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Austragung Freundin Grundbuch !

| 23.03.2018 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Auseinandersetzung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft bezüglich einer Immobilie lässt sich häufig als Kaufvertrag gestalten, so dass Schenkungssteuer vermieden werden kann. Allerdings fällt Grunderwerbsteuer an.

Hallo,

Folgender Sachverhalt:
Ich und meine Freundin haben zusammen eine Grundstück in Höhe von 44.000€ erworben.Beide stehen im Grundbuch.Das Geld haben wir von meinen Eltern geliehen bekommen.
Nun haben wir ein Haus, was ich komplett in Eigenleistung errichtet habe, auf dem Grundstück gebaut. Dazu haben wir einen Kredit (beide Kreditnehmer)in Höhe von 100.000€ aufgenommen.
Wir haben dann einen notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrag mit folgenden Inhalt erstellen lassen:
Im Falle einer Trennung überlässt meine Freundin mir ihren Anteil von 50%. Im Gegenzug erstatte ich ihr das von ihr eingesetzte Kapital und sie’s kommt aus dem Kreditvertrag raus ( Übernahme ihrer Kreditsumme) Bisher wurde der Kredit noch nicht getilgt.
Der Wert des Hauses beläuft sich auf 140.000€

Fällt in diesem Fall eine Schenkungssteuer an? Wenn ja wie kann ich diese umgehen?
25.03.2018 | 12:28

Antwort

von


(169)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

da Sie nicht miteinander verheiratet oder verpartnert sind und es sich um keine Übertragung im Rahmen einer Scheidung handelt, beträgt der Schenkungssteuer-Freibetrag lediglich 20.000 EUR, § 16 Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz. Völlig zu Recht fragen Sie daher nach dem Anfall einer möglichen Schenkungssteuer.

Ihre Freundin wird Ihnen den Hälftemiteigentumsanteil allerdings nicht schenken, da Sie ihr im Gegenzug laut notariellem Partnerschaftsvertrag das von ihr eingesetzte Kapital auszahlen wollen. Ferner wollen Sie bewirken, dass Ihre Freundin aus dem Kreditvertrag mit der Bank entlassen wird.

Man würde hier also von der Notarin oder dem Notar einen Immobilienkaufvertrag über den Hälftemiteigentumsanteil erstellen lassen, so dass - bei Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung - keine Schenkungssteuer anfallen würde.

Allerdings fällt Grunderwerbsteuer an, da nach dem angegebenen Sachverhalt keine Befreiung gem. § 3 Grunderwerbsteuergesetz einschlägig ist, vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25.04.2001 - II R 72/00

In jedem Falle ist das Einverständnis der Bank im Vorfeld einzuholen. Hier kommt es in der Praxis häufig zu Problemen. Denn die Bank ist nicht automatisch verpflichtet, Ihre Freundin aus dem Darlehen zu entlassen. Insbesondere kann dies zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen, wenn keine Schuldübernahme möglich ist. Daher ist möglicherweise auch zu regeln, wer diese Vorfälligkeitsentschädigung (ggf. zu welchem Anteil) übernimmt.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise nützen. Gerne prüfe ich im Rahmen meiner Festpreis-Angebote einen etwa vorliegenden notariellen Vertragsentwurf und mache Ihnen Vorschläge zur Optimierung. Sollte etwas unklar geblieben sein, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach, damit Sie in jeder Hinsicht vollkommen zufrieden mit dieser Beratung sind.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2018 | 13:13

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Wie wird denn der Wert der Immobilie bestimmt, der gegengerechnet wird?
Und wird der Wert von der Geldleihung meiner Eltern von 44.000 € mit einbezogen ? ( Also ihr Anteil von 22.000€ )

Also können Schenkungssteuer anfallen, falls die Gegenleistung geringer ist als die geschenkte Leistung, sofern die Differenz größer 20.000€ Freibetrag ist?

Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2018 | 14:31

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Völlig richtig: Falls der auf Sie übertragene Hälftemiteigentumsanteil wertvoller ist als die Gegenleistungen und die Differenz 20.000 EUR übersteigt, kann Schenkungssteuer anfallen. Wenn Sie das Darlehen Ihrer Eltern an Ihre Freundin ebenfalls übernehmen, wird auch dieses als Gegenleistung berücksichtigt.

Der Wert der Immobilie bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und den Bewertungsrichtlinien. Es gibt dabei drei Bewertungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Einzelheiten sind kompliziert. Beim Vergleichswertverfahren gem. § 182 Abs. 2 BewG orientiert man sich grob gesagt an Vergleichswerten auf dem Grundstücksmarkt und zieht dafür die von den Gutachterausschüssen gem. §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichswerte heran. Das Ertragswertverfahren gem. § 182 Abs. 3 BewG gilt für Mietwohn. und Geschäftsgrundstücks (Renditeobjekte) und ist hier daher nicht anwendbar. Hilfsweise gilt aber, falls es keine geeigneten Vergleichswerte gibt, das Sachwertverfahren gem. § 182 Abs. 4 BewG . Dann zieht man neben dem Bodenrichtwert gem. § 179 BewG die Regelherstellungskosten des Gebäudes heran und reduziert diese um die Alterswertminderung.

Sie haben unabhängig vom konkret angewandten Bewertungsverfahren nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen. Dies setzt ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung voraus.

Sollte weiterhin etwas unklar sein, so melden Sie sich gerne unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.

Beste Grüße und viel Erfolg,

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.03.2018 | 06:32

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.03.2018
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