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Anspruch Immobilienmakler / Kundenschutz

29.01.2018 09:39 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


13:17

Zusammenfassung: Scheitert die Vermittlung einer Immobilie durch einen beauftragten Makler, so kann er durchaus auch nach Ende des Vertrags einen Provisionsanspruch haben. Wenn der Auftraggeber an einen nachgewiesenen Kunden verkauft, so kann der Makler einen Anspruch haben. Es kommt sehr auf den Vertrag an.

Sehr geehrte Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte,
wir benötigen eine Rechtsberatung für folgenden Fall:
Für den Verkauf einer Immobilie in Schleswig- Holstein hatten wir einen Makler beauftragt. 1/3 der Provision ist laut Vertrag vom Verkäufer zu tragen. Da der Makler nach einem Jahr noch nicht erfolgreich war, haben wir den Vertrag wieder gekündigt. Nach der Kündigung haben wir eine Liste von Interessenten überreicht bekommen zu dem der Makler Kontakt hatte, für diese verlangt er „Kundenschutz" unter anderem zum späteren Käufer. Der Kontakt bezog sich auf ein Telefonat und der Übermittlung eines Exposés, ein Besichtigungstermin gab es nicht. Nun verlangt der Makler (LBS Immobilien GmbH) die Provision (6783€), bzw. liegt ein Vergleichsangebot bis zum 31.01.18 von 5950€ vor.
Aus unserer Sicht steht dem Makler keine Provision zu.
• Vertragslaufzeit zwischen uns und der LBS Immobilien GmbH war vom 01.07.2016 bis zum 15.07.2017.
• Erster und einziger Kontakt zw. dem späteren Käufer und der LBS Immobilien GmbH war eine telefonische Anfrage am 22.05.2017 inkl. der Übermittlung eines Exposés.
• Erste Online Anfrage vom Käufer auf unser online Exposé am 03.10.2017 (über 4 Monate nach der ersten Anfrage und fast 3 Monate nach Vertragsauflösung). Somit steht die Anfrage aus unserer Sicht in keinem zeitlichen Zusammenhang.
• Das von uns erstellte Exposé enthielt einen reduzierten Kaufpreis und war frei von Makler Provision, das Exposé wurde von uns formuliert und die Fotos kamen von uns. Das Exposé der LBS war für den späteren Käufer seinerzeit unattraktiv.
• Die Kontaktaufnahme seitens des Käufers erfolgte direkt auf unser online Exposé. Der Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer wurde über die Onlineplattform Immobilienscout24 hergestellt. Die Onlineannonce haben wir 07.01.2016 für einen Betrag von 329,00€ gekauft. Die Anzeige wurde während der Vertragslaufzeit mit LBS Immobilien pausiert.
• Der spätere Käufer wurde uns nicht vorgestellt, wir haben von der LBS keine Adress-, oder Kontaktinformationen bekommen, nur Name und Stadt.
• Vor Abschluss des Makler Vertrages wurde uns ein Kundenschutz für einen anderen Interessenten von maximal 2 Monaten eingeräumt, das haben wir im Maklervertrag schriftlich Fixiert. Nach Vertragsauflösung geht die LBS Immobilien GmbH offenbar von einem unbefristeten Kundenschutz aus, diesen hätten wir vor Vertragsabschluss niemals akzeptiert. Der Maklervertrag enthält keine AGB´s.

Der Makler hat den seinerzeit den Erstkontakt zwischen dem Objekt und dem späteren Käufer hergestellt. Aber reicht das aus um die Maklerprovision einzukassieren?

Mit der höflichen bitte um Rechtsberatung.
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
29.01.2018 | 10:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Maklervertrag ist in diesem Fall Dreh- und Angelpunkt. Generell gilt, dass nach §§ 652 ff. BGB der Makler für den Nachweis oder die Vermittlung einer Gelegenheit zum Vertragsschluß einen vereinbarten Mäklerlohn, also die Provision erhält. Die Vorschriften über den Anfall der Provision kann man in einem gesonderten Vertrag regeln. Das ist üblich und sinnvoll und hier offensichtlich auch geschehen.

