Beratung bezüglich der Übertragung von Grundstücksanteilen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Möglichkeit der Übertragung ohne Kenntnis von A und B

Eine Übertragung des Miteigentumsanteils von D an C ist grundsätzlich möglich, allerdings sind dabei einige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Nach deutschem Recht (§ 311b Abs. 1 BGB) bedarf die Übertragung eines Grundstücksanteils der notariellen Beurkundung. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst nach Vorlage der notariellen Urkunde.

Da es sich um Miteigentum handelt, ist für die Übertragung des Anteils an C die Zustimmung der übrigen Miteigentümer (A und B) grundsätzlich nicht erforderlich. Die Übertragung kann also ohne deren vorherige Kenntnis erfolgen. Allerdings werden A und B spätestens durch die Grundbuchänderung von der Übertragung erfahren, da das Grundbuch ein öffentliches Register ist und Miteigentümer in der Regel über Änderungen informiert werden.


2.

Schenkung oder Verkauf – Steuerliche Aspekte

Wenn D seinen Anteil unentgeltlich an C überträgt, handelt es sich um eine Schenkung.

Zwischen Schwager (D) und Schwager (C) gilt nach § 15 Abs. 1 ErbStG die Steuerklasse II mit einem Freibetrag von 20.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG). Übersteigt der Wert des Anteils diesen Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an.

Bei einem geschätzten Gesamtwert des Hauses von 100.000 € bis 150.000 € beträgt der Wert des 1/3-Anteils von D etwa 33.333 € bis 50.000 €. Damit würde der Freibetrag überschritten und Schenkungssteuer auf den übersteigenden Betrag anfallen.

Ein Verkauf des Anteils zu einem symbolischen Preis (z.B. 10.000 €) könnte als gemischte Schenkung gewertet werden.

Das bedeutet, dass die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Anteils und dem gezahlten Kaufpreis als Schenkung gilt und entsprechend besteuert wird. Die Finanzbehörde prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Ist der Kaufpreis deutlich niedriger, wird die Differenz als Schenkung behandelt.


3.

Wer entscheidet über den Wert? Muss ein Gutachter beauftragt werden?

Der Wert des Anteils ist für die Besteuerung maßgeblich.

Die Parteien können einen Wert ansetzen, der plausibel und nachvollziehbar ist. Die Finanzbehörde kann jedoch einen höheren Wert ansetzen, wenn sie den angegebenen Wert für zu niedrig hält. In Zweifelsfällen kann das Finanzamt ein Gutachten anfordern oder selbst einen Wert festlegen.

Ein Gutachter ist nicht zwingend erforderlich, kann aber zur Absicherung und zur Vermeidung von Streitigkeiten mit dem Finanzamt sinnvoll sein.


4.

Übertragung im Todesfall von D

Soll der Anteil von D im Todesfall an C gehen, empfiehlt sich die Errichtung eines Testaments oder Erbvertrags, in dem C als Erbe des Anteils eingesetzt wird.

Ohne eine solche Regelung würde der Anteil von D nach der gesetzlichen Erbfolge auf dessen Erben übergehen, was zu einer größeren Erbengemeinschaft führen könnte.


5.

Empfehlung zur Vorgehensweise

- Die Übertragung des Anteils von D an C ist ohne vorherige Zustimmung von A und B möglich, aber sie werden spätestens nach der Grundbuchänderung informiert.

- Eine Schenkung führt bei Überschreiten des Freibetrags zur Schenkungssteuer. Ein Verkauf zu einem symbolischen Preis wird als gemischte Schenkung behandelt, die Differenz ist steuerpflichtig.

- Der Wert sollte realistisch angesetzt werden, um spätere Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden. Ein Gutachten ist nicht zwingend, aber ratsam, wenn Unsicherheiten bestehen.

- Für die Übertragung im Todesfall sollte ein Testament oder Erbvertrag zugunsten von C errichtet werden.

- Es ist zu überlegen, ob die Übertragung jetzt oder erst im Rahmen eines Verkaufs des Hauses erfolgen soll. Eine sofortige Übertragung kann steuerliche Vorteile bringen, wenn der Wert aktuell noch niedriger ist.


6.

Zusammenfassend:

Die Übertragung ist rechtlich möglich, aber steuerliche Aspekte sind zu beachten. Die übrigen Miteigentümer müssen nicht zustimmen, werden aber informiert. Die Wahl zwischen Schenkung und (teilentgeltlichem) Verkauf beeinflusst die Steuerlast. Ein realistischer Wertansatz ist wichtig, um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden. Für den Todesfall sollte eine erbrechtliche Regelung getroffen werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt