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Bauträgerrecht - Bauträger stellt Wohnung absichtlich nicht fertig u. Auflassungsvormerkung

| 03.11.2015 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ansprüche des Käufers bei verspäteter Baufertigstellung.

Ich habe einen Bauträgervertrag über eine neu zu errichtende Wohnung, der notariell beurkundet wurde.
Die bezugsfertige Fertigstellung der verkauften Einheit hat hier bis spätestens zum 31.5.2015 zu erfolgen und die vollständige Fertigkeit bis zum 30.09.2015.

Weder wird die Wohnung fertig gestellt, noch ist das Gemeinschaftseigentum fertiggestellt, obwohl beide Fristen abgelaufen sind. Andere Wohnungen in der Anlage sind aber bereits bewohnt.

Der Bauträger stellt Raten nach Baufortschritt und die Raten werden auch in Rechnung gestellt, obwohl der Baufortschritt nicht gegeben ist. Nicht fällige Raten werden von mir aber nicht bezahlt.
Weil ich die nicht fälligen Raten nicht bezahle, hat der Bauträger nun angekündigt, dass mir die Wohnung erst übergeben wird, wenn alles vollständig fertig ist.
Er baut die Wohnung nun in "Zeitlupentempo" weiter (es stehen noch Fliesenarbeiten, Badinstallationsarbeiten, Balkonfertigstellung - Bodenbelag, aus).

Ich habe nun dem Bauträger eine Frist gesetzt die Wohnung bezugsfertig herzustellen und zu übergeben.
Mittlerweile sind mir durch den Verzug des Bauträgers auch Kosten entstanden, die ich aufrechnen werde.

Meine 1. Frage:

Welche Möglichkeiten habe ich nach Ablauf der von mir gesetzten Frist unter Annahme, dass die Wohnung nicht fertig gestellt ist, gegen den Bauträger vorzugehen (a.o. Kündigung analog § 314 BGB und Anspruch auf Auflassung, Fertigstellung der Wohnung durch einen Dritten? Etc.) und welche Folgen hat eine bestimmte Möglichkeit.
Ich bitte um Angabe aller Möglichkeiten unter Angabe der gesetzlichen Anspruchsgrundlagen.

Meine 2. Frage:

Im Notarvertrag ist unter "Vollzugsauftrag" geregelt "...(der Notar) die Löschung der Käufervormerkung zu bewilligen, wobei hiervon im Innenverhältnis nur Gebrauch gemacht werden darf, wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wurde. Ein Auftrag ist mit dieser Vollmacht nicht verbunden."

Kann der Notar jederzeit die Vormerkung löschen lassen ohne dass ich hierzu Stellung nehmen kann und wenn ja, wie kann dies verhindert werden?



03.11.2015 | 15:38

Antwort

von


(236)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Frage:

Welche Möglichkeiten habe ich nach Ablauf der von mir gesetzten Frist unter Annahme, dass die Wohnung nicht fertig gestellt ist, gegen den Bauträger vorzugehen (a.o. Kündigung analog § 314 BGB und Anspruch auf Auflassung, Fertigstellung der Wohnung durch einen Dritten? Etc.) und welche Folgen hat eine bestimmte Möglichkeit.
Ich bitte um Angabe aller Möglichkeiten unter Angabe der gesetzlichen Anspruchsgrundlagen.

1.
Ich entnehme Ihren Ausführungen zunächst, dass noch keine Abnahme erfolgt ist.

Folglich können Sie zunächst bis zur Abnahme uneingeschränkt Ihren Erfüllungsanspruch aus dem Bauvertrag geltend machen.

2.
Zudem haben Sie die Möglichkeit, unabhängig von einem Vertetenmüssen des Unternehmers gem. § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, soweit die von Ihnen gesetzte Nachfrist fruchtlos verstrichen ist.

Es kommt für die Ausübung Ihres Rücktrittsrechts bei Leistungsverzug ausdrücklich nicht darauf an, ob der von Ihnen beauftragte Bauunternehmer die Verzögerung in irgendeiner Form verschuldet hat. Ausreichend ist die bloße Tatsache der Verspätung.

Bei Ausübung des Rücktrittsrechtes sind die empfangenen Leistungen (Bauleistung und die Werklohnzahlungen) zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Dieses sog. Rückgewährschuldverhältnis wirft bei Rückabwicklung von Bauverträgen in der Praxis jedoch regelmäßig Probleme auf. Je weiter das Bauvorhaben bereits fortgeschritten ist, desto schwieriger ist es freilich, dem Bauunternehmer seine Leistung "zurückzugewähren".
Ist die Rückgewähr daher, wie in den meisten Konstellationen, faktisch unmöglich, hat der Bauunternehmer Anspruch auf Wertersatz. Die Bezifferung dieses Wertersatzanspruchs führt regelmäßig zu (gerichtlichen) Rechtsstreitigkeiten.

3.
Im Falle eines Verschuldens des Bauunternehmers haben Sie zudem Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gem. § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB. Voraussetzung hierfür ist eine durch verspätete Leistungserbringung verursachte Verletzung von vertraglichen Pflichten.

Dies dürfte in Ihrem Fall unproblematisch vorliegen, da Ihren Angaben zur Folge verbindlich vereinbarte Zwischen- und vor allem Fertigstellungstermine verstrichen sind, ohne dass der entsprechende Leistungsstand tatsächlich termingerecht erreicht wurde.

Weitere Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch statt der Leistung ist, dass Sie, wie erfolgt, Ihrem Bauunternehmer eine angemessene Nachfrist zur Leistungserbringung gesetzt haben und diese fruchtlos verstrichen ist.

Entscheiden Sie sich für die Geltendmachung eines Schadensersatzes "statt der Leistung" haben Sie gegen den Auftragnehmer jedoch auch keinen Anspruch mehr auf Fertigstellung der Leistung. Als Schadensersatzanspruch statt der Leistung können Sie grundsätzlich den Ersatz sämtlicher Vermögensnachteile fordern, die Ihnen bei fristgerechter Vertragserfüllung nicht entstanden wären.

Hierzu gehört auch der Mehraufwand, den Sie einem Drittunternehmer bezahlen, weil dieser anstatt des ursprünglichen Bauunternehmens das Werk fertigstellen muss. Ersatzfähig wären auch zusätzliche, durch die Verzögerung ausgelöste, Finanzierungskosten aber auch entgangene Einnahmen (z.B Mieteinnahmen). Ersetzt verlangen können Sie zudem auch vergebliche Aufwendungen, die sich nach Stop des Bauvorhabens als nutzlos erweisen. Hierzu gehören beispielsweise Notargebühren, Grundsteuer- oder Maklerkosten sowie entstandene Erschließungs- und Versorgungsbeiträge.

Der Bauunternehmer kann seinerseits jedoch (auch hier) von Ihnen das von ihm bisher Geleistete zurückfordern bzw. Wertersatz fordern (s.o.).

4.
Als Alternative zum Schadensersatzanspruch statt der Leistung haben Sie die Möglichkeit Schadensersatz neben der Leistung geltend zu machen. § 634 Nr. 4 BGB verweist auf § 280 BGB und verdeutlicht dadurch, dass der Bauunternehmer Ihnen auch den sog. Verzögerungsschaden ersetzen muss.

Gemäß § 280 Abs.2, § 286 Abs. 1 BGB setzt dieser Schadensersatzanspruch voraus, dass die Bauleistung fällig und der Bauunternehmer in Verzug geraten ist. Letzteres erfordert eine Mahnung die bereits durch Ihre Nachfristsetzung gegeben sein dürfte.

Schließlich setzt der Verzug neben dem Merkmal der Fälligkeit und dem grundsätzlichen Erfordernis der Mahnung auch das Vertretenmüssen der Verzögerung durch den Bauunternehmer voraus. Dieser muss die verzögerte Herstellung des Werkes also mindestens leicht fahrlässig verschuldet haben.

Das Verschulden des Werkunternehmers wird bei Vorliegen des Verzugs grundsätzlich vom Gesetz vermutet. Der Bauunternehmer müsste also im Streitfalle darlegen und beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Bei dem Schadensersatz neben der Leistung behalten Sie Ihren Anspruch auf Fertigstellung und machen lediglich den sog. Verzugsschaden geltend. Auch hier sind Ihnen alle Nachteile, die wegen der verspäteten Fertigstellung entstanden sind, auszugleichen. Zu ersetzen sind z.B. entgangener Gewinn, weil die Bauleistung nicht nutzbar war oder zusätzliche Zinsaufwendungen, die Ihnen bei längerer Inanspruchnahme von Darlehen entstehen. Ersatzfähig sind auch die sog. Rechtsverfolgungskosten (Kosten des eigenen Anwalts).

