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Kündigung Bauvertrag BGB


01.08.2007 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bauen mit einem Generalunternehmer auf unserem eigenen Grundstück ein Haus, es handelt sich um einen BGB-Vertrag.

Gestern haben wir erfahren, dass der GU insolvent ist. Wie kommen wir jetzt am besten aus dem Vertrag raus, damit wir das Haus schnellstmöglich selbst fertig stellen können.

Ist direkt eine Kündigung möglich oder muss erst eine Frist zur Wiederaufnahme der Arbeiten bzw. zur Fertigstellung der Hauses gesetzt werden – falls ja wie lange muss die sein? Kann man nach Bestätigung des Insolvenzantrages durch das Amtsgericht kündigen oder muss man warten bis der Insolvenzverwalter seine Arbeit aufgenommen und die Lage gesichtet hat?

Wenn wir kündigen müssen wir uns dann auf bestimmte Paragraphen beziehen. Reicht es aus zu schreiben „wir bitten um Bestätigung der Kündigung bis zum xxx, falls wir bis dahin nichts von Ihnen hören gehen wir davon aus das Sie die Kündigung angenommen haben“ – oder brauchen wir zwingend eine Bestätigung (kaum machbar)?

Mit dem Weiterbau sollten wir warten bis der Tag der Kündigungsfrist verstrichen ist, oder?

An wen senden wir dieses Schreiben – an die Geschäftsführung und/oder den Insolvenzverwalter?

Sollten wir in dem Schreiben auch den aktuellen Bautenstand dokumentieren und aufzeigen, welche Mängel vorhanden sind und welche Gewerke noch fehlen und auch unsere noch offenen Forderungen an das Unternehmen nennen – wir sind mit den Zahlungen leider in Vorleistung getreten?

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Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Rechtliche beurteilung

Einschlägig ist in Ihrem Fall § 103 InsO. Danach hat der Insolvenzverwalter bei gegenseitigen Verträgen, die zur Zeit der Verfahrenseröffnung noch nicht vollständig erfüllt sind, ein Wahlrecht, ob er den Vertrag erfüllen will oder diesen ablehnt.

Ein solches Wahlrecht besteht auch für einen Bauvertrag. Soweit der Insolvenzverwalter Erfüllung des Vertrages wählt, haben beide Parteien Ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen.

Angesichts Ihrer Schilderung, wonach Sie für den aktuellen Bauabschnitt in Vorleistung getreten sind, wird der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Bauvertrages voraussichtlich ablehnen, da dies für die Gesamtheit der insolvenzgläubiger nachteilig ist. Ihre Schadensersatzforderung wegen Nichterfüllung können Sie dann lediglich als einfache Insolvenzforderung anmelden.

Soweit es zu einer Verteilung der Insolvenzmasse an die Gläubiger kommt, erhalten Sie auf Ihre Forderung die ermittelte Insolvenzquote.

Der Insolvenzverwalter hat diese Erklärung erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens abzugeben. Insoweit wäre von Ihnen zu prüfen, in welchem Stadium sich das Verfahren befindet.

2. Weiteres Vorgehen

Sie sollten den Insolvenzverwalter anschreiben und in Ihrer Eigenschaft als Insolvenzgläubiger um Mitteilung des Verfahrensstandes bitten. Danach fordern Sie den Insolvenzverwalter gem. § 103 InsO auf, sein Wahlrecht auszuüben. Auch der vorläufige Verwalter kann vor entsprechender Eröffnung des Insolvenzverfahren eine derartige Erklärung abgeben. Aufgrund Ihrer Angaben wird der Insolvenzverwalter spätestens nach Eröffnung des Verfahrens die Erfüllung des Bauvertrages ablehnen.

Sie sollten den Bautenstand möglichst genau dokumentieren, um später dann Ihren Schadenersatzanspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter beziffern zu können, wobei entsprechende Mehrkosten durch die Beauftragung weiterer Bauhandwerker im weiteren Verlauf der Bauphase zu berücksichtigen sind.

