Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18.01.2006 – Az.: VIII ZR 94/05 - ) kann ein Mieter, der trotz einer verspäteten Abrechnung Betriebskosten an den Vermieter gezahlt hat, diese wieder vom Vermieter zurückverlangen.
Dies liegt daran, dass der Ablauf einer Ausschlussfrist wie in § 556 III BGB anders als beim Ablauf einer Verjährungsfrist zum vollständigen Untergang der Rechte des Vermieters führt.
Da die Nachzahlung der Betriebskosten rechtgrundlos erfolgt ist, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert.
Die Verjährungsfrist für den Bereicherungsanspruch beträgt nach § 195 BGB drei Jahre.
Die Frist beginnt entsprechend § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem die Ansprüche entstanden sind.
Dies gilt auch dann, wenn die Betriebskostennachzahlung ohne jeden Vorbehalt erfolgt ist.
Für den Beginn der Verjährungsfrist kann es durchaus relevant sein, ob Sie auf Rückzahlung des einbehaltenen Nachzahlungsbetrages klagen oder auf Auszahlung der Kaution.
Ein Unterschied entsteht dann, wenn der Kautionsrückzahlungsanspruch in einem anderen Jahr entstanden ist (also das Mietverhältnis in einem anderen Jahr beendet wurde) als der Betriebskostenrückzahlungsanspruch.
Wenn dies der Fall ist, ist es durchaus möglich, dass der eine Anspruch bereits verjährt ist, während der andere nach wie vor besteht.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe
