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teilweise Kautionsrückzahlung / Nachmieter


05.06.2007 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

letztes Jahr bin ich wg. einer Arbeitsaufnahme (nach Arbeitslosigkeit) von München nach Frankfurt/M umgezogen (Benachrichtigung Anfang Aug´06, Arbeitsaufnahme 01.09.06).

Mein Vermieter war einverstanden, dass ich einen Nachmieter stellen darf (liegt schriftlich vor). Ich hatte eine Nachmieterin, die zum 01.11.06 (mein reg. Mietverhältnis endete mit der entsprechenden Kündigung zum 30.11.06) zu den gegebenen Mietbedingungen in meine Wohnung einziehen wollte und die auch nachweislich entsprechend liquide war (Angestellte der LMU München).
Mein Vermieter lehnte mit der Begründung ab, meine Nachmieterin hätte einen Yorkshire-Terrier und Hundehaltung wäre nicht erlaubt. Im Internet fand ich ein Urteil, dass Yorkshire-Terrier nicht unter die normale Hundehaltung fallen, sondern als Kleintiere zu werten seien.

Auszug: Doch wie sind Schoßhündchen zu bewerten? Yorkshire-Terrier, so befanden die Landgerichte Kassel und Düsseldorf übereinstimmend, seien wie Kleintiere zu behandeln, und ihre Haltung sei daher generell zulässig. Begründung: Yorkshire-Terrier machten sich höchstens durch ein leises, heiseres Krächzen bemerkbar und könnten andere Hausbewohner erfahrungsgemäß nicht belästigen (LG Kassel 1 S 503/96 WM 97, 260; LG Düsseldorf 24 S 90/93 WM 93, 604).

Mit dieser Begründung habe ich die Miete (€706) für den letzten Monat zurückgehalten (s. "Fundstück" unten), da der Vermieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen die Nachmieterin ablehnte.

Des weiteren habe ich folgendes gefunden;
Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen. Doch von dem Zeitpunkt an, zu dem der vom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei, muss also auch keine Miete mehr zahlen.

Ist dies in meinem Fall anwendbar?

Mein Vermieter will mir jetzt die Kaution nur abzüglich der letzten Miete rückerstatten. Meiner Meinung nach hat er aufgrund obiger Urteile nicht das Recht die Kautionsrückerstattung um diesen Betrag zu kürzen. Auf die Bitte um Abschluß eines Mietaufhebungsvertrag wurde nicht reagiert. Der Vermieter hat selbstätig keinen Kontakt zur Nachmieterin aufgenommen, sie hat sich (provisionsfrei) über den Makler beworben (bewerben müssen).


Wie hoch sind die Chancen, dass ich meine Kaution (gut €1500) vollständig zurückbekomme?

Vielen Dank für Ihre Mühe im voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.

Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:

Sie haben dann einen Anspruch auf vollständige Zahlung, wenn Ihr Vermieter nicht berechtigt war, die von Ihnen gestellte Nachmieterin abzulehnen. In einem solchen Fall hat der Vermieter den Mieter gemäß § 162 Abs 1 BGB so zu stellen, als sei die Bedingung eingetreten (AG Siegburg ZMR 2003, 202).
Der Vermieter ist nicht berechtigt den Nachmieter abzulehnen, wenn dieser nach Würdigung aller Umstände des Falles für ihn zumutbar ist (BGH, NZM 2003, 277).

Hier hat Ihr Vermieter abgelehnt, weil die Nachmieterin einen Hund mit in die Wohnung bringen wollte. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vermieter die Hundehaltung generell verbieten. Dies rührt daher, dass es durch die Hundehaltung zu Belästigung der anderen Mietparteien und überhöhte Abnutzung der Wohnung kommen kann.
Allerdings ist er nicht berechtigt, auch die Kleintiernutzung zu untersagen, da hier seine Interessen nicht mehr das Interesse des Mieters an der Haltung des Tieres überwiegen. Nach dem von Ihnen zitierten Urteil ist der fragliche Hund eher in die Klasse der Kleintiere einzuordnen. In ähnlicher Weise äußert sich auch das LG Düsseldorf, das ebenfalls feststellt, dass solche Hunde keine Belästigung darstellen und somit auch deren Vorhandensein keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter haben kann (LG Düsseldorf, WuM 1993, 604).