Eine Dokumentation durch einen Bausachverständigen wäre im Hinblick auf die Kosten für diesen zu prüfen, da bei Insolvenzverfahren von kleineren Bauträger zumeist nicht mit einer Insolvenzquote zu rechnen ist. Insoweit stünden dann die Kosten für einen Bausachverständigen nicht in Relation zu einer möglichen Insolvenzquote, soweit überhaupt eine Quote an die Gläubiger verteilt wird.

Möglicherweise reichen auch entsprechende Kostenvoranschläge von Handwerkern aus, um den Schaden zu dokumentieren.

Soweit Mängel vorliegen sollten Sie sich die Gewährleistungsansprüche des Insolvenzverwalter gegen die Subunternehmer auf Mängelbeseitigung abtreten lassen. Soweit Sie den Bau fortsetzen sollten entsprechende Mängel dokumentiert und gesichert werden, damit die Subunternehmer auch erfolgreich in Anspruch genommen werden können, notfalls durch ein Beweissicherungsverfahren.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Für eine weitergehende Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2007 | 22:37

Hallo,

vielen Dank für die schnelle Antwort, leider hilft sie uns nicht wirklich weiter denn Sie haben unsere konkreten Fragen nicht beantwortet.

Wie schon geschrieben ist es eben so, dass wir nicht Monate warten wollen bis der Insolvenzverwalter eingesetzt ist und sich einen Überblick verschafft hat sondern wir wollen aus dem Vertrag raus und das Haus selbst zu Ende bauen. Ich bin im 7. Monat schwanger und daher ist die Zeit knapp.

Könnten Sie uns bitte konkret beantworten ob eine Kündigung aufgrund Insolvenz möglich ist (generell ist eine außerordentliche Kündigung im Vertrag möglich - aber ist Insolvenz ein Grund dafür) und ob eine Formulierung wie „wir bitten um Bestätigung der Kündigung bis zum xxx, falls wir bis dahin nichts von Ihnen hören gehen wir davon aus das Sie die Kündigung angenommen haben“ möglich ist– oder brauchen wir zwingend eine Bestätigung (kaum machbar)?

Vielen Dank vorab!

Ergänzung vom Anwalt 02.08.2007 | 00:01

Sehr geehrter Ratsuchende,

ich bedaure, dass Ihnen die Antwort nicht weitergeholfen hat.

Eine fristlose Kündigung des Vertrages ist möglich, soweit der Vertrag eine Kündigung wegen Insolvenz nicht ausschließt. Die Insolvenz stellt einen derartigen wichtigen Grund dar, hilfsweise sollte die Kündigung auch den Verzug mit der Bauleistung enthalten. Die Kündigung richten Sie an den Insolvenzverwalter und an die Geschäftsführung des Generalunternehmers. Ein Verweis auf eine Rechtsnorm ist nicht erforderlich.

Eine Kündigung bedarf keiner Bestätigung, da sie einseitig vorgenommen werden kann, jedoch sollten Sie wenn möglich sich den Zugang der Kündigung bestätigen lassen bzw. die Kündigung durch Boten oder einen Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken zustellen lassen.

Da Sie von der von mir geschilderten Vorgehensweise aufgrund des Zeitdruck abweichen wollen, besteht die Gefahr, dass die Anmeldung Ihrer Insolvenzforderung bestritten wird und im Ergebnis nicht an einer möglichen nicht zwingenden Quotenverteilung teilnimmt. Weiterhin wird ein Nachweis entsprechender Mängel erschwert, wenn an dem Bauwerk zwischenzeitlich bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Obgleich ich Ihre Motivation, schnell aus dem Vertrag heraus zu wollen,nachvollziehen kann, habe ich Ihnen den dafür vorgesehen juristischen Weg aufgezeigt. Durch die Kündigung erleiden Sie dann unter Umständen den vorgenannten Rechtsverlust.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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