2. Frage:

Im Notarvertrag ist unter "Vollzugsauftrag" geregelt "...(der Notar) die Löschung der Käufervormerkung zu bewilligen, wobei hiervon im Innenverhältnis nur Gebrauch gemacht werden darf, wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wurde. Ein Auftrag ist mit dieser Vollmacht nicht verbunden." Kann der Notar jederzeit die Vormerkung löschen lassen ohne dass ich hierzu Stellung nehmen kann und wenn ja, wie kann dies verhindert werden?

Nein. Eine Löschung der Vormerkung kommt nur in Betracht, wenn Sie rechtsgrundlos den Ausgleich einer fälligen Kaufpreisforderung verweigern würden.

Der Kaufpreis bzw. die einzelnen Kaufpreisraten sind jedoch erst nach Fertigstellung der vereinbarten Baufortschritte zur Zahlung fällig. Der beauftragte Notar hat das Einhalten der vertraglichen Bedingungen zu überwachen. Liegen die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vor, kann der Notar freilich auch keine Vormerkungslöschung bewilligen. Durch eine solche widerrechtliche Ausübung der Notarsvollmacht würde der Notar sich gegebenenfalls sogar schadensersatzpflichtig machen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei Ihrer Bausache anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine in Nürnberg ansässige Kanzlei auch auf Mandate aus dem Raum München ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2015 | 21:15

Sehr geehrter Herr Frischhut,

Leider haben Sie meine Frage nicht beantwortet: es handelt sich hier um einen Bauträgervertrag nicht um einen Bauvertrag.

Der Unterschied ist, dass der Bauträger auf einem ihm gehörenden bzw. einem Dritten gehörendem Grundstück baut.

Bei einem Rücktritt z.B. würde ich nun gerade den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks verlieren. Dies haben Sie bei Ihrer Antwort gar nicht berücksichtigt.

Auch bei Ihrer Lösung über den großen SE stellt sich die Frage, wie ich auf einem mir nicht gehördenden Grundstück einen Drittunternehmer beauftragen kann, muss das Grundstück mir nicht erst gehören = ich muss Eigentümer sein? Und verliere ich bei Geltendmachung des großen SE nicht den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks?

Auf die a.o. Kündigung analog § 314 BGB sind Sie gar nicht eingegangen.

Meine Frage zielte darauf ab, wie und ob ich bei einem Bauträgervertrag den Bau selbst fertig stellen bzw. fertig stellen lassen kann, wenn der Bauträger keine Lust mehr hat, den Bau fertig zu stellen und zwar ohne den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zu verlieren.

Eine Abnahme ist nicht erfolgt und es hat auch keine Übergabe der unfertigen Wohnung stattgefunden.

Ich bitte Sie daher meine Frage dahin gehend zu beantworten oder diese weiter zu geben.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2015 | 10:30

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Zum Rücktritt und großen Schadensersatz

Auch bei einem Bauträgervertrag gilt, dass Ihnen als Erwerber bei Verzug des Bauträgers mit der Fertigstellung des Objektes alle Rechte zustehen, also Schadensersatz statt der Leistung, Schadensersatz wegen des gesamten Vertrages und Rücktritt.

Es gilt ferner auch exakt das oben Gesagte zum Rücktritt und zum Schadensersatz statt der Leistung:

Erklären Sie den Rücktritt vom Bauträgervertrag oder verlangen Sie Schadensersatz statt der gesamten Leistung würde der Vertrag im Ganzen rückabgewickelt werden. Damit verlieren Sie sowohl im Falle eines Rücktritts als auch bei der Geltendmachung eines Schadensersatzes statt der Leistung Ihre Ansprüche auf Eigentumsübertragung und Lastenfreistellung. Ihre Auflassungsvormerkung würde in beiden Fällen gegenstandslos werden.

Aus diesem Grunde ist die Geltendmachung des Schadensersatz neben der Leistung (Verzugsschaden) in den meisten Fällen vorteilhafter für den Erwerber. Auf diesem Wege schaffen Sie auch eine zusätzliche "Motivation" für den Bauträger, das Objekt nun zeitig fertig zu stellen.

2.
Zum Recht zur Selbstvornahme

Ein Recht zur Selbstvornahme besteht gem. §§ 634, 637 BGB dann, wenn der Bauträger innerhalb einer angemessenen Frist seiner Pflicht zur Beseitigung eines Baumangels nicht nachgekommen ist. Die Selbstvornahme ist demgemäß nur dann möglich, wenn der Bauträger seiner Pflicht zur Nacherfüllung nicht nachkommt.

Vorliegend geht es jedoch nicht um eine Nacherfüllung sondern darum, dass der Bauträger mit seiner Hauptpflicht in Verzug geraten ist.

