Besuchsrecht Vermieter

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich ausschließlich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt beantworte:

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel könnte insoweit problematisch sein, dass die "regelmäßigen" Abstände" nicht ausreichend klargestellt sind. Ferner fehlt das Erfordernis, dass der Besichtigungstermin vorher rechtzeitig (schriftlich) angekündigt und der Besichtigungsgrund mitgeteilt werden müssen.

Nach Ihren Angaben würde ich daher vorläufig die Klausel in Ihrem Mietvertrag als unwirksam bewerten wollen.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieter kein Besichtigungsrecht mehr hat. Die unwirksame Klausel wird vielmehr durch die übrigen rechtlichen Vorschriften ersetzt, § 306 Abs. 2 BGB .

Nach ständiger Rechtsprechung und wohl vorherrschender Meinung in der Rechtspraxis steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht aus § 535 BGB zu. Dies gilt auch dann, wenn eine Besichtigungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Grundsätzlich hat der Vermieter demnach ein Besichtigungsrecht, wenn er den Besichtigungstermin vorher rechtzeitig (möglichst schriftlich) ankündigt, der Termin zu den üblichen Besuchszeiten (also nicht frühmorgens oder spätabends) stattfindet und er ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung hat.

Ein berechtigtes Interesse ist beim Ablesen von Zählerständen sicherlich gegeben. Ein Interesse des Vermieters an der Wohnungsbesichtigung kann aber auch darin bestehen, sich über den Zustand der Wohnung zu informieren. Eine solche "Routinekontrolle" alle ein bis zwei Jahre wird von der Rechtsprechung grundsätzlich toleriert. Den Grund für die Besichtigung hat der Vermieter bei der Ankündigung seines Besuchs mitzuteilen.

Das bedeutet, dass der Vermieter trotz der evtl. unwirksamen Klausel im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht haben wird. Er muss allerdings die Formalia wie rechtzeitige Ankündigung, Mitteilen des Grundes etc. einhalten.

Urteile, wie das von Ihnen zitierte Urteil des LG München, sind immer Einzelfallentscheidungen. Die dort behandelte Klausel (Angabe von konkreten Tagen und Uhrzeiten) scheint auch sehr viel benachteiligender zu sein als die Klausel in Ihrem Mietvertrag. Zudem bestand wohl auch kein hinreichendes Interesse des Vermieters bzw. er hatte keinen Besichtigungsgrund in der Ankündigung angegeben. Das Urteil des LG München lässt sich insoweit nicht eins zu eins auf Ihre Situation übertragen. Es wäre daher sehr riskant, eine Besichtigung unter Berufung auf dieses Urteil zu verweigern.

Zusammengefasst bedeutet das für Sie:
Wenn der Vermieter den Termin rechtzeitig angekündigt hat und die Besichtigungen zur Feststellung des Wohnungszustands nur in größeren Zeitabständen von ca. 1 bis 2 Jahren durchgeführt werden, hat Ihr Vermieter ein Besichtigungsrecht. Sie müssen ihm dann den Zutritt zur Wohnung gewähren. Können Sie den angekündigten Termin nicht einhalten, müssen Sie dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen und sich mit ihm auf einen Ersatztermin einigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin