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Schadensersatz wegen Nichterfüllung mit Rückabwicklung eines Kaufes einer ETW

21.09.2020 14:04 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Schadensersatz wegen Nichterfüllung mit verbundener Rückabwicklung
Bauträgervertrag vom März 2019 nach BGB über den Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung
- Bei Verzug der Bezugsfertigkeit zahlt Verkäufer Ersatzleistung 1.000 €/Monat an Käufer
- Zahlungsplan nach MaBV
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Termine: Bezugsfertigkeit März 2020, vollständige Fertigstellung Dezember 2020

Möchte einen Bauträgervertrag wegen deutlicher Überschreitung der Bezugsfertigkeit und mangelhaften Ausführungen „rückabwickeln". Bisher sind mit Abzug des 5% Sicherheitseinbehalts und Rückbehalts für Mängel ca. 55% des Kaufpreis an den Bauträger überwiesen. An Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grundschuld und Makler) sind 28.000 € angefallen. Als Verzugsschaden sind bis August 5.000 € abgezogen worden. Der Bauträger hat vom Käufer Material im Wert von 3.000 € verbaut (hochwertige Sanitärteile). Die Grunderwerbssteuer wurde ebenfalls beglichen.
Das Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des Bauträgers ist vollständig zerstört. Auf der Baustelle werden die Gewerke überwiegend von unqualifiziertem Personal ausgeführt. Ein Bauleiter ist nicht mehr vorhanden. Die Gewerke werden größtenteils von einem GU ausgeführt. Mit einer Bezugsfertigkeit ist nach meiner Einschätzung Anfang 2021 zu rechnen (zugesagte Termine Juni, dann Juli 2020 sind bereits verstrichen, der Bauträger nennt aktuell keine Bezugsfertigkeit)
Wie gehe ich bei einer „Rückabwicklung" mit vollem Schadensersatz vor? Eigener Anwalt und gemeinsamer Notar für Rückabwicklungsvertrag?
Habe ich das Recht, meinen Gesamtaufwand (bisher gezahlter Kaufpreis, alle Nebenkosten incl. Makler, Verzugsschaden, selbst bezahltes verbautes Material, Auflassungsvormerkungs/ -Grundschuldlöschung, Fahrkosten zur Baustelle/Bauträger und Anwalts/Notarkosten der Rückabwicklung) zurückzufordern?
Beim aktuellen Kauf einer vergleichbaren Wohnung rechne ich aufgrund der hohen Preissteigerung der letzten 2 Jahre mit deutlichen Mehrkosten. Kann ich diese dem Bauträger zusätzlich anlasten?
Wie sichere ich mich vor dem Insolvenzrisiko des Bauträgers insbesondere beim kritischen Vorgang Zug um Zug Löschung Auflassungsvormerkung und Rückzahlung meines Gesamtaufwandes ab?

Danke im Voraus für eine umfassende Einschätzung.


Einsatz editiert am 21.09.2020 21:55:52

22.09.2020 | 12:13

Antwort

von


(2309)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht umhin kommen, zeitnah einen Anwalt zu beauftragen. Denn der damals gemeinsame Notar hat sich neutral zu verhalten, wird also die Rückabwicklung selbst gar nicht durchführen dürfen. Daher sollten Sie mit allen Unterlagen und Nachweisen einen Rechtsanwalt aufsuchen.


Denn ob ein Rücktritt überhaupt derart unproblematisch möglich ist, wie Sie es sich vorstellen, ist keineswegs sicher, hängt ganz entscheidend von dem Bauträgervertrag und den weiteren Gesamtumständen ab.


Vorbehaltlich dieser notwendigen Prüfung kommt ein Rücktritt dann in Betracht, wenn der Bauträger von Ihnen ordnungsgemäß in Verzug gesetzt worden ist. Ob dabei eine Mahnung entbehrlich ist, hängt wiederum davon ab, ob es wirklich Fertigstellungstermine in Form einer Zusage gewesen sind. Sollte z.b. "voraussichtlich" oder "geplant" bei der Fertigstellung im Vertrag aufgeführt sein, ist die Mahnung nicht entbehrlich.

Daher sind Verträge und möglicher Schriftwechsel notwendigerweise zu prüfen.


Steht Ihnen dann aufgrund der notwendigen Prüfung ein Rücktrittsrecht zu, haben Sie Anspruch auf Ersatz des von Ihnen geschilderten Gesamtaufwandes, wobei die Fahrtkosten aber ausscheiden werden. Allerdings können Sie dann 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz ab der jeweiligen Zahlung verlangen. Auch mögliche Finanzierungskosten können Sie dann verlangen.


Die Preissteigerung bei Neuerwerb einer vergleichbaren Wohnung wird nicht möglich sein; insoweit können Sie keinen Anspruch durchsetzen.



Fraglich ist immer die Absicherung gegen Insolvenz des Bauträgers, wenn man aufgrund mangelder oder fehlerhafter Beratung zum Bauträgervertrag keine Bürgschaften vereinbart hat. Dazu

https://rabohledotcom.wordpress.com/2015/10/19/buergschaften-im-baurecht/

Es bleibt dann nur die Möglichkeit, die Löschung der Auflassungsvormerkung von Zahlung dieses Betrages abhängig zu machen, wobei der Betrag dann auch auf ein Anderkonto zu zahlen sein kann, dann die Auszahlung an Sie eben von der Löschungsbewilligung abhängt.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 23.09.2020 | 08:51

Sehr geehrter Herr Bohle,

danke für Ihre Antwort. Die Formulierung im Werkvertrag zur Bezugsfertigkeit lautet: "... der Verkäufer verpflichtet sich, das Gebäude bis Ende März 2020 bezugsfertig herzustellen. Im März 2020 wurde schriftlich ein neuer Termin (Juni 2020) mitgeteilt, der einen Monat später mündlich auf Juli 2020 korrigiert wurde.
Ist damit ein in Verzug setzen entbehrlich? Meines Erachtens befindet sich der Bauträger ab April 2020 "automatisch" in Verzug.
Darüber hinaus sind erhebliche Mängel am Gebäude, i.W. am Gemeinschaftseigentum, vorhanden. Der hinzugezogene Gutachter riet uns, alle Zahlungen sofort zu stoppen und für Beweissicherung zu sorgen. Rückbau einiger Gewerke wird unvermeidbar sein, was weiteren Terminverzug zur Folge haben wird. Der Bauträger hat weder die Leistungsbereitschaft, das Leistungsvermögen, noch die finanziellen Mittel das Bauvorhaben nach anerkannten Regeln der Technik ins Ziel zu bringen. Dies veranlasst uns jetzt zusätzlich zur schnellstmöglichen "Rückabwicklung" der Angelegenheit.

Danke für die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.09.2020 | 08:57

Sehr geehrter Ratsuchender,


das wird so nicht ausreichen, um den automatischen Verzug zu begründen.

Auch die Mängel allein reichen nicht aus, da Sie dann immer Gegelegenheit zur Mangelbeseitigung geben müssen und zwar unter Fristsetzung mit Rücktrittsandrohung.


Ist das alles noch nicht geschehen, sollten Sie schnell mit allen Unterlagen einen Anwalt aufsuchen, um diese notwendigen Schrifte einleiten zu lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

ANTWORT VON

(2309)

Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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