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Vermieter will Kaution zurückbehalten und später mit evtl. Nachzahlung verrechnen

13.01.2014 15:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt liegt meiner Anfrage zugrunde:

Ich habe in einem Einzelhandelsgeschäft zur Untermiete seit 2011 zwei Räume für meinen Gewerbebetrieb (Frisörgeschäft) gemietet. Nunmehr beziehe ich vollständig eigene Räumlichkeiten und habe den Untermietvertrag fristgerecht zum 28.02.2014 gekündigt. Vor wenigen Tagen ging mir anteilig die Nebenkostenabrechnung (Heizkosten) für das Kalenderjahr 2012 zu. Die Nachzahlung leistete fristgerecht an den Hauptmieter. Nun stellt sich der Hauptmieter auf den Standpunkt die seinerzeit von mir geleistete Kaution zurückbehalten zu wollen um damit in 2014 eine eventuelle Nachzahlung von Nebenkosten zu verrechnen. Sein Argument ist hiermit sein Ausfallrisiko zu verringern für den Fall einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit meinerseits. Wortlaut: „Dann wäre das schon mal weitgehend gedeckt".

Mein Standpunkt ist, dass er die Kaution hierfür nicht zurückbehalten darf wenn ich die Räumlichkeiten in dem Zustand übergebe wie ich sie übernommen habe (das wird der Fall sein).

Meine Frage: Hat mein Vermieter (Hauptmieter der Räumlichkeiten) das Recht meine Kaution trotz einwandfreier Übergabe der Räumlichkeiten zurückzubehalten und später mit einer eventuellen Nachzahlung zu verrechnen? Ich würde ebenfalls darum bitten mir die rechtlichen Grundlagen zu nennen.

Vielen Dank und beste Grüße

K.-H. D.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist die Kautionsabrede im Mietvertrag. Sie können regelmäßig dann die Mietkaution zurückverlangen, wenn keine weiteren Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag bestehen, die durch die Kaution gesichert werden müssen.

Vor Beendigung des Mietverhältnisses kommt ein Anspruch auf Erstattung der Kaution nicht in Betracht. Nach Beendigung sind nach Ihrer Schilderung noch die Heiz- und Nebenkosten für 2013 und 2014 abzurechnen.

Da die Abrechnung für 2012 mit einer Nachforderung geendet hat, kann der Vermieter tatsächlich für 2013 und 2014 den zu erwartenden weiteren Nachzahlungsbetrag von der Kaution einbehalten. Welcher Betrag dabei im Einzelnen angemessen ist, sollte sich etwa an der Nachzahlung für 2012 mit ggf. erfolgten Kostensteigerungen orientieren.

Entsprechend entschieden hat u.a. der BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 - VIII ZR 71/05:
"Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist."

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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