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Bauträger einer 2-Zimmer-Wohnung nimmt unabgestimmt Änderungen vor


14.10.2016 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



In einem Mehrfamilienhaus habe ich eine 2-Zimmerwohnung gekauft. Rohbau ist abgeschlossen, aktuell arbeiten Elektro und Sanitär. Die Wohnung ist mittig, rechts und links sind größere Wohnungen. Oberhalb der Wohnung ist das Dach, dort gehört eine Bühne zur Wohnung.

Letzte Woche sehen wir plötzlich in der Ecke, in der die Küche geplant ist, ein raumhohes Rohr auf dem Mauerwerk, das später verkleidet wird und ca. 15x15 cm Platz braucht. Dieses dient lt. anwesendem Sanitär-HW der Entlüftung der Wasserrohre. Er meinte, ihm wäre klar, dass das so nicht gut wäre, er hätte aber keine andere Möglichkeit, eine echte Handwerker-Planungsbesprechung hätte nicht stattgefunden. Er wies darauf hin, dass zur Entlüftung des innenliegenden Bades auch noch ein Rohr vom Bad aus oben an der Schlafzimmerdecke nach außen geführt werden müsse.

Beides war nie geplant, nie besprochen, die Küchenplanung ist abgeschlossen und muss lt. Möbelhaus in Teilen neu gemacht werden. Abgesehen von optischen Einbußen verringert sich der Platz in Schränken deutlich, große Schränke müssen durch kleine ersetzt werden. Ingesamt sehe ich die Küche deutlich in der Nutzung gemindert.

Den Bauträger mündlich angesprochen, bestätigte er die Planung des Entlüftungsrohres und bat für evtl. Mehrkosten bei der Küche an, diese zu übernehmen. Für beide Maßnahmen gäbe es keine Alternativen. Wir haben angeboten, die Bühne für die Badentlüftung zu nutzen, das würde aber wg. Brandschutz nicht gehen.

Ich habe schriftlich per Einschreiben beim Bauträger diesen unabgestimmten und wertmindernden Änderungen widersprochen und um Alternativvorschläge geben. Dafür habe ich eine Frist gesetzt, die heute abgelaufen ist, ohne Reaktion des Bauträgers.

Ich habe auch einen bekannten Bauingenieur befragt, der mir sagte, für beides gäbe es Alternativen, auch wenn diese aufwändiger und teurer wären.

Aus den Aussagen des Sanitärhandwerkers und des Bauträgers schließe ich, dass die Lüftungsplanung der innenliegenden Wohnung gar nicht oder zu spät stattgefunden hat. Es gibt im Haus Installationsschächte direkt außerhalb der Wohnung in Küchenecke und Badecke (lt. meinem Bekannten der eigentliche Platz für die Entlüftungen), die aber laut Bauträger schon voll sind.

In Summe sehe ich Versäumnisse bei der Planung, die ohne Rücksprache vom Bauträger "pragmatisch" geklärt wurden. Zwei Rohre, die auf dem Mauerwerk durch die Wohung führen, sehe ich als nicht zeitgemäß an und empfinde das als deutliche Wertminderung.

Frage ist jetzt, wie ich nach der abgelaufenen Frist für Nennung von Alternativvorschlägen weitermachen soll. Nachfrist setzen? Oder versuchen, einen Sachverständigen der IHK dazu zu ziehen (lt. Vertrag ist das der Weg bei Abnahmemängeln). Oder brauche ich hier dauerhaft einen Rechtsanwalt?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Da die Frist offenbar fruchtlos verstrichen ist, können Sie hier auch gleich einen Rechtsanwalt beauftragen, der Ihre Interessen vertritt.
Das ist ohnehin sinnvoll, da eine vergleichsweise Lösung nicht in Betracht kommt angesichts der Nichtreaktion des Bauträgers. Darüber hinaus ist auch interessen- und vertragsgerecht, einen Sachverständigen der IHK zu konsultieren.

Was die einzelnen Vertragsbestimmungen hier im Einzelnen regeln, ist mir jedoch nicht bekannt.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2016 | 16:15

Guten Tag, Herr Roth,

können Sie vielleicht noch bewerten, wie aus rechtlicher Sicht das Vorgehen des Bauträgers ist. Darf er solche, aus meiner Sicht gravierenden Änderungen unabgesprochen vornehmen? Und was kann ich tun, wenn er diese Änderungen als alternativlos darstellt, sie aber aus meiner Sicht den Wert der Wohnung dauerhaft mindern? Und was kann ich tun, wenn er einfach weiterbaut, ohne meinen Einspruch zu registrieren.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2016 | 16:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nicht vereinbarte Leistungen darf der Bauträger nicht erbringen.
Nach Ihrer Aussage gibt es Alternativen, so dass Sie diese dem Bauträger mitteilen müssen und ihn auffordern, diese Alternativen zu nutzen, anderenfalls Sie von Ihren Gewährleistungsansprüchen Gebrauch machen.

Sollte der Bauträger ungeniert weiterbauen, müssen Sie einen Rechtsanwalt beauftgragen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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