Anlage V: Erhaltungsaufwendungen?

Sehr geehrte Anwälte,

im Steuerjahr 2006 haben wir ein seit 29 Jahren vermietetes Haus verkauft. Unsere Mieter waren im April 2006 ausgezogen, wonach erst einmal eine Reinigung und Sanierung notwendig wurde. Das Haus wurde dann zum 01.12.2006 verkauft, nachdem anfängliche Versuche, zahlungsfähige Mieter zu finden, gescheitert waren.

Im Einkommenssteuerbescheid hat das Finanzamt alle Aufwendungen, welche nach dem Auszug der Mieter erfolgten, nicht anerkannt. Dagegen wenden wir uns in einem Einspruch und möchten dies damit begründen, dass es sich bei den Kosten um Erhaltungsaufwendungen handelt. Die entstanden Kosten gehen im
Wesentlichen auf drei Maßnahmen zurück:

1) Ersatz der Thermo-Solaranlage, welche im Dach integriert und undicht war (somit war auch das Dach undicht und die Warmwasseraufbereitung nur eingeschränkt funktionstüchtig)
2) Ersatz der Balkonfließen, da die alten durch witterungsbedingte Schäden am Fließenkleber abgelöst waren.
3) Ersatz der Terrassenfließen, da ein flach wurzelnder Baum ausgehebelt hatte.

Alle Maßnahmen, d.h. Auftragsvergaben an Handwerker und Materiallieferanten, wurden nachweislich vor der erstmaligen Beauftragung eines Maklers angestoßen und teilweise abgewickelt. Ab der Tätigkeit der Makler wurde parallel eine Vermietung als auch Veräußerung angestrebt.

A) Wie schätzen Sie die Chancen dieses Einspruches ein?

B) Welche Argumentation - neben der Einrede als Erhaltungsaufwendungen - kommen sonst in Betracht?

Vielen Dank.