Daher kann man hier wohl gut argumentieren, dass es nicht auf die Eigenschaft „Hund“ ankommt, sondern vielmehr auf den Grad der von dem Tier ausgehenden Beeinträchtigung. Folglich hätte der Vermieter die Haltung des Hundes nicht Untersagen können und auch die Nachmieterin nicht aus diesem Grund ablehnen dürfen.

Ob diese Argumentation in einem konkreten Gerichtsverfahren jedoch trägt, kann nicht abschließend beurteilt werden. Bisher fehlt es in diesem Beeich an einer höchstrichterlichen Rechtsprechung, wodurch jedes Gericht seiner eigenen Auffassung folgen kann.

Darüber hinaus müsste zur abschleißenden Beratung auch Einblick in den Mietvertrag gehalten werden und alle Einzelheiten des Falles begutachtet werden.

Sie sollten Ihren Vermieter mit Hinweis auf die genannten Urteile auffordern, das Geld an Sie auszuzahlen. Sollte er dies ablehnen, rate ich Ihnen einen Anwalt aufzusuchen, der den Fall konkret begutachtet und mit Ihnen genau die Chancen und Risiken eines gerichtlichen Vorgehens erörtert.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt


info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2007 | 13:18

Sehr geehrter Herr Tuillier

zum der im Mietvertrag formulierte Passage zum Thema Tierhaltung:

Beginn Zitat: (im eigentlichen Sinne eines Zitates)
Nr. 7
Zustimmungsbedürftige Handlungen des Mieters:
Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wenn er
d) Tiere hält (siehe hierzu Anlage 1 zum Mietvertrag)

Anlage 1 zum Mietvertrag:
Die Haltung von Haustieren ist grundsätzlich untersagt, insbesondere von Hunde und Katzen. Ausgenommen sind Kleintiere wie Ziervögel oder Zierfische, deren Haltung jedoch der schriftlichen Genehmigung des Vermieters bedarf. Die Zustimmung kann jederzeit widerrufen werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen. Mit der Abschaffung oder dem Tode des Tieres erlischt die einmal erteilte Zustimmung und ist bei der Neuanschaffung eines Tieres erneut einzuholen. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.

Ende Zitat.

Hilft Ihnen die zitierte Passage weiter. Macht der obige Auszug den Fall evtl. "klarer"?

Mit freundlichen Grüßen,

EC

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2007 | 18:03

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Leider hilft hier auch die Formulierung des Mietvertrages nicht entscheidend weiter. Die Frage bleibt weiterhin, ob der Hund von der Kleintierklausel erfasst wird oder ob es allein auf die Tatsache ankommt, dass es sich um einen Hund handelt.
Wenn er zur Gruppe der Kleintiere gezählt werden kann, so hätte der Vermieter die Zustimmung entgegen der Regelung des Mietvertrages nicht verweigern dürfen, da es zur Haltung von Kleintieren grundsätzlich nicht der Zustimmung bedarf.

Wie ein Gericht jedoch entscheiden wird, kann nicht abschließend beurteilt werden. Hier ist der Ausgang doch völlig offen, da wie bereits erwähnt vergleichbare Fälle weitaus fehlen und höchstrichterliche Rechtsprechung noch nicht vorliegt.

Es bleibt folglich Ihnen überlassen, ob Sie nach Ablehnung der Zahlung einen Rechtsstreit eingehen und die Sache abschließend klären wollen.

Es tut mir Leid, jedoch kann ich Ihnen nicht verbindlich erklären, ob eine Klage Aussicht auf Erfolg hat. Beide Seiten haben gute Argumente für sich und es bleibt Aufgabe des Gerichts darüber zu entscheiden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt

info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de

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