die er uns aus "Entgegenkommen" nicht berechnet, sollten wir jedoch widersprechen würden auch diese berechnet. Außerdem bringt der Vermieter weitere 150 EUR für vorrauss. Nebenkosten in 2009 in Abzug, obwohl wir die Miete für Februar noch inkl. Nebenkosten bezahlt haben, aber ab dem 5. Februar gar nicht mehr dort gewohnt haben! Komisch ist auch, dass die Nebenkostenabrechnung für gesamt 2008 300 EUR betragen hat, außerdem wurde Wasser und Heizung am Tag der Schlüsselübergabe abgelesen, aber die NK-abrechnung lautet nur bis 31.12.
Wie ist hier die Rechtslage? Kann gegen den Vermieter vorgegangen werden und wenn ja, wer müsste die Anwaltskosten bezahlen und wie hoch wären diese ungefähr?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Zunächst ist grundsätzlich zu sagen, dass Sie natürlich auf Auszahlung der Kaution klagen können. Ein Anwalt ist für die Klage vor dem Amtsgericht nicht zwingend. Wenn Sie allerdings einen Anwalt beauftragen, dann müssen Sie die Kosten zunächst selbst tragen (ebenso wie die Gerichtskosten). Gewinnen Sie den Prozess, haben Sie einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter, können also den Gerichtskostenvorschuss sowie die gezahlten Anwaltsgebühren zurück verlangen.

Die Höhe der Anwaltskosten hängt davon ab, in welcher Höhe Sie den Rückzahlungsanspruch geltend machen. Geht es beispielsweise um 700 EUR, dann würden die Gerichts- und Anwaltskosten ca. 350 EUR betragen (für den Prozess in erster Instanz). Das Gesamtkostenrisiko - also inkl. der gegnerischen Anwaltskosten, die Sie im Fall des Unterliegens ebenfalls tragen müssten - würde ca. 570 EUR betragen.


Zu den einzelnen Punkten ist vorläufig zu sagen:

- Wenn Sie sich mit dem Vermieter über die Renovierung geeinigt haben, dann ist der Vermieter an die Vereinbarung gebunden. Das Problem wird allerdings darin liegen, dass Sie eine mündliche Absprache auch beweisen müssten. Wenn Ihnen das nicht gelingt, dann gilt die Regelung im Mietvertrag. Dort ist offenbar eine Abgeltung der Renovierungskosten nach Quoten geregelt. Es müsste anhand des Mietvertrags genauer geprüft werden, ob diese Klausel auch wirksam ist. Im günstigsten Fall ist die Klausel unwirksam und Sie müssen keine Renovierungskosten tragen.

- Zu den Schäden an den Türen lässt sich nur sagen, dass Sie sich auf eine Schätzung des Vermieters jedenfalls nicht einlassen müssen. Der Vermieter müsste einen Kostenvoranschlag vorlegen.

- Wegen der Schäden am Küchenboden kann der Vermieter keine Ansprüche mehr geltend machen, wenn diese nicht in einem Wohnungsübergabeprotokoll verzeichnet sind. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter behauptet, der Schaden beim Übergabetermin nicht erkennbar gewesen. Sollte kein Protokoll geführt worden sein, dann müsste der Vermieter im Rechtsstreit beweisen, dass Sie den Schaden verursacht haben.

- Zu den Nebenkosten: In der Miete enthalten ist in der Regel nur die Vorauszahlung, d. h. es können grundsätzlich noch weitere Kosten anfallen. Da die Endabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter einen angemessenen Betrag einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Ob 150 EUR für zwei Monate angemessen ist, lässt sich ohne weiteres nicht sagen. Zur Beurteilung müssten die Vorjahresabrechnung, die Höhe der laufenden Vorauszahlungen und die allgemeine Entwicklung der Betriebskosten bekannt sein. Am besten prüfen Sie dies zunächst anhand Ihrer eigenen Unterlagen.


Als Fazit lässt sich an dieser Stelle nur sagen, dass die Erfolgsaussichten eines Rechtsstreits von einigen Unwägbarkeiten abhängen. Wenn Sie sich mit dem Vermieter nicht einigen können, werden Sie die Angelegenheit einem Anwalt zur genaueren Prüfung übergeben müssen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2009 | 17:10

Guten Tag Hr.Juhre,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Unklar ist mir noch, ob Renovierungskosten auch von mir gezahlt werden müssen, vorausgesetzt die Klausel im Mietvertrag ist gültig, wenn wie oben beschrieben der Nachmieter auf eigene Kosten die Wohnung gestrichen hat.

Bezüglich Türschäden: wäre ein nachträglicher Kostenvoranschlag vom Vermieter gültig?

Die NK-Abrechnung betrug wie oben angegeben 300 eur für 12 monate in 2008, in 2009 wurden für 2 monate NK bezahlt, aber nur 1 Monat in der Wohnung gewohnt! Aufgrund diesen Verbrauchskosten kann der geforderte Betrag nur unverhältnismäßig hoch sein, oder?

Mit frdl. Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2009 | 17:55

Zu Ihrer Nachfrage:

- Wenn die Abgeltungsklausel wirksam ist, dann müssten Sie die 40 % des Kostenvoranschlags grundsätzlich bezahlen. Allerdings ist zu beachten: Es musste Ihnen in der Klausel das Recht geblieben sein, die Quotenzahlung durch eigene Renovierung abzuwenden. Wenn Ihnen dieses Recht vereitelt wurde, dann steht Ihnen ein Einwand gegen die Zahlungspflicht zu. - Allgemein ist außerdem davon auszugehen, dass die meisten Abgeltungsklauseln unwirksam sind. Vorläufig sollten Sie davon ausgehen, dass das auch bei Ihrem Mietvertrag der Fall ist und die Zahlung verweigern bzw. die vom Vermieter einbehaltene Summe herausverlangen.

- Der Vermieter muss jedenfalls auf irgendeine Weise darlegen (und im Streitfall auch beweisen) wie er den Schaden berechnet. Wenn der Schaden schon repariert ist, müsste er die Rechnung vorlegen. Wenn die Schäden durch Eigenleistung beseitigt wurden, dann müssten Materialrechnungen und Arbeitsstunden nachgewiesen werden.

- Die Nebenkosten erscheinen tatsächlich etwas hoch. Es dürfte eher eine voraussichtliche Nachzahlung in der Größenordnung von 30 - 60 EUR angemessen sein. Für eine höhere Summe müsste der Vermieter darlegen, dass die Betriebskosten im Vergleich zu 2008 erheblich gestiegen sind. Das müsste er im Streitfall mit Abrechnungen belegen. Vielleicht können Sie selbst auch einen aktuellen Betriebskostenspiegel beim örtlichen Mieterverein erfragen und sich genauer beraten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.06.2009 | 17:11

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