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Besichtigung durch den Vermieter

26.05.2013 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zu den Besichtigungsrechten des Vermieters.

Zunächst möcht ich kurz den zugrunde liegenden Sachverhalt schildern:
Im Rahmen eines (außergerichtlich) strittigen Mieterhöhungsbegehrens hat meine Vermieterin ihren Lebensgefährten und eine weitere mir nicht persönlich bekannte Person zu bevollmächtigten Vertretern erklärt. (Eine schriftliche Vollmacht liegt mir vor.) Seitdem regeln diese beiden Personen den Schriftverkehr mit mir und geben Willenserklärungen ab. Zuletzt hatten die beiden Vertreter angekündigt "sich vom allgemeinen Zustand der Wohnung ein eigenes Bild machen zu wollen". Dies habe ich abgelehnt. Jetzt hat meine Vermieterin angekündigt, nun (nachdem das Mietverhältnis bereits mehrere Jahre besteht) gemeinsam mit ihren Vertretern eine (anlassfreie) Besichtigung über den allgemeinen Zustand der Wohnung durchführen zu wollen. Ist dies zulässig?

Insbesondere geht es mir auch um die Beantwortung folgender Rechtsfragen:

1. Ist eine anlassfreie Besichtigung nach mehreren Jahren grundsätzlich zulässig?

2. Kann ein Vermieter zu einer anlassfreien Besichtigung beliebige Begleitpersonen bzw. Vertreter mitbringen?

3. Kann ein Vermieter, falls er für eine Besichtigung einen konkreten Anlass nennt z.B. eine beabsichtigte Erneuerung/Reparatur eines Heizkörpers, beliebige Begleitpersonen/Vertreter mitbringen oder muss die Anwesenheit dieser Personen durch den Anlass begründet sein? Darf der Vermieter in diesem Fall die ganze Wohnung betreten oder lediglich den betroffen Gegenstand in Augenschein nehmen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung, aufgrund Ihres niedrigen und trotz mehrfacher Hinweise auch meiner Kollegen nicht erhöhten Einsatzes in der standesrechtlich gebotenen Kürze wie folgt:

Ist im Mietvertrag das Besichtigungsrecht des Vermieters nicht ausdrücklich geregelt, steht diesem grundsätzlich nur bei konkret begründetem Anlass ein Anspruch auf Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen zu, so zumindest das AG Köpenick, Urteil vom 20.06.2001, Az.: 15 C 60/01. Denn Art. 14 Abs. 1 GG schütze nicht nur das Eigentum der Vermieter, sondern auch das Besitzrecht der Mieterin an der Wohnung. Mieter hätten zudem aus Art. 13 Abs. 1 GG das Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden, so dass BVerfG mit Urteil vom 16.01.2004, 1 BvR 2285/03.

Da es aber für das Besichtigungsrecht keine gesetzliche Regelung gibt (sieht man von der sehr allgemein gefassten und nicht auf das Mietrecht zugeschnittenen Regelung in § 809 BGB einmal ab), ist diese Rechtsauffassung nicht unumstritten. Teilweise wird dem Vermieter auch eine routinemäßige Besichtigung alle 1-2 Jahre zugestanden. Ein gewisses Prozessrisiko würde also bestehen, wenn Sie den Zugang mangels konkreten Besichtigungsgrundes verweigern würden.

Kann der Vermieter ein begründetes Interesse nachweisen, darf er unstreitig nach vorheriger Ankündigung mit angemessener Frist die Wohnung besichtigen. Er darf hierzu auch weitere von Ihm beauftragte Personen mitbringen, aber nur wenn dies objektiv notwendig ist (also z.B. einen Sachverständigen zur Mängelerforschung) und für den Mieter nicht unzumutbar ist.

Bei der Mängelbeseitigung ist der Zutritt grundsätzlich zu gewähren, da auch der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Mängel zu besichtigen, die Arbeiten vorzunehmen und die Arbeiten zu kontrollieren. Wenn sich der Mangel allerdings nicht in der Wohnung befindet und für die Behebung ein Betreten der Wohnung nicht notwendig ist, ergibt sich hieraus natürlich auch kein Zugangsrecht - ebenso umfasst das Zugangsrecht bei einem nur einen Raum betreffenden Mangel regelmäßig nicht die weiteren Räume der Wohnung.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2013 | 13:56

Sehr geehrter Antwortender,

vielen Dank für Ihre Antwort. Sie bemängeln jedoch darin meinen "niedrigen Einsatz" und weisen darauf hin, dass mehrere Kollegen auch eine Erhöhung anregten. Dazu möchte ich anmerken, dass die Mehrzahl der Anwälte, die meine Anfrage betrachteten, dies nicht tat. Generell gehe ich davon aus, dass jeder Anwalt den Aufwand und Nutzen der Beantwortung einer Rechtsfrage für sich bewertet. Sollte ihm das Entgelt zu niedrig erscheinen, so wird er von einer Beantwortung absehen. Es ist jedoch durchaus denkbar, dass ein anderer Anwalt zu einer anderen Einschätzung gelangt, beispielsweise weil er möglicherweise erst kürzlich einen vergleichbaren Fall behandelt hat und die Beantwortung deswegen wenig Zeit in Anspruch nehmen wird.
Die Beratung aufgund des Entgelts lediglich allgemein zu halten oder einzuschränken erschiene mir hingegen fragwürdig.

Nun zu meiner Nachfrage:

Sie teilen mir mit, dass bei der Verweigerung einer anlassfreien Besichtigung für mich ein gewisses Prozessrisiko besteht. In meiner 2. Frage hatte ich auch Auskunft über die Berechtigung von Begleitpersonen bei einer derartigen anlassfreien Besichtigung gebeten. Anders ausgedrückt: Besteht das Prozessrisiko auch, falls ich nur meiner Vermieterin die anlassfreie Besichtigung gestatte, jedoch nicht Ihren Vertretern?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2013 | 14:48

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wie ich schon geschrieben hatte, braucht zusätzlichen Personen der Zugang nur gestattet werden, wenn dies notwendig erscheint. Bei einer Routinebesichtigung ohne konkreten Anlass sehe ich hierfür aber keine Notwendigkeit und gehe daher davon aus, dass im Streitfalle ein Gericht (selbst wenn es ein anlassfreies Besichtigungsrecht der Vermieterin annimmt) ein Zugangsrecht für weitere Personen verneinen würde. Wenn Sie nur der Vermieterin die anlassfreie Besichtigung gestatten, dürften Sie rechtlich auf der sicheren Seite sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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