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Ausschluss Sachmängelhaftung bei gewerblichem Immobilienhandel wirksam?

| 29.09.2011 12:32 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sachverhalt:

3 Brüder erben je zu 1/3 in 2008 ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus mit 24 Wohnungen, 24 Tiefgaragenstellplätzen. Im Zuge dieses "Erwerbs von Todeswegen" teilen Sie das Grundstück und errichten jeweils Wohnungseigentum und separat
Grundbuchblätter für die Tiefgaragenplätze.

Ein Bruder beginnt für seinen, ihm zugeordneten Teil der Wohnungen gleich darauf mit den Verkaufsvorbereitungen für seine Wohnungen und Garagenplätze. In 2009 erteilt er einem Makler den Auftrag, für alle Wohnungen ect. Käufer zu suchen. Anfang 2010 hat er bereits 2 Kaufverträge über Wohnungen abgeschlossen. Im gleichen Vertrag werden 2 Tiegaragenplätze veräußert (diese haben jeweils separate GB-Blätter.
Fragen:
a) wird er im Zuge des Verkaufes der 3. Wohnung (und 3. Tiefgarage) bereits als "gewerblicher Grundstückshändler" zu bewerten sein? (bitte keine steuerliche Betrachtung)
b)falls ja, in wieweit ist unter diesem Gesichtspunkt der in diesem 3. Kaufvertrag verankerte Ausschluss der Haftung für Sachmängel (überhaupt) wirksam?
c)gibt es Rechtssprechung dazu?

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

a) wird er im Zuge des Verkaufes der 3. Wohnung (und 3. Tiefgarage) bereits als "gewerblicher Grundstückshändler" zu bewerten sein? (bitte keine steuerliche Betrachtung)

Nein, soweit kann man dies nicht fassen.

Um hier den Verkäufer schon als gewerblichen Verkäufer einzustufen, ist erforderlich, dass planmäßige und dauerhafte Anbieten gegen Entgelt erfolgt.

Der Verkauf wäre auch dann gewerbsmäßig, wenn die Vermietung gewerbsmäßig erfolgen soll.

Wenn man ein oder zwei Wohnungen, ggf. auch drei, erwirbt und weiterverkauft, kann noch nicht von einem planmäßigen und dauerhaften Anbieten ausgegangen werden. Man kann dies auch in den Bereich der Verwaltung des eigenen Vermögens überstellen.

„Welchen Umfang das zu verwaltende Vermögen hat, ist als solches unerheblich (BGH NJW 2002, 368, 369; OLG Düsseldorf MDR 2010, 858; OLG München NJW 2008, 3574; Erman/Saenger § 13 Rn 14; Staudinger/Habermann Rn 37).

Allerdings kann der Umfang der mit der Verwaltung eines umfangreicheren Privatvermögens verbundenen Geschäfte diese zu einer gewerblichen Tätigkeit machen; das ist etwa der Fall, wenn sie einen planmäßigen Geschäftsbetrieb mit Büro und Organisation erfordern (BGHZ 149, 80, 86 = NJW 2002, 368, 369; OLG Düsseldorf MDR 2010, 858; AG Löbau WuM 2004, 610; Erman/Saenger § 13 Rn 14; Staudinger/Habermann Rn 37).

Diese Bedingung kann etwa bei der Errichtung einer Eigentumswohnungsanlage mit acht Einheiten zwecks späteren Verkaufs an Anleger etwa vorliegen (OLG Koblenz OLGR 2003, 85, 86)."

Wie Sie hier sehen, hat gerade im obigen Beispiel die Rechtsprechung angenommen, dass ab 8 Wohnungen schon ein gewerbsmäßiges Handeln gegeben sein kann.

Eine genaue Zahl, die als Grenze heranzuziehen ist, gibt es also nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an. In Ihrem Fall kommt es also auch darauf an, wie sich das gesamte „Verkaufsgeschäft" entwickelt und wie es betrieben wird.

Man kann wohl gut so argumentieren, dass beim Verkauf von 8 geerbten Wohnungen kein gewerbsmäßiges Handeln gegeben ist.

Sie schreiben, dass die Wohnungen etc. unter den 3 Brüdern klar aufgeteilt wurden. Ich gehe dann davon aus, dass die Erbengemeinschaft an dem Gesamtobjekt insoweit aufgelöst wurde. Denn ansonsten hätte die Erbengemeinschaft beim Verkauf von insgesamt 24 Wohnungen schon den „Vorwurf" gefallen lassen müssen, gewerblich zu handeln.


b)falls ja, in wieweit ist unter diesem Gesichtspunkt der in diesem 3. Kaufvertrag verankerte Ausschluss der Haftung für Sachmängel (überhaupt) wirksam?

Wenn man davon ausgehen würde, dass der Verkauf gewerblich erfolgt, dann wirkt dies auch auf die ersten Kaufverträge und nicht erst ab dem Dritten.

Der Ausschluss der Gewährleistung wäre dann so nicht mehr korrekt.


c)gibt es Rechtsprechung dazu?

Siehe oben.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 30.09.2011 | 08:06

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