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Hat Makler Recht auf Provision?


29.06.2016 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo,

ich habe mir im März ein Haus angesehen welches von einem Immobilien Makler angeboten wurde. Bei der Besichtigung gab ich mehrmals unmissverständlich an, dass ich Anfang August umziehen muss und dies eine Grundvorraussetzung für einen Kauf ist. Der Eigentümer war verstorben und das Haus stand leer. Bei der Besichtigung wurde lediglich erwähnt, dass das Haus einer Minderjährigen vererbt wurde. Der Kauf wurde direkt zugesagt. Es wurde mit keinem Wort erwähnt, dass es eine lange Verzögerung bedeutet da dass Haus einer Minderjährigen gehört. Welchen Ablauf dies auf dem Familiengericht zur Folge hat war mir auch nicht annähernd bewusst und der Makler hat mich auch nicht darauf hingewiesen. Der Kaufvertrag ist bereits noteriall bestätigt. Aufgrund der großen Distanz war ich nicht persönlich anwesend. In mehreren Telefonaten nach der Beurkundung wurde mir dann vom Makler gesagt, dass die Urkunde noch vom Familiengericht bestätigt werden müsse, da die Eigentümerin ja noch minderjährig ist aber das würde maximal 1-2 Wochen dauern. Nach 4 Wochen kam dann auf meine Nachfrage ob auf dem Familiengericht alles geklärt wäre die Auskunft, es würde Ende Mai/Anfang Juni alles fertig sein. In der 2. Juni Woche rief ich selbst beim Familiengericht an und erhielt dort die Auskunft, dass die Unterlagen vom Grundbuchamt erst eingetroffen wären und dem Rechtspfleger zur Überprüfung übergeben worden wäre. Auf meine Nachfrage beim Makler bekam ich die Auskunft, der Vater der Minderjährigen hätte alles geklärt, der Rechtspfleger hätte alles geprüft, es wäre alles in Ordnung und wäre für den erforderlichen Beschluss dem zuständigen Richter vorgelegt worden der den Beschluss in der nächsten Woche beschließen und zustellen würde. Am 23.06.16 habe ich nochmals selbst beim Familiengericht angerufen um mich nach dem Stand der Dinge zu erkundigen. Dort bekam ich folgende Auskunft: Dass die Unterlagen beim Richter vorliegen würden und die Angelegenheit erledigt wäre, ist komplett falsch. Es musste ein weiterer Ergänzungspfleger vom Gericht benannt werden. Die Unterlagen sind am 23.06.16 vom Gericht an den Anwalt abgeschickt worden und müssen nun dort überprüft werden. Wie lange das dauert und wann diese Sache endlich abgeschlossen ist konnte man mir nicht sagen. Man versicherte mir aber glaubhaft, dass dies der ganz normale Weg ist und eine Verkürzung der Zeit dem Verkäufer nie zugesagt wurde und auch nicht gemacht werden könne. Das Haus muss noch umgebaut werden und die Wahrscheinlichkeit auf einen Umzug Anfang August liegen bei ca. 0,0%
Ich fühle mich vom Makler hintergangen und getäuscht. Hätte ich von Anfang an gewusst welche Konsequenzen es hat dass das Haus einer Minderjährigen gehört und dass noch Familiengericht und Ergänzungspfleger eingeschaltet werden müssen, hätte ich dieses Haus niemals gekauft.
Hat der Makler damit sein Anrecht auf seine Provision hiermit verspielt oder muss ich ihm trotzdem die Provision bezahlen? Besteht ein Anrecht auf eine Wertminderungsklage?

Vielen Dank.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB ist Ihren Angaben zufolge entstanden, da der Kaufvertrag über das Haus infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Für eine Verwirkung im Sinne von § 654 BGB liegen keine Anhaltspunkte vor. Ihnen kann aber ein Schadenersatzanspruch zustehen, mit dem Sie ggf. gegenüber dem Provisionsanspruch aufrechnen können, wobei alle mit dem verspäteten Umzug verbundenen Kosten den Schaden darstellen. Eine Wertminderungsklage gegenüber der Verkäuferseite kommt nach Ihrer Darstellung nicht infrage, da nicht erkennbar ist, dass diese mit dem Makler zu Ihrem Nachteil zusammengewirkt hat.

Allerdings tragen Sie Beweislast hierfür und müssen etwa über Zeugen oder Schriftstücke nachweisen können, dass der Makler den Bezug des Hauses Anfang August trotz Kenntnis der Notwendigkeit der familiengerichtlichen Genehmigung samt Einschaltung des Ergänzungspflegers verbindlich zugesagt hat. Inwieweit dieser Beweis geführt werden kann, kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, weshalb ich Ihnen raten muss, einen Rechtsanwalt vor mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2016 | 19:05

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hätte allerdings noch eine Nachfrage.

Es wurde nicht schriftlich vereinbart dass ich bis August ins Haus kann. Dafür bestand auch keine Notwendigkeit, denn der Makler hat mir gar nicht erst erklärt, dass die Verträge erst noch vom Familiengericht überprüft werden müssen. Hätte ich das gewusst, hätte ich niemals dieses Haus gekauft. Das wäre definitiv für mich ein Entscheidungsgrund gewesen und zwar der, das Haus nicht zu kaufen.
Der Makler ist doch dazu verpflichtet ungefragt alle Tatsachen zu offenbaren, die für den Vertragsabschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Und die Aufklärung muss dabei auf eine Weise stattfinden die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft. Dadurch, dass mich der Makler aber nicht darauf hingewiesen hat, hat der Makler sehr wohl falsche Vorstellungen hervorgerufen und mich auch dann nicht darauf hingewiesen als ich ihm sagte ich muss bis August einziehen können. Und welche Konsequenzen es hat, dass die Besitzerin noch minderjährig ist, und die daraus resultierenden Vorgänge bei Gericht viele Wochen dauern, muss der Makler auch wissen. Das ist keine Pflichtverletzung wenn der Makler das weiß und es verschweigt?

Vielen Dank.
Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2016 | 20:00

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Für den oben dagestellten Schadenersatzanspruch muss zum einen nachgewiesen werden, dass dem Makler bekannt war, dass die Bezugsfertigkeit zum August wesentlich für Ihre Kaufentscheidung gewesen ist, zum anderen, dass ihm schon im März bekannt war, dass dieser Termin nicht einzuhalten sein wird. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, wie er insofern von der Verkäuferseite informiert worden ist.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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