vermietung als besitzer mit auflassungsvormerkung

Question

vor drei jahren erwarb ich zusammen mit einer zweiten person ein wohn-/geschäftshaus. zum zwecke des kaufes und der teilung des objektes erwarb ich mit dem zweiten käufer die immobilie als GBR. es war angedacht nach dem gemeinsamen erwerb die immobilie grundbuchmäßig zu teilen (ich den hälftigen teil als wohnhaus, er den anderen hälftigen teil als gewerbeobjekt). ebenso ist dieses auch im notariellen kaufvertrag beschrieben. kurz nach dem kauf geriet person 2 in insolvenz. sein kaufpreisanteil war bereits auf dem notaranderkonto ( ist allerdings schon wieder an seine damalig finanzierende bank zurückgeflossen). mein kaufpreisanteil liegt immer noch auf dem anderkonto. das grundbuch sieht derzeit so aus das der alteigentümer immer noch in rang 1 im grundbuch steht und in der auflassungsvormerkung ich mit meiner bank und die des ehemaligen käufers. wir haben das objekt vor 3 jahren übernommen und es seitdem genutzt. grunderwerbssteuern, gebäudeversicherung und grundsteuern zahle seitdem ich. nun hat der verkäufer mich aufgefordert den vertrag zu erfüllen.
folgende fragen habe ich:
1. ich habe den gewerbeteil selbst 2 jahre genutzt und seit 6 monaten vermietet. bin ich dazu berechtigt? (reicht als vermietberechtigung meine eintragung in der auflassungsvormerkung obwohl ja nach vollzug des kaufes gedacht war das ich nur das wohngebäude bekomme?)
2. gleiches gilt für den wohnanteil. in der auflassungsvormerkung stehen wir beide gleichrangig. Ich habe drei wohnungen kurz nach dem erwerb vermietet wobei die mieter einen baukostenvorschuss gezahlt haben und deshalb relativ wenig miete zahlen. greift hier § 57 c ZVG im falle einer rückabwicklung so das die mieter in falle der rückabwicklung weiter zu ihrem günstigen mietzins weiter wohnen können?
3. wie lange bin ich berechtigt das objekt noch zu nutzen/ vermieten wenn es zur rückabwicklung kommt? noch liegt mein geld (hälftiger preis des gesamten objektes) auf dem notaranderkonto. der verkäufer hat mich diese woche aufgefordet den vertrag zu erfüllen was ich aber nicht kann, da meine bonität nicht ausreicht den kaufpreis für den gewerbeanteil aufzubringen.

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Guten Tag!    Auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben kann ich Ihnen folgendes mitteilen:    Ein Grundstück wird erst dann vollständig erworben, wenn neben der Einigung über die Übertragung des Grundstückes auch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist.  Nach ihren Angaben ist jedoch bislang im Grundbuch kein Eigentümer-Wechsel eingetragen, sondern lediglich die Auflassung. Die Auflassung ist aber nur die Einigung zwischen den Käufern und dem Verkäufer.   Der Kaufvertrag wurde damit auch durch den Verkäufer noch nicht vollständig erfüllt. Sie bzw. die GBR sind bislang nicht Eigentümer geworden.    In der Regel ist mit der Eintragung der Auflassung auch die Verfügungsermächtigung für den Käufer erteilt worden, so dass dieser über das Grundstück / Haus verfügen kann. Wie weit eine solche Einwilligung des Verkäufers reicht, ist eine Frage des Einzelfalles. In der Regel wird die Vermietung hiervon gedeckt sein. Um dies jedoch abschließend zu klären ist die genaue Überprüfung des Kaufvertrages und des Hintergrundes erforderlich.    Sie haben das Haus zusammen mit einem Partner als Gesellschaft bürgerlichen Rechts &lpar; vgl. &#167;&#167; 705 ff BGB &rpar; gekauft. Insoweit ist diese auch Vertragspartnerin des Verkäufers. Sie als Gesellschafter vertreten die GBR gemeinsam mit Ihrem Partner, wenn nichts anderes vereinbart wurde &lpar; Gesellschaftsvertrag! &rpar;. Durch die Insolvenz des anderen Gesellschafters über sein Privatvermögen wurde die GBR aufgelöst &lpar; &#167; 728 II BGB &rpar;, wenn nichts anderes vereinbart wurde und der Insolvenzverwalter einer Fortführung der Gesellschaft nicht zugestimmt hat. Sein Anteil fällt dann in die Masse. Hat der Insolvenzverwalter das Geschäft angefochten oder will er es erfüllen?    Haben Sie Ihre Aufgabenteilung mit Ihrem Partner zwischen Wohn- und Gewerbebereich auch bei der Geschäftsführungsbefugnis in der GBR vereibart. Wenn ja, könnte nur jeweils der Betroffene über seinen Teil mit Vollmacht der Gesellschaft verfügen. Im außenverhältnis spielt dies jedoch keine Rolle, nur Im Innenverhältnis.    &#167; 57 c ZVG kommt nur zum Tragen, wenn das Haus zwangsversteigert wird. Er gilt nicht allein deshalb, weil eine Rückabwicklung stattfindet. Ich kann Ihren Angaben nicht entnehmen, was mit dem Haus geschehene soll. Will der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten? Liquidiert der Insolvenzverwalter das Vermögen der Gesellschaft mit Ihnen?    Soweit Ihre Verfügungsbefugnis reicht, wurden Mietverträge mit den neuen Mietern geschlossen, die nicht allein durch die Rückabwicklung beeendet werden. Hier wäre eine Kündigung erforderlich.     Bitte beachten Sie jedoch, dass möglicherweise, je nach "Rückabwicklungsgrund" und Vertragsgestaltung mit dem Verkäufer Schadensersatzansprüche drohen können. Bei einer GBR haften Sie als Gesellschafter auch mit Ihrem persönlichen Vermögen.    Wenn der Verkäufer z.B. das Recht zum Rücktritt in diesem Fall hat, gilt der Zeitpunkt der Rücktrittserklärung auch für die Frage Ihrer Verfügungsbefugnis. Gleiches gilt bei einer wirksamen Anfechtungserklärung.    Vorsichtshalber sollten Sie mit dieser juristisch sehr komplexen Angelegenheit einen Kollegen vor Ort aufsuchen. Er sollte sich gut mit Grundstücksrecht und Gesellschaftrecht auskennen.    Mit freundlichen Grüßen    Susanne Ziegler  Rechtsanwältin, Witten

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Mietrecht, Wohnungseigentum

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