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Bemessungsgrundlagen beim Haus-Teilverkauf mit Kreditübernahme

| 03.06.2016 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Ich besitze mit meinem Ex-Partner zusammen ein Haus, das Haus ist geteilt in Büro (gehört mir) und Wohnung (gehört uns beiden anteilig). Im Grundbuch ist die Teilung jedoch nicht eingetragen, d.h. ihm gehören 361/1000, mir der Rest. Auf dem Haus gibt es Hypotheken zugunsten der Hausbank, die restlichen Kredite belaufen sich auf 100.000 Euro gesamt für die Wohnung und 92.000 für das Büro. Der Kredit für das Büro läuft nur auf mich, die beiden anderen Kredite auf uns beide.
Nun zieht mein Ex-Partner aus und mein neuer Partner möchte ihm seinen Anteil, d.h. die 361/1000 abkaufen. Soweit alles gut, wir haben uns auf einen Kaufpreis geeinigt, unter Berücksichtigung des anteiligen Restkredites von 50.000 Euro. Jetzt nach Erhalt des Vorvertrages durch den Notar tauchen jedoch erhebliche Rechtsfragen auf: Der Notar möchte die ganzen Restkredite in den Kaufvertrag aufnehmen. Hier sehe ich folgende Problematik:
Woraus berechnet das Finanzamt dann die Grunderwerbssteuer? Bisher sind wir davon ausgegangen aus dem Kaufpreis + dem anteiligen Restkredit, dies entspricht ja auch dem tatsächlichen Wert. Wenn jedoch alle Kredite aufgeführt werden (wobei mein neuer Partner nach Umschreibung durch die Bank nur für die 100.000 Euro gesamtschuldnerisch haftet - das wollte die Bank so - für den Bürokredit nicht), nimmt das Finanzamt das dann als Bemessungsgrundlage? Wie kann man das umgehen um die Grunderwerbssteuer nur auf den tatsächlichen Wert zu bezahlen?
Und: woraus darf der Notar die Gebühren für den Kaufvertrag berechnen? Nur aus dem Kaufpreis? Oder kann der womöglich auch aus den gesamten Krediten berechnen?
Wir haben alles nur mit dem tatsächlichen Wert kalkuliert und sind jetzt ein wenig entsetzt.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne möchte ich versuchen, ein wenig zur Klarheit beizutragen:

Ohne die Einzelheiten der Grundbucheintragung und der Kreditverträge sowie des Kaufvertrages zu kennen, schätze ich die Situation so ein, dass bei dem ursprünglichen Kauf einige Fehler passiert sind.
Wie Sie selbst schreiben, hat keine Teilung im Sinne der Eintragung von Eigentumsanteilen im Grundbuch stattgefunden, es gibt nur eingetragene Anteile am Gesamteigentum, soweit die rechtliche Seite das Eigentum betreffend.

Auf der anderen Seite steht die kreditrechtliche Seite. Die Bank hat offenbar - und insofern abweichend vom Grundbuch - einen Unterschied zwischen Büro und Wohnung gemacht und dies auch unterschiedlich kreditiert, was durchaus ungewöhnlich ist.

Was das Darlehen angeht, wäre es durchaus Verhandlungssache und somit möglich, Ihren neuen Partner im Sinne eines Schuldnerwechsels - auch nur anteilig für den Wohnungskredit - haften zu lassen.

Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbssteuer rein auf Basis dessen, was Sie im Kaufvertrag als Kaufpreis ausweisen, dies hat also nichts mit dem Eigentumsanteil zu tun. Auch die Notargebühren für den Kaufvertrag werden auf Basis dieses Kaufpreises berechnet. Wenn dieser Kaufpreis also 50.000 € beträgt, wird auch dieser als Wertmaßstab genommen.
Sie können also nach meinem überschlägigen Dafürhalten darauf bestehen, dass der Notar nicht den Gesamtwert des Anliegens ansetzt, zumal ja auch kein Gesamtverkauf stattfinden, nicht einmal ein hälftiger Eigentumswert übertragen werden soll.

Unabhängig davon kann es Sinn machen, eventuell über eine Teilung im Sinne einer WEG nachzudenken, welche dann auch entsprechend der gewünschten Eigentumsanteile im Grundbuch eingetragen wird.

Ich bedauere, Ihnen ohne genaue Kenntnis der Unterlagen keine exaktere Einschätzung geben zu können, stehe aber für Rückfragen natürlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2016 | 19:35

