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Kündigung Miet und Gewerbemietverträge nach Zwangsversteigerung

30.04.2013 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Beantwortung der Frage beschäftigt sich mit den Folgen der Ersteigerung eines Mehrfamilienhauses. Insbesondere werden die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters und die zu beachtenden Fristen und Formalien geschildert.

Hallo,

ich habe ein Mehrfamilienwohnhaus aus einer Zwangsverstreigerung am 24.04.2013 erworben.
Ich möchte die Mietverhältnisse kündigen und das vollkommen sanierungsbedürftige Haus sanieren. Es bestehen folgende Mietverträge:

Nr. 1 Gewerbemietvertrag (separate kleine Halle ca. 150 m2, nicht sanierungsbedürftig)
Mietbeginn 01.01.2009, Miethöhe 80 €
Die Mietdauer ist wie folge definiert (Zitat):
Das Mietverhältniss beginnt am 01.01.2009
Es läuft auf unbestimmet Zeit und kann von jedem Teil gekündigt werden.
mit einer Frist von: (hier ist nichts eingetragen) Monaten zum Ablauf des Kalendervierteljahres.
Frage 1: Bis zu welchem Termin kann ich den Vertrag kündigen ?

Nr. 2 Einheitsmietvertrag Gewerbe (Gewerberäume im Mietshaus) Mietbeginn 01.07.2010
Miethöhe 50 €
Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ablauf des Kalendervierteljahres.
Frage 2: Bis zu welchem Termin kann ich den Vertrag kündigen ?

Nr. 3 Wohnraummietvertrag, Mietbeginn 01.07.2001, Miethöhe 74 €
Frage 3 Bis zu welchem Termin kann ich die Wohnung kündigen ?

Nr. 4 Einheitsmietvertrag Wohnraum, Mietbeginn 01.05.2011, Miethöhe 85 €
Frage 4 Bis zu welchem Termin kann ich die Wohnung kündigen ?

Nr. 5 Einheitsmietvertrag Wohnraum, Mietbeginn 01.05.2011, Miethöhe 53 €
Frage 5 Bis zu welchem Termin kann ich die Wohnung kündigen ?

Allgemeine Fragen:
Welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es, bzw. welche sind sinnvoll.
Da ich ein Sonderkündigungsrecht aufgrund der Zwangsversteigerung habe ist es wohl sinnvoll dies zu nutzen. Kann ich mich auf folgendes Urteil stützen ?
(BGH) hat mit seinem Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 7/08

Ich plane keinen Abriß und Neubau sondern eine Komplettsanierung.
Dies ist laut Gutachter notwendig.
Die derzeitigen Mieteinnahmen von 262 € sind reine Gefälligkeitsmieten.

Sollte eine Kündigung nicht möglich sein, auf welche Höhe kann ich die Miete erhöhen ?
Die derzeitige durchschnittliche Kaltmiete pro m2 beträgt ca. 1 €

Zum Abschluß noch die Frage auf welche Formulierung ich bei der Kündigung achten muss. (Hinweis auf Widerspruch u. ä.)

Halt doch noch eine Frage:
Es werden noch verschiedene Räume und Gebäude durch die Mieter vertragsfrei genutzt.
Wie und bis zu welchem Termin kann ich die Herausgabe fordern. Teilweise befinden sich noch Gegenstände der Mieter in den Räumlichkeiten. Erfolgt die Herausgabe nicht, was kann ich dan tun ?

Danke





30.04.2013 | 17:22

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann. Hierbei möchte ich allerdings vorausschicken, dass ich Ihnen dringend anraten möchte, die Kündigungen der MIetverhältnis, insbesondere der Wohnraummietverhältnis nicht ohne anwaltliche Hilfe auszusprechen, da verschiedene Formalien zu beachten sind, die im Rahmen dieser Anfrage nicht alle erschöpfend geschildert werden können.

Nun zu Ihren Fragen:

1.
Zunächst müssen Sie unterscheiden zwischen den gewerblichen Mietverhältnissen und den Wohnraummietverhältnissen. Bei den Wohnraummietverhältnissen können Sie - auch wenn ein Sonderkündigungsrecht bei der Versteigerung besteht - nur dann kündigen, wenn Sie einen Kündigungsgrund iS.d. § 573 BGB vorweisen können.

Bei den gewerblichen Mietverhältnissen ist dies hingegen nicht notwendig.

2.
Zu den einzelnen Verträgen:

a.
Dem ersten Mietvertrag ist eine konkrete Kündigungsfrist nicht zu entnehmen, da ein Eintrag in der entsprechenden Regelung fehlt. Demnach gehe ich davon aus, dass die gesetzliche Kündigungsregelung gemäß § 580a II Anwendung findet. Demnach ist die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Demnach wäre die Kündigung nunmehr bis spätestens zum 03.07.13 auszusprechen (Zugang beim Mieter). Das Mietverhältnis würden sodann zum 31.12.13 enden.

b.
Hier gelten die eben geschilderten Ausführungen entsprechend. Die Kündigungsregelung entspricht der gesetzlichen Frist, so dass auch hier ebenfalls eine Kündigung zum 31.12.13 möglich ist.

c.
Bei den Wohnraummietverhältnissen ist zu beachten, dass Sie diese nur dann kündigen können, wenn Sie einen entsprechenden Kündigungsgrund darlegen und nachweisen können. Ohne einen entsprechenden Grund scheidet eine Kündigung aus.

Bei den Mietverträgen Nr. 4 und 5 ist eine Kündigung nach der gesetzlichen Frist (§ 573c BGB ) innerhalb von drei Monaten möglich. Geht die Kündigung noch bis zum kommenden Samstag (04.05.13) den Mietern zu, so endet das Mietverhältnis Ende Juli. Bei einer späteren Übersendung der Kündigung würde sich die Kündigungsfrist entsprechend nach hinten verschieben.

Bei Mietvertrag Nr. 3 würde die Kündigungfsfrist aufgrund der Dauer des Bestandes des Mietverhältnisses grundsätzlich 9 Monate betragen. Bei einem Ausspruch der Kündigung bis zum Samstag würde das Mietverhältnis demnach Ende Januar enden. Allerdings könnte hier auf das Sodernkündigungsrecht aufgrund der Versteigerung gemäß § § 57a ZVG zurückgegriffen werden. Die Kündigungsfrist würde sodann analog der Wohnung Nr. 4 und 5 berechnet werden. Hierbei ist zu beachten, dass das Sonderkündigungsrecht grundsätzlich zum erstmöglichen Termin geltend gemacht werden muss. Näheres hierzu können Sie der gesetzlichen Vorschrift entnehmen.

Entscheidend ist letztlich, ob Ihnen ein Kündigungsgrund zusteht. Hierbei ist anerkannt, dass die "anderweitige" Verwertung eine Kündigung rechtfertigen kann. in dem von Ihnen angesprochenen BGH-Urteil ging es um den Abriss und den Neuaufbau. Auch eine vollständige Sanierung oder Modernisierung kann eine Kündigung rechtfertigen. Entscheidend ist hierbei allerdings, dass das Bauvorhaben bereits fortgeschritten ist, so dass zumindest entsprechende Pläne vorliegen sollten, am besten bereits im baurechtlich genehmigten Zustasnd.

Das BGH Urteil ist hierbei sicherlich zu Ihren Gunsten zu berücksichtigen.

Wichtig ist hierbei, dass Sie die Kündigung inhaltlich begründen müssen. Anderenfalls wäre die Kündigung nicht wirksam. Sie sollten daher möglichst ausführlich über die Gründe der Kündigung informieren. Hierzu gehören m.e. Angaben über die geplanten Arbeiten (möglichst konkret), die voraussichtlichen Kosten und den Sanierungsbedarf. Hierdurch sollte sich sodann ergeben, dass eine FOrtsetzung der MIetverhältnisse nicht zumutbar bzw. diese angesichts der ARbeiten überhaupt nicht mehr möglich ist.

Entscheidend dürfte hierbei auch das vorliegende Gutachten sein.

Neben der Begründung der Kündigung, sollte auf das Widerspruchsrecht des MIeters gemäß § 574 BGb hingewiesen werden. Der INhalt des Hinweises kann sich an der gesetzlichen Vorschrift orientieren.

Die Kündigung ist von dem Ersteigerer an alle Mieter auszusprechen. DIe Kündigung ist selbstverständlich zu unterzeichnen und sollte in beweiskräftiger Form zugestellt werden (Bote, Einschreiben etc.).


3.
Die Miete kann - entsprechend den gesetzlicheen Vorgaben - angepasst werden. Hierfür ist nachzuweisen, dass die ortsübliche Miete höher liegt, was wohl kein Problem darstellen sollte. Auch hier sind verschiedene Formalien einzuhalten. Die Mieterhöhung beträgt maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren.


Daneben könnten grundsätzlich sämtliche Kosten der Modernisierung in Höhe von 11 % auf die Jahresmiete umgelegt werden. HIerbei ist zu beachten, dass lediglich die MOdernisierungskosten umgelegt werden können, nicht aber INstandhaltungskosten. GEgebenenfalls sollte daher bereits bei der ANgebotserstellung darauf geachtet werden, beide Bestandteile trennen zu können.

Auch hier sind im Übrigen wieder einige Formailien zu beachten.


4.
Soweit die Mieter Flächen ohne jeglichen Mietvertrag nutzen (hier wäre noch zu klären, ob möglicherweise mündliche Vereinbarungen mit dem Vorbesitzer bestehen) können Sie grundsätzlich auch ohne Frist eine RÄumung und Herausgabe verlangen.

Sollte dem nicht gefolgt werden, steht Ihnen die Möglichkeit einer Herausgabeklage zur Verfügung.



Ich hoffe, Ihre Fragen hiermit ausreichend beantwortet zu haben und darf nur nochmals anregen, dass Sie die notwendigen MAßnahmen nicht ohne anwaltliche Betreuung durchführen. Gerne stehe ich Ihnen hierfür bei Bedarf zur Verfügung.



Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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