Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Frage 1: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungen löst keine neue Spekulationsfrist aus. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gemäß § 23 EStG bezieht sich auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie. Da das Haus bereits seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Eigentümers ist, ist die Spekulationsfrist abgelaufen, und der Verkauf der Wohnungen wäre spekulationssteuerfrei, unabhängig von der Aufteilung in einzelne Einheiten.
Frage 2: Die 3-Objekt-Grenze könnte hier relevant werden. Diese Grenze besagt, dass der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums als gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden kann, was zu einer Gewerbesteuerpflicht führen könnte. Da der Eigentümer vier Wohnungen verkaufen möchte, könnte dies als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die 3-Objekt-Grenze nicht starr ist und der Einzelfall entscheidend ist. Der Eigentümer könnte versuchen, dem Finanzamt darzulegen, dass es sich um eine private Vermögensverwaltung handelt, insbesondere da die Wohnungen seit mehr als 10 Jahren gehalten werden.
Zusatzfrage: Die Aufteilung des Hauses in zwei Teileigentümer (2+2 Wohnungen) und der anschließende Verkauf könnte eine Möglichkeit sein, die 3-Objekt-Grenze zu umgehen. Wenn die beiden Teileigentümer jeweils weniger als drei Objekte umfassen, könnte dies helfen, die Grenze zu unterschreiten. Allerdings ist es wichtig, dass diese Gestaltung nicht als missbräuchlich angesehen wird. Eine sorgfältige Planung und möglicherweise eine vorherige Abstimmung mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt wäre ratsam, um sicherzustellen, dass diese Vorgehensweise anerkannt wird und keine steuerlichen Nachteile entstehen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
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Rechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
Sie schreiben, die Aufteilung eines MFH in Wohnungen im Einzeleigentum löst nicht erneut die Spekulationsfrist aus. Dazu habe ich eine Nachfrage:
Wie ist die (unvermeidbare) "Verbesserung" in Bezug auf den bei Selbstnutzern erzielbaren Kaufpreis für die Summe der einzelnen Wohnungen ggü. der Summe, die für das MFH-Haus beim Kapitalanleger erzielbar ist, einzuordnen? Könnte dies als "Optimierung" gedeutet werden und so doch noch Steuer durch Gewinnerzielungsabsicht auslösen?
Die 3-Ojekt-Grenze habe ich verstanden und bitte, diese unberücksichtigt zu lassen. Vielen Dank.
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses (MFH) in einzelne Wohnungen und der Verkauf zu einem höheren Preis allein löst keine steuerliche Gewinnerzielungsabsicht aus, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist (§ 23 EStG). Der Verkauf bleibt in diesem Fall steuerfrei, auch wenn durch die Aufteilung ein höherer Verkaufspreis erzielt wird.
Entscheidend ist, wann die Immobilie erworben wurde. Da das Haus mehr als 10 Jahre im Eigentum ist, ist der Verkauf nach deutschem Steuerrecht in der Regel steuerfrei.
Es spielt keine Rolle, ob der Wert durch die Aufteilung und den Verkauf an Selbstnutzer steigt. Der höhere Preis ist eine wirtschaftliche, aber keine steuerliche Optimierung.
Gewinnerzielungsabsicht kann nur eine Rolle spielen, wenn gewerblicher Grundstückshandel vorliegt (außerhalb der 10-Jahresfrist) oder bei einer kurzfristigen Veräußerung nach Sanierung (innerhalb von 3 Jahren nach wesentlichen Verbesserungen).
Wichtig: Ohne Sanierung ist die Aufteilung steuerneutral, da keine „Aktivierung" durch Baumaßnahmen stattfindet.
Sollten nach der Aufteilung größere Renovierungen oder Baumaßnahmen erfolgen, die den Marktwert deutlich erhöhen, könnte das Finanzamt argumentieren, dass eine „wertsteigernde Maßnahme" im Hinblick auf einen späteren Verkauf erfolgte.
Falls der Verkauf geplant und vorbereitet wird (z. B. durch gezielte Investitionen zur Wertsteigerung), könnte dies als gewerbliche Tätigkeit gedeutet werden. Dies scheint hier aber nicht der Fall zu sein.
Die reine Aufteilung des MFH und der Verkauf ohne Sanierung und nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren führt nicht zur Besteuerung, auch wenn durch die Aufteilung ein höherer Preis erzielt wird.
Eine „Optimierung" durch Aufteilung allein wird nicht als steuerpflichtige Gewinnerzielungsabsicht betrachtet, da dies eine marktwirtschaftliche Handlung ist.
Mit freundlichen Grüßen
El-Zaatari
Rechtsanwalt
