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Eigenbedarfskündigung: Zusammenlegen zweier Wohnungen

06.08.2012 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich plane den Erwerb zweier vermieteter und nebeneinander liegender Eigentumswohnungen (durch Teilungserklärung als selbstständige Wohneinheiten definiert), die ich zusammenlegen möchte um dann mit meiner Familie selbst einzuziehen. Laut einem Rechtsgutachten des Verkäufers ist eine Eigenbedarfskündigung für beide Wohnungen möglich und grundsätzlich Erfolg versprechend.

Meine Frage: Ändert die Tatsache, dass sich mein Bedarf auf zwei Wohnungen statt auf eine bezieht etwas an dem Sachverhalt? Lässt sich also argumentieren, dass beiden Mietern gekündigt werden muss? Die beiden Wohnungen sind je 62 qm groß und meine Familie umfasst drei Personen.

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach § 573 Abs. 2 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich und Ihre Familienangehörigen benötigen.

Nach Ihrer Schilderung möchten Sie die Wohnungen zusammenlegen und für sich und Ihre Familie als Wohnung nutzen. Dass Sie beide Wohnungen benötigen, ist aufgrund der Größe der Wohnungen nachvollziehbar und steht der Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht entgegen. Auch der Umstand, dass vor Einzug ein Umbau/Sanierung stattfindet, ist unerheblich, solange dies in angemessener Zeit erfolgt.

Allerdings müssen sich die beiden Wohnungen zur Bedarfsdeckung eignen. Setzt dies in Ihrem Fall zwingend einen Umbau voraus, so muss dieser öffentlich-rechtlich zulässig sein. Ein rechtliches Hindernis könnte auch darin bestehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die notwendige Zustimmung zu dem Umbau nicht erteilen. Diesbezüglich sollten Sie das Rechtsgutachten überprüfen und sich ggfs. bei den zuständigen Behörden informieren. Sollten die übrigen Eigentümer dem Umbau zustimmen müssen, so sollte die Zustimmung am Besten schon vor dem Kauf eingeholt werden.

Weiterhin möchte ich Sie auf Folgendes hinweisen: Erforderlich ist neben Ihrem Nutzungswillen außerdem, dass Sie ein schützenswertes Nutzungsinteresse an den Wohnungen haben. Das Rechtsgutachten wird auch diesen für jeden Käufer individuellen Aspekt wohl nicht berücksichtigen.

Angesichts dessen, dass ich die Gründe Ihres Umzuges nicht kenne und die Rechtsprechung zum Nutzungsinteresse bei Eigenbedarfskündigungen sehr umfangreich ist, kann ich nicht einschätzen, ob Ihnen im Streitfalle ein Nutzungsinteresse zugesprochen werden würde. Ist Ihr Umzug nachvollziehbar und vernünftig, weil Sie z.B. bislang nur zur Miete wohnen, Ihre derzeitige Wohnung zu klein geworden ist oder sonstige vernünftige Wünsche vorliegen, so gehe ich davon aus, dass ein schützenswertes Nutzungsinteresse vorliegt.

In praktischer Hinsicht sollten Sie bedenken, dass Sie, falls die Mieter nicht zum Auszug breit sind, unter Umständen zwei langwierige Räumungsprozesse durchführen müssten. Dies könnte Ihren Einzug erheblich verzögern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2012 | 12:45

Vielen Dank für ihre Ausführungen. Die Wohnungen sind durch eine nicht-tragende Wand verbunden, insofern sind wir davon ausgegangen, dass die Schaffung eines Durchgangs keiner Genehmigung bedarf und der Umbau bei einer Eigenbedarfskündigung keine Rolle spielt. Ist diese Annahme Ihrer Ansicht nach zu problematisieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2012 | 17:19

Sehr geehrter Rechtsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Nach § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

§ 14 Nr. 1 WEG bestimmt: Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Nach der Rechtsprechung führt der Durchbruch durch eine nicht-tragende Wand nicht allein deshalb zu einem Nachteil nach § 14 WEG, weil es zu einem Verlust der Abgeschlossenheit der Wohnungen kommt. Es müssten weitere Beeinträchtigungen für die Wohnungseigentümer hinzukommen. Aus Ihrer Schilderung kann ich keine weiteren Beeinträchtigungen erkennen, sodass wohl keine Zustimmung der Eigentümer erteilt werden müsste. Allerdings kann ich auch nicht ausschließen, dass weitere Beeinträchtigungen vorliegen könnten, die eine Zustimmung rechtfertigen würden, da ich nicht sämtliche Umstände des Einzelfalles kenne. Aus Gründen der Sicherheit kann auch erwogen werden, die Zustimmung der Eigentümer einzuholen, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Weiterhin kann es notwendig sein, dass für die beabsichtigten Umbaumaßnahmen und der geänderten Nutzung eine Baugenehmigung beantragt werden müsste. Dies gilt ggf. auch für nicht-tragende Wände (z. B. können diese „aussteifend" sein). Hier empfiehlt es sich, eine Auskunft bei der entsprechenden Behörde einzuholen.


Insofern kann sowohl die Zustimmung der Eigentümer als auch der Umstand der baurechtlichen Zulässigkeit Ihres Vorhabens eine Rolle für die Kündigung spielen:

Ein Eigenbedarf dürfte jedenfalls dann scheitern, wenn

a) beide Wohnung sich ohne Umbau für eine Wohnnutzung durch Ihre Familie nicht eigenen würde und

b) eine erforderliche Zustimmung der anderen Eigentümer fehlt und/oder eine notwen-dige Baugenehmigung nicht zu erlangen ist.

Die Mieter könnten der Kündigung dann entgegenhalten, dass Ihre Interessen nicht schützenswert sind, da Sie Ihr Vorhaben nicht realisieren können bzw. dürfen und eine sich die Wohnung im „Ist-Zustand" nicht für Sie eignet.

Das vorhandene Gutachten wird voraussichtlich auf diese Problematik nicht eingehen, da es wohl nicht den Fall berücksichtigt, dass ein Käufer beide Wohnungen zu kaufen und zusammenzulegen beabsichtigt. In jedem Fall sollten Sie sich wegen der Realisierbarkeit des Umbaus rechtlich absichern, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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