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schönheitsreparaturen (wirksamkeit)

23.01.2010 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske


Wir (Vermieter) haben 1986 einen Mietvertrag (Formularvertrag des Kölner Grundbesitzervereins) mit einem Mieter abgeschlossen, der jetzt bei Auszug die Schönheitsreparaturen mit HInweis auf gängige Rechtsprechung und Behauptung der Unwirksamkeit der entsprechenden Klauseln ablehnt. §9 regelt u.a., dass der Mieter Schönheitsreparaturen zu tragen hat und z.b. Küche alle zwei Jahre zu renovieren hat etc. §17 legt fest, dass mieträume in renoviertem zustande zurückzugeben sind, wenn die letzte R. mehr als ein Jahr zurückliegt oder die Wohnung renonvierungsbedürftig ist. Bei Übergabe ohne fachgerechte Renovierung sieht der Paragraph eine Staffelung der Beteiligung des Mieters an den Kosten genäss Kostenvoranschlag vor (bei 1 J 20%, bei 5 J 100%). In §28 (sonstiges) wurde vom Vermieter handschriftlich eingetragen, dass die Wohnung renoviert zu übergeben ist. Sind diese Klauseln wirksam oder nicht gemäss aktueller Rechtsprechung?
Beste Grüsse

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

eine Klausel, nach der ein Mieter verpflichtet ist, anhand eines starren Fristenplans (hier z.B. Küche alle zwei Jahre) Schönheitsreparaturen auszuführen, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05).

Sofern die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, verliert damit auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle die Gültigkeit (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05).

Eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit mit starrer Frist unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichtet, ist ebenso unwirksam (BGH, Urteil vom 12. September 2007, Az. VIII ZR 316/06).

Nach Ihren Ausführungen vermute ich deshalb, dass die Klauseln in Ihrem Mietvertrag unwirksam sind. Für die Wirksamkeit der Klausel kommt es aber auf den ganz genauen Wortlaut der Regelungen an, bitte reichen Sie diese noch nach.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Funktion.
Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich auch zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail. Meine E-Mail-Adresse finden Sie oben unter dem Link „Profil“.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2010 | 19:24

Sehr geehrte Frau Haeske,
hier die genaue Regelung des §9.

§9 Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume

Vermieter übergibt die Mieträume im vorhandenen Zustand, der dem Mieter bekannt ist. Schadensersatzansprüch des Mieters wegen Mängeln sowie Bereicherungsansprüchen des Mieters sind ausgeschlossen, es sei denn, das den Vermieter grobe Fahrlässigkeit trifft oder er mit der Beseitigung solcher Mängel im Verzug ist.

2. Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten. Es gilt folgender Fristenplan: Küche, Bad und WC alle zwei Jahre, die übrigen Räume, Loggien, Innenbalkone alle vier Jahre. Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fussleisten und Heizkörper, das Abziehen der Parkettböden sowie die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag. Die Schönheisreparaturen sind ausschliesslich durch Fachkräfte gemäss VOB auszuführen. Ausnahmen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

3. Fussböden, zu deren Instandhaltung regelmässiges Einwachsen nötig ist, müssen vom Mieter regelmässig und ausreichend gewachst werden. Teppichböden sind mindestens einmal pro Jahr und bei Auszug ds Mieters fachgerecht reinigen. Beschädigte Fensterscheiben hat der Mieter zu ersetzen. Rolläden hat der Mieter selbst instand zu halten und instand zu setzen

4. Der Mieter verpflichtet sich, in der Wohnung befindliche Heizthermen, Warmwassergeräte, insbesondere Durchlauferhitzer, auf seine Kosten jährlich von einer Fachfirma warten zu lassen. Von der Durchführung dieser Arbeiten ist der Vermieter zu unterrichten.

5. Ungeziefer hat der Mieter auf eigene Kosten durch einen Fachmann beseitigen zu lassen.

6. Lässt der Mieter die ihm obliegenden Reparaturen oder Ungezieferbeseitigung auf schriflitche Aufforderung dse Vermieters nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht ausführen, ist der Vermieter berechtigt, die Ausführung auf Kosten des Mieters vonrhemen zu lassen.

7. Kleinreparaturen bis zu 150 DM an den dem regelmässigen Gebrauch ausgesetzten Einrichtungen dse Mietobjekts hat der Mieter zu tragen. Hierzu zäheln insbeonsere Reparaturen an Heizthermen, WC-Anlagen, Wansch- und Abflussbecken, Wasserhähnen, Licht- und Klingelanlagen, Fenster- und Türverschlüssen usw.

Lassen Sie mich bitte wissen, ob sich Ihre erste Bewertung bestätigt.
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2010 | 19:47

Sehr geehrter Fragesteller,

die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam. Einmal weil es sich um einen starren Fristenplan handelt. Zum andern, weil die Schönheitsreparaturen nur durch Fachkräfte ausgeführt werden dürfen und nicht fachgerecht auch durch den Mieter selbst.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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