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Rechte als Mieter bei Zwangsversteigerung und Sonderkündigung

12.03.2011 09:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Hallo!

Eine vermietete Wohnung wird zwangsversteigert, nachdem der alte Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft säumig wurde und eine Mietzpfändung erwirkt wurde.

Der neue Eigentümer möchte von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen und kündigt dem Mieter fristgerecht zu 3 Monaten.

Der Mieter wohnt bereits seit knapp 10 Jahren in dieser Wohnung. Kann er einen Kündigungsschutz geltend machen? Ich hörte von 3 Jahren gesetzlich.

Wenn der Mieter über keine finanziellen Mittel für einen Umzug verfügt, da dieser für die nächsten Jahre nicht geplant war, kann er die Kosten dafür auf den neuen Eigentümer übertragen?

Danke :-)

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Wird eine vermietete Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung verwertet, so ist der Ersteher nach § 57a ZVG dazu berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen.

Schon aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich, dass sie lediglich dazu dient, einzelvertraglich vereinbarte Kündigungsfristen auf das gesetzliche Mindestmaß zu reduzieren.

Daneben werden durch diese Vorschrift keine sonst vorgesehenen Kündigungsgründe ersetzt. Der Ersteher einer vermieteten Wohnung muss daher ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 BGB haben.

Beruft sich der Ersteher der Wohnung auf den Kündigungsgrund „Eigenbedarf", so greift ferner § 577a BGB, wonach eine Kündigung erst nach Ablauf von drei Jahren zulässig ist, wenn an den vermieteten Räumen erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die Wohnung dann veräußert wurde. Voraussetzung für diesen Kündigungsausschluss ist daher eine so genannte Wohnungsumwandlung.

Auf Ihren Fall übertragen bedeutet dies, dass der Ersteher der Wohnung im Falle einer Kündigung zunächst einmal einen Kündigungsgrund iSd. § 573 BGB darlegen müsste. Dann müsste er ferner die Fristen des § 573c BGB einhalten. Diese beträgt in Ihrem Fall, da der Mieter schon 10 Jahre in der Wohnung wohnt, 9 Monate.

Beruft sich der Vermieter auf Eigenbedarf, müsste ferner anhand der Grundbuchs geprüft werden, ob eine Wohnungsumwandlung iSd. § 577a BGB vorliegt. Handelt es sich um ein älteres Gebäude und war die Wohnung schon zuvor vermietet, wird keine Wohnungsumwandlung vorliegen. In diesem Fall würde § 577a BGB nicht greifen und der Vermieter könnte bereits jetzt unter Einhaltung der Frist des § 573c BGB und unter Darlegung eines berechtigten Interesses kündigen.

Eine Rechtsgrundlage für eine Beteiligung des Vermieters an den Umzugskosten des Mieters ist hierbei nicht ersichtlich.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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