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Bau weicht vom Grundriss ab

26.01.2011 15:57 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

ich habe eine ETW Wohnung gekauft, die zur Zeit vom Bauträger saniert wird. Den Grundriss habe ich am 28.10.2010 gemeinsam mit dem Architekten des Bauträgers verändert und auf Grundlage dieses Grundrisses habe ich die Arbeiten freigegeben. Inzwischen stelle ich fest, dass eine Lichtkuppel, die im Grundriss mit 80x80cm eingezeichnet war, nur in 60x60cm eingebaut wurde.

Bei der Durchsicht des Email-Verkehrs mit dem Bauleiter ist mir aufgefallen, dass er mir am 16.12.2010 einen neuen Grundriss zugesendet hat, in dem er mich um die Freigabe für eine (andere) Veränderung gegeben hat (unabhängig von der Lichtkuppel/Dachfenster). In diesem neuen Grundriss war die Lichtkuppel mit 60x60cm eingezeichnet - ich wurde aber auf diese Veränderung nicht hingewiesen und ich habe es auch nicht bemerkt. Es wäre schon ein großer Zufall gewesen, dies zu bemerken, da in dem Grundriss so viele Maße eingetragen sind, dass man sich nur auf den Sachverhalt konzentriert, um den es geht und nicht auf den ganzen Rest der Wohnung...

Nachdem ich nun diesen Mangel (Januar 2011) beim Bauleiter reklamiert habe, gibt er mir folgende Auskunft:
"Der Plan vom 28.10. war lediglich ein Entwurf. In diesem Plan ist diese Lichtkuppel auch nicht bemaßt. Wie Sie aber den Plan index 4 (4 Tage später) entnehmen können, ist die Lichtkuppel schon immer als 60 x 60 vorgesehen. Des ist leider baulich bedingt nicht anders möglich, da durch die vorgegeben Sparenabstände und der angrenzenden Dachkehle keine größere Lichtkuppel verbaut werden kann. Eine Korrektur ist also statisch Nicht möglich."

Zu diesem Schreiben: Ich habe den Plan Index 4 nie erhalten (das ist auch gut nachvollziehbar, da jede Kommunikation per Email verlief und ich offensichtlich diesen Plan nicht erhielt). Weiterhin war die Lichtkuppel im ursprünglichen Plan sehr wohl bemaßt, da brauche ich ja nur mein Lineal anzulegen und den Maßstab zu beachten um die Größe erkennen zu können.

Was kann ich in diesem Fall tun?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das Baurecht (Bauvertrag, Bauträgervertrag, Werkvertrag, BGB, VOB) und betrifft Ansprüche gegen den Werkunternehmer (Bauträger, Handwerker) und/oder Ansprüche gegen den/die Planverfasser (Architekt, Bauingenieur, Ingenieur).

Zu prüfen wäre, ob das Bauwerk tatsächlich (beweisbar) von den vertraglichen Vereinbarungen (Leistungsbeschreibung, ursprünglicher Plan, Planänderung) abweicht, und auch ob der Plan möglicherweise falsch war.

Auf den allerersten Blick erscheint auch fraglich, ob derartige Änderungen am Plan per Email vom Bauleiter dokumentiert oder vereinbart werden können. Voraussichtlich wird eine Zustimmung zur Planänderung (Größe der Fenster) für die Gegenseite (den Bauunternehmer) nur schwer beweisbar sein.

Sie können beispielsweise zunächst außergerichtlich Mängelgewährleistungsrechte geltend machen, oder die Abnahme des Bauwerks verweigern.

Da es sich immer wieder zeigt, daß Bauträger hier fast ausschließlich Eigeninteressen wahrnehmen (Bauleiter, Architekt und Handwerker sind Subunternehmer des Bauträgers) empfiehlt es sich frühzeitig juristischen und fachlichen Rat (insbesondere auch bei der Abnahme, Bauabnahme) einzuholen. Fast sicher ist auch damit zu rechnen, daß der Bauträger an anderer Stelle und aus anderem Grund (z.B. angeblicher Sonderwünsche, Verzug bei Eigenleistungen) seine wirtschaftliche Einbuße wieder herreinholen will.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegeben falls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.



Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist

Rückfrage vom Fragesteller 28.01.2011 | 14:53

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank für Ihre interessante Antwort. Ich würde Sie gegebenenfalls gerne beauftragen, mich in diesem Sachverhalt zu vertreten.

Dennoch bin ich natürlich daran interessiert, mich mit dem Bauträger außergerichtlich zu einigen und möchte noch einmal genauer auf folgenden Hinweis von Ihrer Seite eingehen: "Sie können beispielsweise zunächst außergerichtlich Mängelgewährleistungsrechte geltend machen, oder die Abnahme des Bauwerks verweigern."
Wie würden Sie dies an meiner Stelle dem Bauträger gegenüber kommunizieren, um ihm die Möglichkeit offen zu lassen, sich ohne einen Rechtsstreit mit mir zu einigen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.02.2011 | 17:58

Vielen Dank für die Nachfrage,

Kommunikation grundsätzlich immer schriftlich und beweisbar etwa per Einschreiben Rückschein.

MfG

RA P. Lautenschläger

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