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Baurecht, VOB-Vertrag, Nichterfüllung, Schadensersatz


07.01.2007 09:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich als Privatperson besitze ein Grundstück, das mit einer Hypotheken belastet ist. Um diese zu tilgen, habe ich mir eine Baufirma (GmbH) gesucht, die mir 4 DHH schlüsselfertig (Architektenpläne und Genehmigung hatte ich schon ) zum 20.12.2006 erstellen sollte, welches im Bauvertrag verankert wurde.

Des Weiteren war ein Zahlungsplan im Bauvertrag vereinbart, der vorsah, dass beim Verkauf der einzelnen Häuser jeweils nach Baufortschritt eine prozentuale Zahlung des Käufers vorsah welche jeweils zur Hälfte der Baufirma und an mich bezahlt wird.

Die Baubeschreibung hat die Materialien etc. bestimmt.

Sicherheiten wurden nicht festgelegt, da die Baufirma wusste, dass ich keine erbringen konnte; wobei die Baufirma auch keine Sicherheiten angeboten hat.

Dann ist folgendes geschehen:

Es wurde sehr zögerlich und mangelhaft gebaut ohne die im Bauvertrag vereinbarten Termine einzuhalten, welches ich immer wieder mündlich bemängelte und angemahnt habe.

Kaufinteressenten konnten wegen der nicht vorhandenen Bautreppe, welche lt. Baubeschreibung im Rohbau vorhanden sein sollte, keine Innenbesichtigung wahrnehmen.
Ebenfalls haben Sie weitere Mängel bemerkt und haben dann Abstand vom Kauf genommen.

Dann wurde ich schriftlich von der Baufirma einmalig Aufgefordert mit Aufmassliste den verbauten Betrag zu entrichten und für den Rest eine Sicherheit zu stellen, jedoch hat die Firma keine eigenen Sicherheiten angeboten, ansonsten würde sie die Arbeiten einstellen und haben mir 6 Tage Frist gegeben, haben aber bereits sofort eingestellt.
Daraufhin habe ich widersprochen und die >Mängel schriftlich mit Frist angemahnt und um gütliche Einigung gebeten sowie den Bautenstand/Mängel von einen Gutacher feststellen und ein Gutachten erstellen lassen.
Hierbei wurde dann noch zu den bekannten Mängel auch noch falsche Steine (mit ganz anderen Eigenschaften) verbaut und falsche Aufmass der Kellerräume festgestellt.
Kurz –
es stehen momentan 4 halbfertige (nur Rohbau, teilweise ohne Fenster ) durchnässte und mangelhafte DHH mit falschen Steinen, wobei bei den zwei letzten DHH die Dächer erst nach dem 2. angemessenen Verzug gesetzt wurden gegen VOB (Bautagebuch und Zeugen).
Nach Rücksprache mit dem Gutachter bleibt nur der Abriss, da so nicht bestellt und eine Mängelbeseitigung und Haftung zu teuer wäre und zuviel Zeit bräuchte.
Nach der 2. Verzugsetzung folgte dann meine außerordentliche Kündigung, welche ich ausdrücklich nicht nach § 649 BGB ausgesprochen haben.
Eine Abnahme habe ich verweigert.
Die Baufirma hat sich bis heute nicht zu den Mängel geäußert noch zu den Endterminen oder sonst irgendwie. Auch ist bisher kein Rechtsanwalt eingeschaltet, wahrscheinlich warten sie auf die Verjährung, wobei ich mir immer jeweils meine Rechte vorbehalten habe und jetzt Schadensersatz brauche, um mein Grundstück zu verwerten und die Planung doch noch zu verwirklichen.

Eine Klage möchte ich vermeiden, da schon im Bekanntenkreis die Bauklagen sich über mehr als 4 Jahre hinziehen und mir die Zinsen der Hypotheken zu hoch sind um dann noch einen Prozess zu finanzieren, dieses ist mir nicht möglich.

Außerdem besteht die Gefahr, dass die Baufirma (GmbH) Konkurs anmeldet und wir auf den Schaden sitzen bleiben.

Das Baugerüst und ein Kran welche für das Dach benötigt wurden, welches 10 Tage nach der 2. Verzugssetzung ohne Bauanzeige bzw. Kommentar gesetzt wurde, steht bis heute auf dem Grundstück und behindern weitere Bauaktivitäten obwohl Kündigung erfolgt ist.

Mein Schaden errechnet sich wie folgt:

Der Bauvertrag weist schlüsselfertig eine Summe von 710.616.70 € einschl. 16% MwSt aus.

Der neue Bauvertrag bzw. erstmal mündlicher Kostenvoranschlag weist eine Summe von ca. 880.000,00 € einschl. 19% MwSt aus.
Habe mehrere Firmen kontaktiert und dieses ist das günstigste Angebot zu den ähnlichen Konditionen des alten Bauvertrages.

Der Abriss kostet ca. 50.000,00 €.

Die Werbung, Bautafeln, Anzeigen, Versicherungen, Baustellenabsicherung etc. ca. 30.000,00 €

Die Zinsen welche ich für die Hypotheken weiter zahlen muss, da ich ja nicht verkaufen kann und jetzt wahrscheinlich verzögert wird, belaufen sich auf jährlich 45.000,00 €.

