Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,
durch die schuldrechtliche Vereinbarung allein ist das eingetragene Überfahrtsrecht nicht erloschen, dazu wäre die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich gewesen oder der Inhalt der eingetragenen Grunddienstbarkeit selbst müsste insoweit eine Anknüpfung an eine schuldrechtliche Vereinbarung vorsehen.
Nach § 1019 BGB
kann eine Grunddienstbarkeit nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des Grundstücks der Berechtigten einen Vorteil bringt. Fällt dieser Vorteil nachträglich aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen dauerhaft weg oder ist die Ausübung infolge Veränderung eines der Grundstücke dauernd ausgeschlossen, erlischt die Grunddienstbarkeit (BGH NJW-RR 88,1229
). Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat in diesem Fall einen Anspruch auf eine Grundbuchberichtigung. Da das herrschende Grundstück aber selbst noch zu keinem Zeitpunkt eine direkte Verbindung an die öffentliche Straße hatte, sondern immer nur über ein drittes Grundstück mit der öffentlichen Straße verbunden war, war der Vorteil, den das Überfahrtsrecht für das herrschende Grundstück darstellte, zu keinem Zeitpunkt entfallen. Der Vorteil wurde nur für die Zeit, in der die Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch zugleich die Eigentümer des dritten Grundstücks waren, von diesen - vorübergehend - nicht benötigt. Von daher ist die Grunddienstbarkeit aus diesem Grunde allein nicht erloschen.
Die Erben als Eigentümer des herrschenden Grundstücks dürften aber wegen widersprüchlichen Verhaltens gegen Treu und Glauben, § 242 BGB
, verstoßen, wenn sie die seit 30 Jahren nicht mehr genutzte Grunddienstbarkeit nun wieder geltend machen wollen. Zum einen hatten sie als Eigentümer - je nach den baulichen Gegebenheiten - selbst die Möglichkeit, bevor sie sich bewusst den Weg auf das Grundstück abschneiden, zu Lasten des verkauften dritten Grundstücks ein Überfahrtsrecht zu bestellen, zum anderen gab es auch noch die schuldrechtliche Vereinbarung mit dem Erblasser.
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang aber allerdings auch noch, dass das herrschende Grundstück ohne das Überfahrtsrecht über das dienende Grundstücks selbst keine Verbindung mit einer öffentlichen Straße hätte.
Nach § 917 BGB
kann der Eigentümer eines Grundstücks, das keine notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg hat, von den Nachbarn verlangen, dass sie insoweit die Benutzung ihrer Grundstücke dulden. Dabei ist eine Zufahrt für Kraftfahrzeuge auf ein Wohngrundstück nicht notwendig, wenn in der Nähe auf der Straße Parkmöglichkeiten sind. Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Bei mehreren möglichen Verbindungen (hier also über Ihr Grundstück und das Ihres Nachbarn) muss die Benutzung der konkreten Verbindung notwendig sein. Dabei erfolgt lt. Rechtsprechung eine Abwägung zwischen dem Interesse an geringster Belastung durch den Notweg und dem an größter Effektivität des Notweges.
Auch ohne ein eingetragenes Überfahrtsrecht könnten die Eigentümer des herrschenden Grundstücks also ggfs. ein Notwegerecht (bei fehlenden Parkmöglichkeiten in der Nähe sogar auch ein Zufahrtsrecht) über Ihr Grundstück zu dem anderen Grundstück geltend machen.
Es lässt sich aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen, inwieweit noch ein Recht für die Erben besteht, Ihr Grundstück als Überweg oder Zufahrt zu nutzen. Es kommt insoweit wie oben ausgeführt auch auf die ganz konkreten örtlichen Gegebenheiten an. Ich würde Ihnen daher empfehlen, zusätzlich einen Kollegen vor Ort aufzusuchen.
Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit eine hilfreiche erste Orientierung über die Rechtslage geboten. Gerne beantworte ich eine Nachfrage.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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Unter welchen Vorausetzungen geht ein Überfahrtsrecht zu löschen?
(Nutzungsänderung des herrschenden Grundstücks, Wertsteigerung und dadurch Wertverlust des dienenden Grundstücks, verstärkte Nutzung des Überfahrtsrechtes, Wegfall der Geschäftsgrundlage für das Überfahrtsrecht durch Verkauf des eigenen Zuganges,Nutzung eines vierten Grundstücks ohne eingetragenes Recht usw.? Welche Bedingungen noch?)
Welche Rechtsgrundlage, Urteile und Kommentare gibt es dazu?(vgl.Hauptfrage)
Sehr geehrter Fragesteller,
in den von Ihnen in der Nachfrage aufgeführten Beispielen kann allein aus diesem Grund keine Löschung eines Überfahrtsrechts verlangt werden. Eine Nutzungsänderung des herrschenden Grundstücks kann allerdings auch ohne Änderung des Grundbucheintrags zu einer Inhaltsänderung des Grunddienstbarkeit führen. Das hängt allerdings auch davon ab, ob der Inhalt der Grunddienstbarkeit genau fixiert ist oder nicht. Bei einer verstärkten Nutzung des Überfahrtsrecht kann nach § 1020 BGB
ein Anspruch auf schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit bestehen.
