Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Eine vorweggenommene Erbfolge stellt rechtlich eine Schenkung dar. In diesem Fall kann dann das Wohnrecht für die Eltern eingetragen werden und als Nießbrauch kann vereinbart werden, dass die Mieten bei den Eltern bleiben. Dann ändert sich an der steuerlichen Gestaltung nichts.
In diesem Fall, können jedoch keine Investitionen, die die Kinder tätigen, steuerlich abgesetzt werden.
Eine Rentenzahlung an die Eltern, was eine Unterhaltsübernahme darstellen würde, wäre steuerlich nicht abzugsfähig.
Gegebenenfalls könnte ein Kauf vereinbart werden, insbesondere für die vermietete Immobilie und der Kaufpreis ist als Raten zu zahlen z.B. in Höhe der monatlichen Miete. In diesem Fall zählen die Mieteinnahmen zwar bei den Kindern als Einkommen, es können hier jedoch die Investitionen steuerlich zum Abzug gebracht werden und der anteilige Kaufpreis des Gebäudes kann abgeschrieben werden. Ob diese Variante günstiger ist, gegenüber der Zahlung der Investitionen muss unter Beachtung des Wertes des Gebäudes, den Meteinnahmen und den geplanten Investitionen und im Zusammenhang mit Ihrem Einkommen über einen Steuerberater genau berechnet werden.
Ein Kauf ist im weiteren auch vom Vorteil, bei entsprechender Festlegung des Kaufpreises, dass nach Zahlung des Kaufpreises das Haus, für den Fall das Ihre Eltern pflegebedürftig werden, die Mieten Ihnen zustehen, anders als beim Nießbrauch. Hier kann das Sozialamt dann direkt darauf zu greifen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit vorzüglicher Hochachtung
Simone Sperling
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Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Betriebswirt (HWK)
Antwort
vonRechtsanwältin Simone Sperling
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Sehr geerhrte Frau Sperling,
danke für Ihre Antwort, leider gab es anscheinend ein Missverständnis, meine Frage bleibt weiter offen, da ich ausschliesslich eine Auskunft bzgl. der steuerlichen Wirkung gefragt habe. Andere Aspekte, welche sich nicht auf die Steuer beziehen (wie das Sozialamt) habe ich nicht gefragt, da mich diese Informationen nicht interessieren. Meines Wissens hat steuerlich ein Kauf die gleiche Wirkung wie eine vorweggenommenen Erbschaft gegen eine dauernde Last nur mit dem Unterschied hinsichtlich der Sicherung (welcher keinen Einfluss auf die zu zahlenden Steuern hat). Meines Wissens wird bei einem Kauf wie auch bei einer vorweggenommenen Erbschaft gegen eine dauernde Last dieser vom Finanzamt in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, je nachdem welcher Teil überwiegt, der Barwert der Zahlungen oder der Wert des Objekts. Weiter werden die monatlichen Zahlungen (anscheinend zwingend vom Finanzamt?) in einen Zinsanteil und einen Kapitalanteil aufgeteilt. Mit meiner Anfrage wollte ich nur wissen, wie diese Aufteilung in den entgeltlichen und den nicht entgeltlichen Teil aus steuerlicher Sicht vorgenommen werden muss und wie aus steuerlicher Sicht die Aufteilung der monatlichen Zahlungen in Zinsanteil und Kapitalanteil geschehen muss. Dies betrifft meines Wissens vermietete wie selbst genutzte Objekte. Ich vermute, selbst genutzte Objekte könnte steuerlich zusätzliche Probleme verursachen hinsichtlich Marktgerechtigkeit. Eine Beantwortung anhand eines kleinen Beispiels oder ähnlichem,an dem das grundsätzliche Vorgehen ersichtlich ist wäre völlig ausreichend. Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
ich darf mich zunächst entschuldigen, dass ich Ihre Frage nicht korrekt verstanden habe.
Zutreffend ist, dass bei einer Übertragung mit Nießbrauch eine Aufteilung in Entgeltlichkeit und Unentgeltlichket erfolgt.
Es wird dabei der sogenannte Jahreswert herangezogen. Der Jahreswert errechnet sich folgendermaßen: Grundlage der Berechnungen ist immer die Nettokaltmieteinnahme der Immobilie. Dieser Wert kann höchstens mit dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 angesetzt werden, d.h. wenn dieser Wert niedriger ist als der Jahreswert, dann ist dieser heranzuziehen. Wenn man von einem Jahreswert des Nießbrauchs von 20.000 € ausgeht, wird dieser Jahreswert noch mit dem Altersfaktor multipliziert, welcher bei 65 Jahren 9,019 für Männer und 10,601 für Frauen beträgt. Folgende Berechung ergibt sich, wenn beide Eltern im Grundbuch eingetragen sind.
10.000x9,019 = 90.190€
10.000x10,601 = 106.010€
Diese Beträge blieben dann steuerlich unbeachtlich.