Also ergeben sich jetzt für mich Mehrkosten von ca. 290.000,00 €.

Dies jedoch nur wenn im Frühjahr sofort abgerissen und neu gebaut wird, wobei ich den verwertbaren Gewinn der bei Verkauf entstanden wäre nicht aufführe, da er ja nur fiktiv entsteht und nicht nachweisbar ist. Außerdem ist eine Rufschädigung entstanden, da mich sehr viele Leute im Ort und Umgebung kennen und so ist eine Verkaufbarkeit mit meinen Namen wohl sehr schwierig.
Gleichzeitig wird es ziemlich schwer werden, ein bereits bekanntes Bauobjekt erneut mit guten Konditionen zu vermarkten

Jetzt zu meinen Fragen:

1. Kann ich die Mehrkosten von ca. 290.000,00 € als Schadensersatz in Rechnung stellen?
2. Steht mir noch eine sonstige Entschädigung zu, wenn ja in welcher Höhe, da ja nach Treu und Glauben verstoßen und nicht erfüllt wurde bzw. ich auch noch durch die falschen Materialien getäuscht wurde.
3. Wann verjähren die Ansprüche auf Schadensersatz / Entschädigung
4. Kann ich die Baugerüste, Kran, etc. welche auf meinen Grundstück stehen bereits als Sicherheit in irgendeiner Weise berechnen bzw. verwerten?
5. Wann ist der Schadensersatz fällig ( auch wenn sich die Baufirma überhaupt nicht reagiert ) und kann ich diesen abtreten ??


Vielen Dank im voraus und vielleicht ergibt sich aus den Antworten eine Basis zur Einigung mit der Baufirma.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


hier haben Sie die Gefahr eines Prozesses und deren Durchsetzbarkeit wegen einer möglichen Insolvenz schon richtig erkant, so dass nun schnelles Handeln gefordert ist.

Vorausschicken möchte ich, dass die Einigung sicherlich die schnellste Möglichkeit ist, Ihre Ansprüche zu sichern, wobei bei einer Einigung dann aber das Instrument eines notariellen Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsklausel das einzig sichere Intrumentarium darstellt.

Auch sprechen Sie hier von einem VOB-Vertrag, wobei aber der Vertrag selbst ganz entscheidend für das weitergehende Vorgehen sein wird - daher sollten Sie den Vertrag unbedingt zur weitergehenden Prüfung einen Rechtsanwalt vorlegen, so dass die folgenden Antworten wirklich nur als erste Orientierung diesen kann.


Zu den Fragen im Einzelnen:

1.)
Der Schadensersatzanspruch wird sich nach Ihrer Schilderung auch § 13 Nr 7 Abs. 2 und § 4 Nr. 7 S. 2 VOB/B ergegeben.

Dieser wäre dann in der Tat auf die 290T EURO gerichtet und nach Ihrer Darstellung auch gerechtfertigt, nachdem der Sachverständige den "Pfusch" festgestellt und sicherlich auch schriftlich manifestiert hat. Insbesondere, nachdem hier abweichende Materiale, die offenbar die Standfestigkeit beeinträchtigen, verwendet wurden, gibt es -nach der bisherigen Darstellung- wenig Zweifel.

Die Firma kann auch nicht die Leistung mit ausstehenden Zahlungen verweigern, da deren Leistung aufgrund der Schlechterfüllung noch gar nicht fällig wäre.

Neben den vertraglichen und den gesetzlichen Ansprüchen aus VOB stehen hier aber auch noch deliktische Ansprüche aus § 823 BGB im Raum, da hier offenbar VORSÄTZLICH minderwertige Materialen genommen wurden.

2.)
Hier sollten neben der Zahlung einer Vergleichssumme weitergehende Ansprüche ausdrücklich vorbehalten werden.

Nach Ihrer Schilderung kann ich die derzeit zwar noch nicht erkennen; allerdings ist die Vermarkung ggfs. gefährdert, so dass DANN weitergehende Ansprüche entstehen können. Diese muss man sich vorbehalten.

3.)
Sofern tatsächlich ein VOB-Vertrag geschlossen worden ist, greift die kurze Verjährung von zwei Jahren ein (§ 13 Nr. 4 VOB). Aber auch hier sind in einen Vertrag geschlossene -abweichende Fristen keine Seltenheit. Der Vertrag MUSS geprüft werden!

4.)
Nein, da der Anspruch eben nicht zweifelsfrei feststeht, wird Ihnen die Verwertung verweigert sein. Dazu müssten Sie dann - ggfs. im Wege der einstweiligen Verfügung - eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen, deren Erfolg aber ungewiss ist.

5.)
Nach ordungsgemäßer Fristsetzung und fruchtlosem Fristablauf tritt die Fälligkeit ein; bei möglichen deliktischen Ansprüchen mit der "Tat", wäre hier also gegeben.

Eine Abtretung ist -wieder vorbehaltlich abweichender vertraglicher Besonderheiten- möglich.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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