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Zufahrt über Nachbarsgrundtück, nicht im Grundbuch, Immobilienkauf

26.02.2020 05:45 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


Guten Tag
Ich würde gerne ein Immobilie erwerben. Das Grundstück (9 Meter x 40 Meter, Bodenrichtwert 220 Euro) liegt mit der kurzen Seite an einer öffentlichen Strasse. Zu beiden Seiten stehen andere Häuser. Von der Strasse aus gesehen ist Rechts so eng bebaut, dass kein Zugang möglich ist. Das Haus hat keine Eingangstür direkt an der Strasse. Diese liegt links seitlich auf ca der Hälfte des Hauses/der Zufahrt (13 Meter). Das Haus hat an der strassenabgewanten Seite eine Garage. Das freie Grundstück ist linksseitig bis zur Eingangstür von der Strasse aus nur ca 52cm breit, danach ca 2,40 Meter breit. Es gibt eine Zufahrt, welche ca 2,50 Meter breit ist, wobei ca. 2 Meter Breite davon zu dem linken Nachbargrundstück gehören. An die Zuffahrt (ca 25 Meter Gesamtlänge) grenzt links dann direkt das Nachbarhaus auf der gesamten Länge der Auffahrt. Das Nachbarhaus hat auf der gemeinsamen Grenze keine Fenster.
Seit Mitte der 60er Jahre wird diese Situation so von beiden Grundstückseigentümern so gedultet. Es ist nicht ins Grundbuch eingetragen. Das rechtsliegende Nachbarhaus wurde vor einger Zeit an die Tochter überschrieben und diese hat das Recht weiter so gedultet.
Die Eigentümerin will keine Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch wegen eventuellen Verkaufs der Immobilie (sie wohnt nicht selber darin, ihr Vater hat Wohnrecht auf Lebenszeit). Sie ist eventuell bereit das Wegerecht zu Vermieten.
Meine Frage ist nun
1) wenn ich das Haus erwerbe, wie verhält es sich dann mit dem Zugang zu meiner Eingangstür? Werden 52 cm als ausreichender Zugang angesehen? Habe ich, bzw der jetzige Eigentümer rechtliche Ansprüche auf die Nutzung?
2) Wie verhält es sich mit der Zufahrt zu der hinten liegenden Garage?
3) ist es sinnvoll einen Mietvertrag für das Wegerecht einzugehen, was passiert wenn sie das Haus verkauft und was wäre ein angemessener Preis?
26.02.2020 | 07:46

Antwort

von


(407)
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96114 Hirschaid
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wie Sie mitteilen, ist das betreffende Grundstück selbst von einer öffentlichen Straße aus erreichbar. Lediglich der Eingangsbereich des Hauses ist ohne Betreten des Nachbargrundstücks quasi nicht nutzbar, ebenso die hinter dem Haus befindlichen Garagen.

Nachdem ein Wegerecht nicht eingetragen ist und auch nicht eingetragen werden kann, kommt daher das Notwegerecht nach § 917 BGB in Betracht. Nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein solches aber nur dann verlangt werden, wenn ein GRUNDSTÜCK (nicht: ein Haus) nicht von einem öffentlichen Weg erreichbar ist. Der Gesetzgeber hat hier das sog. "Hubschraubergrundstück" vor Augen.
Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass eine nur fußläufige Erreichbarkeit eines Grundstücks nicht ausreicht, um das Notwegerecht auszuschließen; vielmehr muss, den Bedürfnissen der Zeit entsprechend, das Grundstück auch mit Kfz erreichbar sein. Wie sich aber aus dem BGH-Urteil vom 22.01.2016 zu Az. V ZR 116/15 ergibt, muss aber wiederum nur das GRUNDSTÜCK erreichbar sein. "Erreichbar" ist es nach dem BGH dann, wenn das Grundstück ANgefahren werden kann; ein BEfahren des Grundstücks ist aber nicht erforderlich.

Für Ihren Fall bedeutet das: Das Grundstück grenzt auf eine Länge von 9m an einen öffentlichen Weg. Damit sollte das Grundstück sowohl zu Fuß von einem öffentlichen Weg zu betreten sein und mit Kfz angefahren werden können. Ein Notwegerecht auf dem Nachbargrundstück sehe ich daher nicht. Auch der Umstand, dass das Haus nicht ohne Benutzung des Nachbargrundstücks betreten werden kann, ändert hieran nichts, da im Zweifel der Zugangsbereich des Hauses verlegt werden kann und muss. Schließlich führt auch die fehlende Erreichbarkeit der Garage mit Kfz nicht zu einem Notwegerecht.

Aus diesem Grunde kann ich nur empfehlen, den von der Nachbarin angebotenen "Mietvertrag" abzuschließen. Dieser bliebe auch nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" von einem eventuellen Verkauf des Nachbargrundstücks unberührt. Nachdem Sie wohl an einem möglichst langfristigen Lauf des Mietvertrages interessiert sind, wäre darauf zu achten, dass möglichst eine lange feste Laufzeit (bis zu 30 Jahre sind möglich, § 544 BGB ) unter Ausschluss eines ordentlichen Kündigungsrechts vereinbart wird.

Hinsichtlich eines adäquaten Mietpreises kann ich leider nicht viel beitragen. Nachdem es sich um unbebauten Grund handelt, halte ich es aber für sachgerecht, sich an den ortsüblichen (Erb-)Pachtpreisen für Bau- oder Gartengrundstücke zu orientieren.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 26.02.2020 | 09:02

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Könnten Sie bitte noch kurz auf 1) zweite Hälfte eingehen?

"Habe ich, bzw der jetzige Eigentümer rechtliche Ansprüche auf die Nutzung?"
" Seit Mitte der 60er Jahre wird diese Situation so von beiden Grundstückseigentümern so gedultet. Es ist nicht ins Grundbuch eingetragen"

Hat der jetzige Eigenümer ein Gewohnheitsrecht und könnte vor Verkauf auf die Eintragung eines Wegerechts ins Grundbuch bestehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.02.2020 | 10:28

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage. Diese kann ich dahingehend beantworten, dass das von Ihnen wohl angesprochene Gewohnheitsrecht in Deutschland eher zurückhaltend, also nur ausnahmsweise angenommen wird und seine Grenzen im Gesetzesrecht findet. Weiter setzt ein Gewohnheitsrecht voraus, dass alle Beteiligten eine Rechtsgestaltung wollten, hier also ein auf Dauer gerichtetes Wegerecht. Die bloße Gestattung des Befahrens, wie hier, ist dafür nicht ausreichend.

Hinsichtlich des Eigentums sagt weiter § 903 BGB ganz allgemein, dass der Eigentümer seine Sache nach eigenem Belieben nutzen kann, sofern (dingliche) Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Solche dinglichen Rechte können aber durch die bloß faktische Ausübung einer Nutzung nicht begründet werden. Somit kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks dessen Befahren grds. jederzeit untersagen. Ein Nutzungsanspruch besteht nicht.

Freundliche Grüße

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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