Kommentierungen zu diesem Problemkreis finden Sie in jedem BGB-Kommentar unter den §§ 1018ff. (Grunddienstbarkeit).
Die Grunddienstbarkeit kann bei der Eintragung an eine Bedingung geknüpft worden sein oder zeitlich befristet worden sein. Nach Eintritt der auflösenden Bedingung - z.B. einer schuldrechtlichen Vereinbarung, dass die Grunddienstbarkeit nicht mehr besteht - oder des Endtermins ist die Grunddienstbarkeit dann erloschen.
Ein Überfahrtsrecht kann gelöscht werden, wenn das Grundbuch unrichtig ist und das Überfahrtsrecht nicht mehr besteht. Wie ich bereits in der Antwort ausgeführt habe, erlöscht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Grunddienstbarkeit dann, wenn der Vorteil für das herrschende Grundstück nachträglich aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen dauerhaft wegfällt oder ist die Ausübung infolge Veränderung eines der Grundstücke dauernd ausgeschlossen ist (so auch BayOblG NJW-RR 88,781
, Palandt-Bassenge, § 1018 Rdnr. 35). Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat in diesem Fall einen Anspruch auf eine Grundbuchberichtigung. Rechtsgrundlage wäre insoweit §§ 894
, 1018f
. BGB. Der Wegfall oder Ausschluss muss aber dauernd sein, was in Ihrem Fall nicht gegeben ist, da keine direkte Verbindung zu einer öffentlichen Straße besteht und auch kein Überfahrtsrecht bei dem Nachbargrundstück eingetragen wurde.
Eine Grunddienstbarkeit erlöscht auch bei der Vereinigung von belastetem und herrschenden Grundstück oder wenn eines dem anderen als Bestandteil zugeschrieben ist. Eine Grunddienstbarkeit erlöscht nicht, wenn der Eigentümer des herrschenden das belastete Grundstück erwirbt oder umgekehrt. (so Palandt-Bassenge, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 1018 Rdnr. 35). Es stellt aber keine Vereinigung zweier Grundstücke dar, wenn der Eigentümer des einen Grundstücks - so wie in Ihrem Fall - auch das andere Grundstück erwirbt. Die Grundstücke müssen insoweit auch rechtlich im Grundbuch vereinigt werden.
Wurde durch den Berechtigten in der mit Ihnen getroffenen Vereinbarung wirksam auf die Grunddienstbarkeit verzichtet, besteht gegen den Berechtigten auch ein Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Um dies beurteilen zu können, muss aber die getroffene Vereinbarung näher geprüft werden. Aber: Der Verzicht muss wirksam und endgültig sein. Ist der Verzicht unentgeltlich erfolgt und handelt es sich rechtlich um eine Schenkung, so wäre die Vereinbarung in diesem Fall nach § 518 BGB
nur gültig, wenn die Vereinbarung auch notariell beurkundet wurde.
Die Geltendmachung des Überfahrtsrecht könnte wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben auch rechtmissbräuchlich sein (Rechtsgrundlage: § 242 BGB
). Insoweit handelt es sich um eine Generalklausel im BGB, deren Verletzung durch den Berechtigten der Grunddienstbarkeit auch für Sie zu einem Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB
und auf diesem Wege ggfs. auch zu einem Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des Überfahrtsrecht führen kann. Einen speziell auf Ihren Fall zugeschnittenes Urteil ist in meinen Kommentaren nicht aufgeführt, aber nach der Rechtsprechung wird zum Beispiel die Geltendmachung eines dinglichen Vorkaufsrechts trotz einer vertraglichen Verpflichtung zur Nichtausübung als unzulässige Rechtsausübung angesehen (BGH 37, 152).
In Ihrem Fall hat aber Ihr Nachbar auch ohne ein im Grundbuch eingetragenes Überfahrtsrecht möglicherweise ein Anspruch auf Einräumung eines Wege- oder Überfahrtsrecht über Ihr Grundstück. Da er bei dem verkauften Grundstück kein Überfahrtsrecht hat eintragen lassen, hat er insoweit auch keinen Anspruch gegen den Verkäufer. Sein Grundstück muss von der öffentlichen Straße zumindest auf dem Fußwege erreichbar sein. Aus diesem Grund dürfte sich ein Gericht in diesen Fall schwer tun, auf dem Wege über § 242 BGB
ein schon eingetragenes Überfahrtsrecht zu löschen, wenn nicht schon aus anderen Gründen - siehe oben - ein Anspruch auf Löschung der Grunddienstbarkeit besteht. Eventuell können Sie unter Berufung auf § 242 BGB
dann aber eine Beschränkung auf ein bloßes Fußwegerecht und/oder einen finanziellen Ausgleich für die Wiederinanspruchnahme des Wegerechtes bzw. Überfahrtsrechtes erreichen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