Denn das Gesetz kennt keinen Kundenschutz für den Makler. Dieser muss seine Rechte auf Kundenschutz durch eine entsprechende Klausel im Vertrag sichern. Steht dort drin, dass der Makler auch nach Ende des Vertrags eine Provision erhält, wenn er dem Auftraggeber den Kunden nach Ende des Vertrags zur Kenntnis gebracht hat, so ist das tatsächlich so. Man kann sich dann noch trefflich darüber streiten, ob der Kunde mit Namen, Adresse und Vermittlungsstand mitgeteilt werden muss. Das wird zumindest von einzelnen Landgerichten als notwendig angesehen. Es sei dem Auftraggeber nicht zuzumuten, die Kunden anhand der Namen und Orte ohne Kenntnis der Adresse und des Vermittlungsstandes selbst zu ermitteln.

Wenn ich Sie richtig verstehe, wurde im Vertrag kein selbständiger nachvertraglicher Kundenschutz vereinbart. Es kommt also darauf an, ob der Kunde bereits während der Vertragslaufzeit von Seiten des Maklers nachgewiesen wurde, der Anspruch bis auf die Notwendigkeit des Abschlusses also entstanden ist, bevor die Kündigung wirksam wurde. Das kann dann der Fall sein, wenn der Kunde, wie hier, während der Laufzeit angesprochen wurde. Wesentlich ist aber, dass die Nachweistätigkeit kausal für den Abschluß war.

Und hier öffnen sich jetzt weite Möglichkeiten für die Debatte. Wenn Sie nachweisen können, dass sich das Exposé im Internetportal wesentlich von der Angabe des Maklers unterschied und sich über Preis und Ansprache das Interesse des Kunden erst gebildet hat, dann haben Sie gute Chancen, dem etwas unbeholfenen Versuch eines nachträglichen Kundenschutzes entgegenzutreten. Das kann allerdings dazu führen, dass Sie Ihre Einwände erst vor Gericht durchbringen. Sie tragen also das Risiko, hier in Hamburg vor dem Landgericht streiten zu müssen und entsprechende Rechtsanwaltsgebühren tragen zu müssen.

Ich glaube, dass Sie gute Chancen haben. Es kommt aber wie gesagt sehr auf den Inhalt des Maklervertrages an. Ich rate Ihnen daher dringend, den Vertrag im Detail prüfen zu lassen. Sie können sich dazu gerne über die Kontaktfunktion an mich wenden. Ich bin Rechtsanwalt in Hamburg.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2018 | 12:57

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Sie haben richtig verstanden, im Vertrag wurde kein nachvertraglicher Kundenschutz vereinbart. Der Kunde wurde vor der Wirksamkeit der Kündigung nachgewiesen. Wenn ich Ihre Folgerung, Zitat:

" …der Anspruch bis auf die Notwendigkeit des Abschlusses also entstanden ist, bevor die Kündigung wirksam wurde. Das kann dann der Fall sein, wenn der Kunde, wie hier, während der Laufzeit angesprochen wurde. Wesentlich ist aber, dass die Nachweistätigkeit kausal für den Abschluss war.„

richtig verstehe, kommt es im Prozess also auf die Auslegung des Richters an, oder der Abschluss im direkten Zusammenhang mit dem Nachweis des Maklers erfolgt ist?
Der Vertag liegt ja meiner Frage bei, der ist inhaltlich einfach und eher zu unseren Gunsten, trotzdem birgt die Prozessführung für uns ja ein hohes finanzielles Risiko. Können Sie unser finanzielles Risiko noch im Zuge dieser Beantwortung grob beziffern?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Joern Gotzmann

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2018 | 13:17

Sehr geehrter Herr G.

das haben Sie völlig richtig verstanden. Es kommt auf die Bewertung der Kausalität und die Frage an, ob das Nachweisen mit einer reinen Namensliste ohne weitere Details reichte.

Eine grobe Berechung des Kostenrisikos nach RVG für einen Streitwert von 6.783 € ergibt (da Landgericht und damit zwei Anwälte) bei absolutem Totalverlust ein Kostenrisiko mit Gerichtskosten 1. Instanz von 3.346,43 €.

Hier kann allerdings noch einiges verändert werden durch einen Vergleich oder eine rein außergerichtliche Regelung. Wie gesagt, worst case ist etwa 3.350,00 €.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns

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