Sehr geehrter Ratsuchender,
1.Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Die mündliche Vereinbarung hat lediglich zur Folge, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, § 550 BGB
. Dies gilt aber auch nur für Wohnraummietverhältnisse. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich hier aber um ein gewerbliches Mietverhältnis von Lagerraum. Das würde bedeuten, dass auch ein befristeter Vertrag mündlich möglich gewesen wäre. Nach Ihrer Schilderung gehe ich derzeit davon aus, dass keine Befristung vereinbart worden ist und der Vertrag somit auf unbestimmte Zeit geschlossen ist.
2.Nachdem der Mieter keine Miete bezahlt, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht. Sie haben das offenbar bereits ausgeübt und dem Mieter Frist zur Räumung gesetzt. Um in einem Verfahren den Zugang der Kündigung nachweisen zu können, sollten Sie diese und die Räumungsaufforderung per Einschreiben/Rückschein an den Mieter schicken.
3.Sie können die Sachen des Mieters nicht selbst räumen und insbesondere dürfen Sie diese nicht verschrotten! Sie haben ein so genanntes Vermieterpfandrecht. Das bedeutet, dass Sie den Mieter daran hindern dürfen, Gegenstände aus der Halle zu entfernen, § 562b ivm. § 578 Abs. 1 BGB
. Sie dürfen die Gegenstände übernehmen, wenn der Mieter die Halle endgültig räumt, § 562b Abs. 2 BGB
. Die Gegenstände würden dann im Laufe des Gerichtsverfahren versteigert werden können, wenn der Mieter sie nicht gegen Sicherheitsleistung auslöst, § 562c BGB
. Durch diese Möglichkeit kommen Sie gegebenenfalls – je nach Wert der Sachen – an Ihre ausstehende Miete.
4.Sollte der Mieter nicht zahlen und nicht räumen, müssen Sie Räumungsklage erheben, in deren Verlauf die Zwangsräumung erfolgt. Ein anderer Weg bleibt Ihnen nicht, weshalb Sie diesen Weg jetzt auch zügig gehen sollten.
5.Die von Ihnen vorgeschlagene Formulierung können Sie schon einfügen, aber durchsetzen können Sie sie nicht. Sie können lediglich die Räumung ohne Sicherheitsleistung verhindern bzw. die Gegenstände in Besitz nehmen bis zur Zwangsversteigerung.
6.Sie können den Mieter nicht durch Auswechselung der Schlösser daran hindern, seine Sachen in der Lagerhalle zu erreichen. Aber Sie dürfen die Entfernung der Sachen verhindern, s.o.
Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50
info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Diese Antwort ist vom 08.06.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwältin Nina Marx
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82234 Weßling
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Sehr geehrte Frau Heussen,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung unserer Fragen! Mit uns als Nichtjuristen haben sich an einzelnen Stellen Verständigungsprobleme - wohl auch aus dem Fehlen des persönlichen Dialogs - ergeben. So möchte ich hier einiges präzisieren und nachfragen.
#1#Frage 1 war ganz anders gemeint, als von Ihnen beantwortet. Wir konnten eine große Fläche eine gewisse Zeit nicht vermieten, da unser Mieter den offensichtlichen Zugang zum Treppenhaus verstellt hatte. Der Zugang führt durch den lt. Vertrag in Gänze vermieteten Raum, unser Durchgangsrecht ist aber nur mündlich abgestimmt worden. Als der Mieter dann länger als die mündlich angekündigten 2 Monate blieb, fingen wir an, mündlich und schriftlich die Schaffung des Durchgangs anzumahnen, und drohten die In-Rechnung-Stellung der unzugänglichen Flächen an. Schließlich stellten wir 3 Monate Nutzungsentgelt in Rechnung (3000€) sowie die Umlagerungsarbeiten, die ich selbst ausführte. Sind die Forderungen berechtigt? (Sind es Haupt- oder Nebenforderungen im Sinne eines Mahnbescheids?)
#2# Frage 2 habe ich eindeutig beantwortet verstanden.
#3# Auf meine Frage nach Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid nahmen Sie keinen konkreten Bezug. Was mir nicht klar wird ist der Unterschied zwischen folgenden drei Dingen:
a) MB, VB und Titel bezogen auf den Mietrückstand und alle sonstigen Kosten mit anschließender Zwangsversteigerung der eingelagerten Sachen.
b) Räumungsklage und Zwangsräumung
c) Begriffsunklarheit, die vielleicht aus der Vermischung mit dem Wohnungsmietrecht entsteht: Was bedeuten denn nun ausziehen, räumen und der eigentliche Vorgang des vom-Grundstück-schaffens? Oder: wie kann denn jemand aus einem unbewohnten Lagerraum i.S.d. § 562b ausziehen, seine Sachen aber dalassen, deren Besitz wir dann übernehmen dürfen?
