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Starre Klauseln mit fester Frist für die Schönheitsreparaturen

20.08.2012 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tage,

Ich habe eine Frage, ob ich meine Wohnung nach Auszug Renovieren muss.
Einzug 01.10.2006 unrenoviert, aber unterschrieben, dass eine Renovierte Wohnung übernommen wurde.
( Einigung mit Vormieter, weil Zustand in Ordung war).

Auszug zum 31.08.2012. Zustand, es besteht nun Renovierungsbedarf, man sieht Abnutzungsspuren.

Vertragliche Regelung:

§10 Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene Kosten während der Mietzeit durchzuführen.
Diese umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken und der Innenanstick der Fenster, soweit diese aus Holz bestehen. Sie sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Soweit nichts anderes bestimmt ist, sind diese Arbeiten bei Auszug fällig, soweit die Vornahme der letzten Arbeiten weiter als die unten genannten Fristen zurückliegen. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen, gerechnet nach dem Zeitpunkt der Übergabe, der Fall:
Küch Bad Dusche alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flur alle 5 Jahre

(2)

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schöheitsreparaturen aufgrundeines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbertriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Sind die Schönheitsreparaturen jedoch schon fällig, so zahlt der Mieter den vollen Betrag.

%24 Zustand der Mieträume
Der Mieter übernimmt die Wohung im renovierten Zustand, Bei Auszug ist die Wohnung malermässig zu renoverien, wobei die Wände und Decken fachgerecht mit weißem Deckanstrich zu versehen sind, soweit der Grad der Abnutzung oder Schädigung dies gemäß den Bestimmungen des Vertrages erfordert, bringt der Mieter während der Mietzeit eigene Tabeten auf, so sind diese gegen die ursprünglichen vorhandenen Rauhfasertapeten zu ersetzen. Besteht das Mietverhältnis länger als ein Jahr kann der Mieter auch die anteiligen Kosten der Reovierung gem. % 10 Ziff. 2 an den Vermieter zahlen.

Also nochmals, muss ich die Wohnung renoviert übergeben? Bekomme ich eine Rechnung vom Vermieter, wenn ich nichts unternehme? Besten Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihnen gerne Ihre Frage aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.

Die Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen (§ 10 Ihres Mietvertrages) während des Mietverhältnisses ist hinsichtlich ihrer Wirksamkeit bedenklich, da hier sogenannte starre Klauseln mit fester Frist für die Schönheitsreparaturen vereinbart worden sein könnten, welche regelmäßig unwirksam sind. Dies ist nach der Rechtssprechung des BGH der Fall, wenn ein Formularmietvertrag abgeschlossen ist. Ich gehe davon, dass auch bei Ihnen ein formularmäßiger Mietvertrag abgeschlossen worden ist, da dies immer dann der Fall ist, wenn ein Mietvertrag nicht individuell ausgehandelt worden ist. Wenn hier wie in Ihrem Fall, vereinbart worden ist, dass die Schönheitsreparaturen nur „im Allgemeinen" durchzuführen sind, sind Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des BGH nur durchzuführen, wenn der allgemeine Abnutzungszustand überschritten ist und ein verständiger Mieter Schönheitsreparaturen durchführen würde (BGH, WuM 2005, 716) und insofern keine starre Frist vereinbart worden ist. Da nach Ihren Angaben Abnutzungen vorhanden sind, müssten Sie nach dieser Rechtsprechung Schönheitsreparaturen durchführen. Die Bestimmung, dass die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt werden sollen, bedeutet nicht, dass Sie einen Handwerker beauftragen müssen. Sie können die Schönheitsreparaturen auch selbst durchführen.

Die Rechtsprechung ist jedoch nicht eindeutig. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf ist bei einer Formulierung wie in Ihrem Fall, von einer starren Frist auszugehen, so dass die Klausel unwirksam ist (OLG Düsseldorf WuM 2004, 603). Wenn man dieser Rechtsprechung folgt, ist die Klausel unwirksam und es gelten die gesetzlichen Bestimmungen: Nach §§ 536, 538 BGB hat demnach der Vermieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufzukommen.

Die Abgeltungsklausel, mit welcher Sie verpflichtet werden, für die Endrenovierung anteilig aufzukommen, dürfte unwirksam sein. Aus Ihrem Mietvertrag ergibt sich, dass starre Fristen vereinbart worden sind. Aus dem Vertrag ergibt sich auch die Pflicht zur Endrenovierung, auch wenn die Frist für die Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Auch diese starren Fristen sind unwirksam, so dass der Mieter bei einer Klausel dieser Art nicht die Kosten der Endrenovierung tragen muss, da auch in diesem Fall, die genannten gesetzlichen Bestimmungen der§§ 536, 538 BGB gelten.

Hinsichtlich der Rechtsprechung ergeben sich zwar Zweifel an der Wirksamkeit der vereinbarten Klauseln, jedoch kann nicht genau vorhergesagt werden, wie ein Gericht in Ihrem Fall bei einem möglichen Rechtsstreit wegen der unterschiedlichen rechtlichen Einordnung der Klauseln der Gerichte entscheiden würde. Wenn Sie nichts unternehmen, ist es wahrscheinlich, dass der Vermieter die Renovierung selbst durchführt und Ihnen eine Rechnung stellt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit dieser ersten rechtlichen Einschätzung weiterhelfen. Auch würde ich Ihnen gerne zur Verfügung bei einem eventuellen Rechtsstreit stehen.

Mit freundlichen Grüßen

Dominik Bildt
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2012 | 17:46

Sehr geehrter Herr Bildt,

vielen Dank für die ausführliche Antwort meiner Frage, wozu ich noch eine Nachfrage habe:

Kann sich der Vermieter lediglich auf §24 in meinem Mietvertrag zur Renovierung berufen? Denn hier ist nicht wie in §10 von Schönheitsreparaturen die Rede.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2012 | 18:08

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter kann sich meines Eracchtens lediglich auf § 24 des Mietvertrages berufen. Denn die Klausel des § 10 (2) dürfte wegen der starren Fristen als unwirksam anzusehen sein. Dann wären Sie nur verpflichtet, die Wände und Decken zu streichen. Sie sind berechtigt, die Wände und Decken selbst zu streichen. § 24 des Mietvertrages ist eine Klausel, die im Gegensatz zu mehrmals durchzuführenden Schönheitsreparaturen, den Mieter am Ende der Mietzeit verpflichtet, Renovierungen durchzuführen. Wenn Sie also die Wände und Decken streichen, dürften Sie den Anforderungen des Vermieters genügen. Die Schönheitsreparaturen beinhalten auch regelmäßig das Streichen, da sich auch Wände und Decken abnutzen.

Nach einem BGH-Urteil vom 5. April 2006 sind vorformulierte Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, bei dem Auszug alle von ihm angebrachten Tapeten zu beseitigen. Da Sie durch die Klausel verpflichtet sind, von Ihnen angebrachte Tapeten gegen die ursprünglich vorhandenen Raufasertapeten zu ersetzen, kann der Vermieter nicht von Ihnen verlangen, die Tapeten auszutauschen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Bildt

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