Sehr geehrte Frau Fritsch,
vielen Dank schon mal für Ihre Antwort. Ich hätte dazu noch folgende Anmerkungen/Fragen:
Das Haus wurde mit Mietern darin gekauft, d.h. es war damals aus Gründen des Kündigungsrechtes unklug, eine Teilung vor dem Kaufvertrag vorzunehmen, aber es wurden da schon die künftigen Anteile beim Eintrag ins Grundbuch vorgenommen. Deshalb wurden die Kredite auch so aufgeteilt. Die Teilung erfolgte anschließend, wurde jedoch nie ins Grundbuch eingetragen (erschien uns nicht notwendig). Hätte eine Eintragung denn irgendwelche Vorteile? Und sollte man das wenn vor oder nach dem jetzigen Kaufvertrag machen? Was ist da finanziell günstiger?
Die Bank besteht auf einer gesamtschuldnerischen Haftung von mir und meinem neuen Partner für den Wohnungskredit, anteilig möchten sie das nicht machen. Was also die wichtigste Frage aufwirft: Müssen die Kredite im notariellen Kaufvertrag überhaupt erwähnt werden? Mein Ex-Partner besteht nicht darauf, da mit der Bank alles geklärt ist und ein Schuldnerwechsel stattfindet. Gibt es da rechtliche Vorschriften? Oder reicht es im Vertrag nur einen Kaufpreis zu nennen, dann wäre die Problematik ja gar nicht da. Ich bin nicht sicher, ob der Notar da objektiv ist, es geht ja um zusätzliche Gebühren aus knapp 200.000 Euro für alle Kredite, die das Haus betreffen.

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2016 | 19:35

Sehr geehrte Frau Fritsch,
vielen Dank schon mal für Ihre Antwort. Ich hätte dazu noch folgende Anmerkungen/Fragen:
Das Haus wurde mit Mietern darin gekauft, d.h. es war damals aus Gründen des Kündigungsrechtes unklug, eine Teilung vor dem Kaufvertrag vorzunehmen, aber es wurden da schon die künftigen Anteile beim Eintrag ins Grundbuch vorgenommen. Deshalb wurden die Kredite auch so aufgeteilt. Die Teilung erfolgte anschließend, wurde jedoch nie ins Grundbuch eingetragen (erschien uns nicht notwendig). Hätte eine Eintragung denn irgendwelche Vorteile? Und sollte man das wenn vor oder nach dem jetzigen Kaufvertrag machen? Was ist da finanziell günstiger?
Die Bank besteht auf einer gesamtschuldnerischen Haftung von mir und meinem neuen Partner für den Wohnungskredit, anteilig möchten sie das nicht machen. Was also die wichtigste Frage aufwirft: Müssen die Kredite im notariellen Kaufvertrag überhaupt erwähnt werden? Mein Ex-Partner besteht nicht darauf, da mit der Bank alles geklärt ist und ein Schuldnerwechsel stattfindet. Gibt es da rechtliche Vorschriften? Oder reicht es im Vertrag nur einen Kaufpreis zu nennen, dann wäre die Problematik ja gar nicht da. Ich bin nicht sicher, ob der Notar da objektiv ist, es geht ja um zusätzliche Gebühren aus knapp 200.000 Euro für alle Kredite, die das Haus betreffen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2016 | 19:59

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Ergänzungen. Gerne konkretisiere ich meine Ausführungen danach noch ein wenig:

Durch eine Aufteilung des Objekts auch im Grundbuch können Sie deutlich mehr Klarheit schaffen. Anders ausgedrückt: Sie haben Glück, dass Sie sich mit Ihrem Expartner einigen konnten. Im Falle einer Auseinandersetzung wäre die Situation - unabhängig von den Kreditanteilen - nicht ganz so klar. Er ist laut Grundbuch anteilsmäßiger Eigentümer zu 361/1000 des gesamten Grundstückes, also auch des Büros. Künftige Änderungen im Falle eines Verkaufs, Erbes etc. könnten so trennscharfer vorgenommen werden.

Der Zeitpunkt einer solchen Trennung dürfte für die Kosten nicht erheblich sein, die Gebühren für eine Teilung bleiben dieselben.

Es besteht für Sie keine Verpflichtung dazu, die Kredite und deren Höhe im Kaufvertrag zu benennen, nein. Rechtlich gesehen sind die Verträge (schuldrechtlicher Teil) unabhängig von der Eigentumssituation (sachenrechtlicher Teil).

Grundsätzlich hat also der Notar kein "Mitspracherecht". Da aber das Eigentum wie gesagt nicht geteilt ist, wird er das gesamte Objekt zur Wertbemessung heranziehen, so lange nicht ganz klar deutlich wird, dass nur ein Teil des Eigentums übertragen wird.
Es wäre also unrealistisch, wenn Sie Ihrem Freund das hälftige Eigentum an dem Gesamtobjekt einräumen, hierfür aber nur 50.000 € ansetzen würden, da der Anteil deutlich mehr wert ist. In einem solchen Fall würde das Finanzamt von einem gemischten Vertrag aus Teilkauf und Teilschenkung ausgehen und diesen entsprechend besteuern. Auch in diesem Fall jedoch ist der Wert des Vertrages und damit der Notargebühren alleine der Kaufpreis.

Sofern Sie aber nur einen Miteigentumsanteil einräumen, der dem Kaufpreis entspricht, sollte es weder gebühren- noch steuerrechtlich Probleme geben.

Gerne können Sie sich auch über meine Kanzlei wieder an mich wenden, falls ergänzender Beratungsbedarf auftreten sollte.
Im Übrigen wünsche ich Ihnen eine erfolgreiche Vertragsabwicklung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 03.06.2016 | 22:23

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