3.
Zur Kündigung gem. § 314 BGB analog

Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn ein Vertragspartner dem anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt. Nach herrschender Lehre ist § 314 BGB auch auf Bauträgerverträge anwendbar, OLG Düsseldorf, Az.: I-23 U 20/11.

Eine Kündigung nach § 314 BGB analog kommt bei Bauträgerverträgen jedoch nur im Ausnahmefall und bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in Betracht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann.

Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung eines Bauträgervertrages aus wichtigem Grund wegen Verletzung einer Vertragspflicht ist zunächst der ergebnislose Ablauf einer erfolglosen Abmahnung, vgl. § 314 Abs. 2 BGB. Es ist jedoch umstritten ob darüber hinaus eine zusätzliche Treuepflichtverletzung, beispielsweise verbotene Eigenmacht durch den Bauträger, hinzutreten muss. Ob ein ein wichtiger Grund vorliegt ist stets eine Einzelfallentscheidung.

Nach einer erfolgreichen Kündigung aus wichtigem Grund behalten Sie Ihren Anspruch auf Übertragung des Grundstücks, allerdings nur mit dem bis dahin errichteten Bautenstand.

Ich hoffe, Ihre Nachfragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 10.11.2015 | 12:45

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

Ihre weiteren Nachfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wenn ich einen Anspruch auf die Hauptleistung habe, wie lautet denn dieser? Fertigstellung, Übergabe (notariell ist Übergabe bei Bezugsfertigkeit vereinbart) und Auflassung?

Der Bauträger ist verpflichtet das Objekt so zu errichten wie es vertraglich vereinbart wurde. Ferner schuldet er Ihnen nach Fertigstellung die Auflassung als Bestandteil der sachrechtlichen Übereignung des Grundstücks. (Die Auflassung beinhaltet die Übergabe)

2.
Wird dies alles in einer Klage auf einmal geltend gemacht, oder muss ich nach der Reihe des Bautenstands vorgehen, z.B. zuerst die Fertigstellung einklagen, danach die Übergabe und wenn alles fertig ist die Auflassung?

Bereits aus prozessökonomischen Erwägungen heraus dürfte es sich grundsätzlich nicht empfehlen eine schrittweise Klageerhebung vorzunehmen.

3.
Was ist denn in meinem Fall konkret der Unterschied zwischen Rücktritt und großem SE? Wenn ich vom Bauträgervertrag zurücktrete wird der Fall rückabgewickelt, wenn ich mich aber für den großen SE entscheide, kann ich dann z.B. eine andere Wohnung kaufen und eine ev. Differenz zum höheren Kaufpreis dann vom Bauträger als SE verlangen?

Grundsätzlich lässt § 325 BGB die Geltendmachung von Schadensersatz statt der Leistung trotz gleichzeitigen Rücktritts zu. Das Schadensersatzbegehren darf also mit den Rücktrittsfolgen kumuliert werden. Sie müssen sich also nicht zwingend zwischen Schadensersatz statt der ganzen Leistung und Rücktritt entscheiden, sondern können beides geltend machen. Ob Sie die Differenz zum höheren Kaufpreis dann vom Bauträger als Schadensersatz geltend machen können ist einer Einzelfallprüfung vorbehalten. Ich habe grundsätzlich jedoch Zweifel an der Ersatzfähigkeit.

4.
Macht es Sinn, den Notar über das vertragswidrige Verhalten des Bauträgers in Kenntnis zu setzen oder hat der Notar gesetzlich vor Löschung mich zu einer Stellungnahme aufzufordern?

Es empfiehlt sich in jedem Falle, den Notar in Kenntnis zu setzen. Unter welchen Voraussetzungen der Notar von seinem Vollzugsauftrag Gebrauch machen kann und ob Sie bei Bedingungseintritt vorab gesondert in Kenntnis gesetzt werden hängt von der Regelung im Notarvertrag ab. Dies kann auf Grundlage des von Ihnen zitierten Auszuges nicht abschließend beurteilt werden. Insoweit rege ich auch diesbezüglich die Rücksprache mit dem Notar an.

Ich hoffe, Ihre Nachfragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


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"leider wurde die Frage zuerst vom Anwalt nicht richtig gelesen, dies konnte aber voll umfänglich korrigiert werden."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11.11.2015
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leider wurde die Frage zuerst vom Anwalt nicht richtig gelesen, dies konnte aber voll umfänglich korrigiert werden.


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