Zusammenfassend zu #3#: Sollen wir den Weg über den Mahnbescheid oder über die Räumungsklage gehen? Oder ist das im Verlauf dasselbe (Sie sagen ja, zweiteres sei unser einziger Weg)? Ein Klageweg scheint mir allerdings Kosten aufzuwerfen, die den Wohnverhältnissen des Mieters nach zu urteilen, von ihm nicht aufgebracht werden können, sondern den Wert des Lagerguts verschlingen. Das dient uns nicht.
Abschließend dazu wahrscheinlich eine Laien-Idee, die ich aber sehr gern beantwortet hätte: Wenn wir durch den Auszug des Mieters den Besitz an den Sachen übernehmen dürfen (§562b), könnten wir sie doch sodann eigenhändig verkaufen, ohne öffentlich versteigern zu müssen. Der Mieter ist seit Einlagerung der Geräte nicht ein einziges Mal erschienen (hat auch nicht angerufen oder geschrieben). (Als wir ihn an seiner von uns ermittelten neuen Anschrift 250 km von hier entfernt aufsuchten, schien er eine Begegnung mit einem früheren Leben zu erleben, mit dem er abgeschlossen hat.) Kann ich mir von ihm seinen formalen Auszug quasi bestätigen lassen, indem er auf eine entsprechende Nachfrage (per Einschreiben) in angemessener Frist nicht antwortet? Mit den o.g. Folgen des Besitzüberganges?
Falls wir doch nicht verkaufen dürfen, dürfen wir dann die Geräte zumindest vermieten (nur hier auf dem Gelände oder auch außer Haus)? Entsprechend § 1213 (1) Nutzungspfand.
Ist § 1220 Androhung der Versteigerung anwendbar?
mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Konkretisierungen.
1.Nach Ihrer Schilderung hat der Mieter den Zugang zum Treppenhaus verstellt. Das Treppenhaus erreicht man durch die von dem Mieter angemietete Fläche, jedoch hatten Sie sich mündlich ein Durchgangsrecht vorbehalten. Wenn Sie nachweisen können, dass zu Ihren Gunsten ein Zugangsrecht vereinbart war (Zeugen, E-Mails etc.), hätte der Mieter den Durchgang frei räumen müssen. Da es sich hier jedoch offensichtlich nicht um eine unstreitige Forderung geht, sollten Sie sich das Mahnverfahren sparen und gleich mit Hilfe unserer Kanzlei oder einem Kollegen die Strategie im Klageweg erarbeiten. Die Kosten, die Sie dann für das Mahnverfahren gesteckt hätten, müssen Sie zwar dann für die Prüfung Ihrer Erfolgsaussichten aufwenden, aber jedenfalls wissen Sie dann, ob Sie überhaupt Chancen haben. Das hängt ganz maßgeblich von der Beweislage ab. Da Sie die Räumung mit Fristsetzung angemahnt haben, haben Sie zumindest die rechtlichen Voraussetzungen für eine Klage geschaffen.
2.Der Mahnbescheid erläßt das Gericht auf Ihren Antrag. Er wird dem Beklagten ohne Prüfung der Rechtslage zugestellt. Legt der Gegner Widerspruch ein, geht es vor Gericht weiter. Sie müssen dann im Rahmen der Klage (= Räumungsklage) Ihren Anspruch beweisen. Legt er keinen Widerspruch ein, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen und haben dann einen Titel. Damit können Sie einen Gerichtsvollzieher (GVZ) mit der Räumung beauftragen.
3.Der Mieter kann „ausziehen“, indem er die Mietsache verlässt. Dafür muss er nicht die dort befindlichen Gegenstände mitnehmen. Eine „Räumungsfrist“ setzen Sie bzw der GVZ vor der Zwangsräumung.
4.„Vom Grundstück schaffen“ meint den Fall, dass der Mieter im Verlauf einer Kündigung oder drohenden Kündigung das Anwesen leert, um seine Habe vor dem Vermieterpfandrecht zu retten.
5.Sie können das Mahnverfahren durchführen. Wenn Sie Glück haben, legt der Gegner keinen Widerspruch ein. Wenn doch, müssen Sie in die Räumungsklage eintreten (s.o.)
6.Sie dürfen die Sachen des Mieters nicht eigenhändig verkaufen und auch nicht vermieten, sondern müssen diese aufbewahren! Wenn Sie den Mieter erreichen und er eine Auflösung des Mietvertrags unterschreibt und Ihnen die Sachen schriftlich überlässt zur Abgleichung der Mietschulden, können Sie die Sachen verwerten. Bitte schriftlich und mit Zeugen arbeiten und nicht unter Zwang, dann wäre die Vereinbarung unwirksam.
7.§1220 BGB
ist aufgrund des Vermieterpfandrechts anwendbar. Zur juristisch korrekten Einhaltung des Zwangsverfahrens sollten Sie sich beraten lassen.
Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50
info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
