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ideelle Teilungerklärung 51%

| 08.07.2011 11:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Szenario:

Wir besitzen eine Haushälfte auf einem zu ideellen Teilen (51% wir und 49% Nachbarin) durch privatem Vertrag aufgeteiltem Grundstück. (Das Flurstück ist als eins gekennzeichnet, die genaue Aufteilung ist im Vertrag klar schraffiert).

Haus (zwei Hälften, eine wir, eine die Nachbarin) und Grundstück gelten somit als eine wirtschaftliche Einheit. (?)

Die Auffahrt (mit Garage, die exklusiv uns gehört) gilt als gemeinsames Grundstücksteil (51% wir und 49% Nachbarin).
Die Auffahrt hat ein kleines, uraltes, rostiges, morsches und sehr unansehnliches Tor, welches wir entfernen wollen.
Die Begründung hierfür ist, außer dem ästhetischen Aspekt, auch folgende:
Das Tor kann man kaum "unfallfrei" bewegen (ohne sich beim Öffnen und Schließen Schuhe, Finger einzuklemmen und zu beschmutzen, das Rost färbt schon an den Händen ab), es kann nicht abgeschlossen werden und, was am schlimmsten ist, beim kleinsten Windhauch bewegt es sich, so dass man (bis man zum Auto angekommen ist um raus zu fahren) Gefahr "läuft" gegen das eigene Tor zu fahren.

Da die Nachbarin (aufgrund des sehr fortgeschrittenen Alters und des damit verbundenen geistlichen "Befindens") keinerlei Änderungen zustimmt, haben wir entschieden, nach nunmehr drei Jahren erfolglosen "netten" Versuchen eine Einigung zu finden, diesen Schritt, insofern er rechtlich machbar sein sollte, auch ohne sie zu gehen.

Wir möchten das Tor einfach nur entfernen. Für die Nachbarin würden keine Kosten entstehen.
Wir würden die Kosten für Entfernung und Entsorgung übernehmen.
Wir haben in Vergangenheit angeboten die Auffahrt ganz zu übernehmen (ab zu kaufen), dies wurde ebenfalls abgelehnt.

Fragen:
Dürfen wir das Tor aufgrund unserer "Mehrheit" im Eigentümerverhältnis entfernen?

Genau das gleiche Szenario gilt auch für eine „Pergola", die über beide Grundstücke geht. Dürfen wir das Teil was auf und über unserem Grundstück steht entfernen?

Welche rechtlichen Informations- Schritte der Nachbarin gegenüber müssen wir eingehen?

Wenn wir Elemente, die uns oder zu bzw. zu 51% uns gehören nicht „einfach so" entfernen dürfen, haben wir das Recht zu sagen:
Wir entfernen das Tor z.B. unter der Voraussetzung ein Neues einzubauen, an dem sich dann allerdings die Nachbarin laut Teilungserklärung zu 49% zu beteiligen hat?

Haben wir überhaupt eine Chance unser Zuhause sauber, sicher und vernünftig zu gestalten, auch wenn wir gemeinsame Anteile mit so jemandem besitzen?
Vielen Dank und viele Grüße.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst ist vorauszuschicken, dass es sich im Verhältnis zwischen Ihnen und der Nachbarin um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt, so dass sich die entsprechenden Befugnisse und Rechte untereinander nach den §§ 741 ff BGB richten. Dies vorausgeschickt nun im Einzelnen zu Ihren Fragen:

Zu 1) Dürfen wir das Tor aufgrund unserer "Mehrheit" im Eigentümerverhältnis entfernen?

Bei dem von Ihnen geschildertem desolaten Zustand des Tores und deren Entfernung könnte es sich je nach Ausmaß der schon vorhandenen Schäden und der nach Ihrer Schilderung von diesem schon ausgehenden Gefahren um eine zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums notwendige Maßnahme handeln. Eine solche Maßnahme können Sie gemäß § 744 Abs.2 BGB auch ohne Zustimmung des anderen Teils treffen bzw. entsprechend die Zustimmung der Nachbarin hierzu im Voraus verlangen. Unabhängig hiervon können Sie aber auch jederzeit durch Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit, welche Sie angesichts der Ihnen zustehenden 51 % wohl regelmäßig erreichen würden, gemäß § 745 BGB eine solche Maßnahme – selbst wenn diese nicht zwingend notwendig sein sollte – im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums durchsetzen.

Zu 2) Genau das gleiche Szenario gilt auch für eine „Pergola", die über beide Grundstücke geht. Dürfen wir das Teil was auf und über unserem Grundstück steht entfernen?

Auch bei vorhandenem Bruchteilseigentum kann jeder Miteigentümer grundsätzlich über seinen Anteil gemäß § 747 BGB frei verfügen und andere von deren Einwirkung ausschließen, soweit vertraglich nicht etwas anderes vereinbart ist. Insoweit haben Sie grundsätzlich auch das Recht, eine von der Pergola ausgehende Einwirkung auf Ihren Anteil zu untersagen und somit den auf Ihrem Grundstück stehenden Teil zu entfernen, da Sie mit Ihrem Grundstücksteil eben beliebig verfahren können. Etwas anderes würde nur dann gemäß § 745 Abs. 3 BGB gelten, wenn dadurch eine wesentlicher Veränderung des Gegenstandes eintreten würde.

Zu 3) Welche rechtlichen Informations- Schritte der Nachbarin gegenüber müssen wir eingehen?

Sofern Sie für einzelne Maßnahmen einen Mehrheitsbeschluss im Sinne der voraufgezeigten Vorschrift des § 745 BGB fassen wollen, müssen Sie die Nachbarin hiervon möglichst schriftlich informieren und dieser dabei die Möglichkeit der Mitbestimmung bzw. rechtliches Gehör gewähren. In diesem Sinne reicht es aber auch grundsätzlich aus, eine solchen Beschluss schriftlich im Umlaufverfahren zustande kommen zu lassen, eine gesonderte Versammlung der Miteigentümer muss also nicht zwingend einberufen werden.

Zu 4) Wenn wir Elemente, die uns oder zu bzw. zu 51% uns gehören nicht „einfach so" entfernen dürfen, haben wir das Recht zu sagen: Wir entfernen das Tor z.B. unter der Voraussetzung ein Neues einzubauen, an dem sich dann allerdings die Nachbarin laut Teilungserklärung zu 49% zu beteiligen hat?

Wie schon unter 1) erwähnt, können Sie notwendige Erhaltungsmaßnahmen auch ohne Zustimmung der Nachbarin durchführen oder aber über diverse Maßnahmen einen Mehrheitsbeschluss fassen, bei dem Sie aufgrund Ihrer 51 % von vornherein die Mehrheit hätten. Hinsichtlich der Kosten entsprechender Maßnahmen gilt dann § 748 BGB, wonach jeder Teilhaber diese grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat, so dass Sie auch eine entsprechende Kostenbeteiligung bei Einbau eines neuen Tores verlangen könnten.

Zu 5) Haben wir überhaupt eine Chance unser Zuhause sauber, sicher und vernünftig zu gestalten, auch wenn wir gemeinsame Anteile mit so jemandem besitzen?

Ja, denn über die aufgezeigte Möglichkeit der Beschlussfassung über die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 745 BGB ist dies jederzeit möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich schon einmal ein schönes kommendes Wochenende und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2011 | 13:07

Sehr geehrter Herr Joschko,
zunächst einmal vielen Dank für die prompte detaillierte Beantwortung meiner Fragen.

Bitte erlauben Sie mir eine letzte Detailfrage zu Pkt. 2) Pergola:
Einer der (unzähligen) Pfeiler auf denen sich diese von ihrem sich auf unser Grundstück ausdehnenden Pergola stützt, liegt auf unserem Grundstück.
Wir möchten nunmehr, die ausgehende Einwirkung auf unserem Anteil untersagen und somit den auf unserem Grundstück stehenden Pfeiler entfernen.
Jedoch können wir nicht einschätzen, ob durch die Entfernung des einen Pfeilers ihre Pergola nicht aus dem (statischen) Gleichgewicht gerät.
Wir würden die Dame betreffs dieser Maßnahme informieren und sie bitten binnen einer 3 Wochen Frist sich einen Ersatz Pfeiler auf IHREM Grundstück zu besorgen.
Bedeutet diese Vorgehensweise eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 3 BGB ?
Ist es korrekt wenn wir wie oben beschrieben vorgehen?

Vielen Dank im Voraus und schönes Wochenende.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2011 | 13:14

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Grundsätzlich können Sie hier wie beabsichtigt vorgehen und einen Rückbau verlangen, sofern Ihr (Mit)Eigentumsanteil hierdurch beeinträchtigt ist. Mit einer wesentlichen Veränderung des "Gegenstandes" im Sinne des § 745 Abs.3 BGB hat dies allerdings nichts zu tun, damit (Gegenstand) ist vielmehr das Gemeinschaftsgrundstück gemeint. Dieses wird aber sicherlich durch den Rückbau nicht in seinem Wesen verändert.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 08.07.2011 | 13:18

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