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Hauserwerb durch Überschreibung inkl. Nießbrauch - Vertrag mit Mieter


| 15.12.2009 20:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe nach dem Tod meines Vaters in fortgesetzter Gütergemeinschaft mit meiner Mutter das Erbe eines Wohnhauses angetreten. Dies wurde mir von meiner Mutter überschrieben in 2006, meine Mutter ist notariell as Nießbraucher eingesetzt.
Die Immobilie ist vermietet; der Mieter hatte seinerzeit mit meinem Vater den Mietvertrag abgeschlossen.
Durch die zunächst fortgesetzte Gütergemeinschaft und die anschließende Umschreibung auf mich als "Erwerber" gehe ich davon aus, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ohnehin auf mich übergegangen sind, jedoch die Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch weiterhin - wie niedergeschrieben - bei meiner Mutter verbleiben.

Der Mieter mahnt nun an, er möchte einen neuen Mietvertrag, aus dem klar sein Vertragspartner hervorgehen soll und fragt er auch eine neue Kontonummer an (völliger Quatsch - kann ja alles beim alten bleiben).
Ich möchte nun ein rechtlich einwandfreies Schreiben aufsetzen, aus dem hervorgeht, dass ich als Eigentümer der Immobilie Ansprechpartner in allen Fragen bin und der Mietvertrag, wie vorliegend, bestehen bleibt und nun eben ich Vertragspartner bin.
Mit meiner Mutter habe ich ein hervorragendes Verhältnis und mute ihr natürlich keine Arbeiten, die mit der Immobilie einhergehen zu; sie ist lediglich die Nießbraucherin, auch der Mietzahlungen. Auch möchten wir beide nicht, dass sie sich mit dem Mieter direkt auseinandersetzen muss; ich kläre diese Dinge alle natürlich im Einvernehmen mit ihr.

Evtl. wäre es nötig, dass Sie den Mietvertrag prüfen?
Wie verhalte ich mich hier korrekt?

MFG
Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst gehe ich davon aus, daß zwischen Ihnen und Ihrer Mutter Einigkeit insoweit besteht, als daß Sie Vermieterin der Wohnung sein sollen.

Ob das vor dem Hintergrund des Ihrer Mutter zustehenden Nießbrauchsrechts zweckmäßig ist, sei dahingestellt. Zu bedenken ist, daß Ihre Mutter die Mieten erhalten soll. Damit hat Ihre Mutter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die zu versteuern sind.

Sind Sie Vermieterin, würden die Mieteinnahmen gewissermaßen über Sie als Vermieterin an Ihre Mutter als Nießbrauchsberechtigte fließen. In steuerlicher Hinsicht hätten Sie demnach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ggf. wäre diese Problematik mit einem Steuerberater zu erörtern.

Denkbar wäre eine Konstellation, daß Ihre Mutter Vermieterin ist und daß Sie als Verwalterin die Ansprechpartnerin für den Mieter sind.

Dies jedoch nur am Rande.


2.

Wenn Sie als Vermieterin die Nachfolge Ihres Vaters antreten möchten, können Sie dem Mieter sinngemäß Folgendes mitteilen:

"Sehr geehrter Mieter!

Wie Ihnen bekannt ist, ist mein Vater am ... (Datum) verstorben. Mit dem Tod meines Vaters bin ich auf der Vermieterseite in das Vertragsverhältnis eingetreten. Für Sie heißt das, daß der Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen mit mir fortbesteht.

Mit freundlichen Grüßen

xxx"

Damit wäre alles gesagt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2009 | 21:25

Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für die schnelle Antwort und die Hinweise.
Zwischen meiner Mutter und mir besteht absolute Einigkeit.
Wenn wir uns für die Variante entscheiden, dass meine Mutter die Vermieterin ist (aufgrund des Nießbrauches) und ich die Verwalterin, inwiefern müsste dann das Schreiben geändert werden.
Muss ich ihm dann trotzdem mitteilen, dass das Vertragsverhältnis auf Vermieterseite mit meiner Mutter besteht, ich aber Verwalter bin.
Können Sie dies bitte noch kurz umformulieren?

MFG und herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2009 | 21:47

Sehr geehrte Fragestellerin,

in diesem Fall könnten Sie wie folgt schreiben:

"Sehr geehrter Mieter!

Wie Ihnen bekannt ist, ist mein Ehemann am ... (Datum) verstorben. Mit dem Tod meines Ehemannes bin ich auf der Vermieterseite in das Vertragsverhältnis eingetreten. Für Sie heißt das, daß der Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen mit mir fortbesteht.

Meine Tochter, Frau xxx ist Verwalterin. Sollten Fragen bestehen, bitte ich daher, sich mit Frau xxx, ... (Anschrift) in Verbindung zu setzen.

Mit freundlichen Grüßen

abc"




Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.12.2009 | 21:49


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