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Vermieter legt Grundsteuer ohne Passus im Vertrag auf Mieter um

| 9. August 2022 20:18 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir wohnen seit 9 Jahren in einer Mietwohnung und haben zu unserem Vermieter eigentlich ein gutes Verhältnis.
Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung haben wir beanstandet, dass der umlagefähige Betrag nur als Summe ausgewiesen wird, die "Seite1" der NKA mit den entsprechenden Einzelposten wird uns nicht zur Verfügung gestellt. Das war bisher immer so, aber im Zuge der Energiepreiserhöhung möchten wir gern künftig die dedizierte Aufstellung für unsere Wohnungseinheit.
Desweiteren taucht in der Gesamtübersicht die inzwischen erhöhte Grundsteuer auf, die wir in den vergangenen Jahren auch anstandslos bezahlt haben.
Nun habe ich im Netz gelesen, dass der Vermieter diesen Posten nur auf den Mieter umlegen kann, wenn dieser explizit im Mietvertrag unter der Kostenaufstellung ausgewiesen wurde, das ist bei dem Mietvertrag von 2013 nicht der Fall.

Fragen daher:
Haben wir Anspruch auf die vollständige Aufstellung der umlagefähigen Kosten zur Einsicht?

Müssen wir auch weiter die Grundsteuer zahlen, obwohl das vertraglich nicht separat vereinbart wurde?

Können wir aufgrund dieser Nicht-Klausel die in den vergangenen Jahren entrichtete Grundsteuer zurück fordern?

Vielen Dank

9. August 2022 | 21:35

Antwort

von


(3)
Spickweg 1a
50374 Erftstadt
Tel: 022359944223
Web: http://info@kanzlei-birkenfeld.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Grundsteuer zählt gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Kosten. Damit diese aber tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden kann, muss dies, regelmäßig im Mietvertrag, mit dem Mieter vereinbart werden. Zu beachten ist, dass die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15) einen Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag für die Umlagefähigkeit der in der Verordnung aufgeführten Betriebskosten als ausreichend erachtet. Einer einzelnen Aufzählung der Betriebskosten nochmals im Mietvertrag bedarf es nach dieser Rechtsprechung nicht mehr.

Zudem kann eine Umlagevereinbarung auch stillschweigend, etwa durch die mehrmalige Zahlung nicht geschuldeter Kosten, getroffen werden. Ob eine derartige sogenannte konkludente Vereinbarung anzunehmen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Das KG Berlin hat in einem Urteil, KG Berlin, Urteil v. 31.3.2014, 8 U 135/13, angenommen, dass eine solche konkludente Vereinbarung z.B. angenommen werden kann, wenn der Mieter 5 Jahre lang ohne Beanstandung die nicht geschuldeten Kosten gezahlt hat.

2. Irrtümlich gezahlte Betriebskosten können grundsätzlich zurückgefordert werden (ungerechtfertigte Bereicherung). Hier gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend ab Kenntnis der Umstände, die zu einer Rückforderung berechtigen.
In diesem Zusammenhang wäre jedoch ggf. zu prüfen, ob nicht zwischenzeitlich von einer stillschweigenden Umlagevereinbarung zur Grundsteuer zwischen Ihnen und den Vermietern auszugehen ist. Sollte eine solche nachträgliche Vereinbarung bejaht werden, scheidet eine Rückforderung der gezahlten Kosten aus.

3. Eine formwirksame Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestvoraussetzungen erfüllen:

Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
Angabe der abzurechnenden Wohnung
Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller
Zusammenstellung der Gesamtkosten
Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
Berechnung des Anteils des Mieters
Abzug der Vorauszahlungen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es dabei nicht erforderlich, dass der Vermieter für jede Betriebskostenart den auf den Mieter entfallenden Anteil gesondert ausweist. Vielmehr reicht es aus, wenn sämtliche Betriebskosten, für die derselbe Umlageschlüssel gilt, zuerst addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels den vom Mieter insgesamt zu tragenden Anteil zu errechnet.

Für die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung haben Sie das Recht, die Originalbelege beim Vermieter einzusehen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Birkenfeld


Rechtsanwältin Andrea Birkenfeld

Bewertung des Fragestellers 11. August 2022 | 09:41

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11. August 2022
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ANTWORT VON

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