Altenteil berechnen

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn ich Sie richtig verstehe wollen Sie zum einen wissen, ob das Wohnrecht durch das Sozialamt verwertet werden kann wenn es darum geht dass die Pflegekosten zu bezahlen sind. Zum anderen möchten Sie gerne wissen, wie der Wert des Wohnrechts berechnet wird und welche Auswirkungen dies bei einem Verkauf hat.

Es gibt für das Wohnrecht verschiedene Forumlierungen im Grundbuch, dieses kann nach § 1092 BGB nur für den Wohnrechtsinhaber selbst oder nach § 1093 BGB auch übetragbarsein, weiterhin gibt es die Möglichkeit das Wohnrecht auf Pflegepersonen auszuweiten. Die genaue Formulierung im Grundbuch ist wichtig wenn Sie die Wohnung an Dritte vermieten wollen oder einen Verkaug beabsichtigen. Wenn das Wohnrecht auschließlich für Ihre Eltern bestehen hat dieses auch Bestand wenn das Haus verkauft wird. Je nach Formulierung im Grundbuch kann aber durchaus auch eine Vermietung erfolgen.

Für den Wert des Wohnrechts müsste in einem Streitfall ein Gutachter hinzugezogen werden, wenn es allerdings nur um den Wert für einen möglichen Verkauf geht reicht folgende Faust-Formel, diese ist allerdings für den Laien schon kompliziert genug:

Zunächst werden die jährlichen Mieteinnahmen berechnet:
Miete (kalt) je qm nach Mietspiegel x Wohnfläche x 12 Monate = Mieteinnahmen pro Jahr

z.B. 6,00 € x 100 qm x 12 = 7.200,00 €

Danach die zu erwartende Restdauer des Wohnrechts:
Lebenserwartung nach Statistik – Aktuelles Alter = Restdauer des Wohnrechts

z.B. 78 Jahre - 72 Jahre = 6 Jahre

Für die statistische Restlebenszeit gibt es sog. Sterbetafeln auf denen Sie den Wert für Ihre Mutter ermitteln können.

Mit diesen Ergebnissen ist dann der sog. Kapitalwert zu ermitteln:

Jahresmeite x Zinsen x Lebenserwartung = Kapitalwert
Der aktuelle Basiszins ist derzeit bei 4,12 %, für die Berechnung gilt dann 100:4,12 = 0,0412

Beispiel:
7.200 Euro x 0,0412 % x 6 = 1,779 €

Der Kapitalwert wird dann noch mit der Jahresmiete multipliziert:

7.200 € x 1,779 = 12.952,80 €

Der Wert des Wohnrechts wäre damit in dem Beispiel bei 12.952,80 € und von dem Wert des Hauses bei einem Verkauf abzuziehen. In der Praxis wird man allerdings zunächst kaum so eine aufwendige Berechnung anstellen sondern eher versuchen von vornherein den Marktwert des Hauses zu ermitteln und nur einen kleinen Abzug vornehmen, da die Rückkehr der Mutter eher unwahrscheinlich ist.

Anders sieht es aus wenn Sie beabsichtigen selbst in dem Haus wohnen zu bleiben, dann macht es durchaus Sinn nach der obigen Formel vorzugehen um eventuell einen Käufer zu finden der Ihnen ein Wohnrecht überläßt. Deutlich günstiger dürfte es für Sie allerdings sein einen Teil zu vermieten oder einen Kaufvertrag abzuschließen bei dem Sie in der Wohnung verbleiben und diese zurückmieten wobei der Kaufpreis verrechnet wird. Das wäre für den Käufer eine sichere wirtschaftlich sichere Variante.

Bezüglich etwaiger Forderungen des Jobcenters/Sozialamtes brauchen Sie sich keine gesteigerten Sorgen zu machen. Der BGH hat zuletzt mit einem Urteil vom 09.01.2009 (Az. V ZR 168/07 ) bestätigt dass der Zugriff auf den Wert des Wohnrechts nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Selbst wenn es keine ausdrückliche Formulierung zum Umzug in ein Pflegeheim bei Bestellung des Wohnrechts gibt so ist dies dahingehend auszulegen, dass der Eigentümer keine Verpflichtung hat die Wohnung zu vermieten und nahe Angehörige i.d.R dort kostenfrei wohnen dürfen. Eine Verwertung durch das Sozialamt dürfte daher kaum möglich sein.

Zusammenfassend sollten Sie sich wegen eventueller Ansprüche des Sozialamtes keine Gedanken machen, bei einem Verkauf der Immobilie sollten Sie entweder eine Wohnung behalten oder über eine Miete nachdenken. Ein Wohnrecht ist ingesamt für den Käufer immer eine unsichere Sache und wird im Ergebnis trotz der genannten Formel immer zu deutlichen Abzügen beim Preis führen.

Sollten Ihre Überlegungen konkret werde empfehle ich in Anbetracht des erheblichen finanziellen Umfangs in jedem Fall einen guten Makler oder noch besser Anwalt aus Ihrer Gegend aufzusuchen, Sie können dann auch ein Festhonorar vereinbaren um den Überblick über die Kosten zu behalten.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und wünsche Ihnen für Alles Gute für die Zukunft. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke