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unbebautes Grundstück, Eigentümergemeinschaft, Zaun, Mehrheiten, Duldung

09.10.2016 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir benötigen eine Beratung zu einer Eigentümergemeinschaft eines unbebauten Grundstücks.

In einem Wohngebiet mit Doppelhäusern ist im Bebauungsplan ein Grundstück für einen Garagenhof vorgesehen. Dieses quadratische Grundstück grenzt an drei Seiten an Gartengrundstücke. Die vierte Seite grenzt an die Straße.

Das Grundstück für den Garagenhof ist seit 15 Jahren unbebaut und der Bewuchs wird zunehmend problematisch, da sich die angrenzenden Nachbarn zu Recht beschweren.
Das Grundstück besteht aus 13 Flurstücken, 12 Garagenflächen und einer Gemeinschaftsfläche. Die Eigentümergemeinschaft setzt sich wie folgt zusammen:

3 Garagenflächen und 3/12 Miteigentumsanteil mit einem Eigentümer
3 Garagenflächen und 3/12 Miteigentumsanteil mit zwei Eigentümern (Ehepaare) (50:50)
2 Garagenflächen und 2/12 Miteigentumsanteil mit zwei Eigentümern (Ehepaare) (50:50)
1 Garagenfläche und 1/12 Miteigentumsanteil mit zwei Eigentümern (Ehepaare) (50:50)
1 Garagenfläche und 1/12 Miteigentumsanteil mit zwei Eigentümern (Ehepaare) (50:50)
1 Garagenfläche und 1/12 Miteigentumsanteil mit einem Eigentümer
1 Garagenfläche und 1/12 Miteigentumsanteil mit einem Eigentümer

Eine Mehrheit der Eigentümer möchte die Grundstücksfläche roden lassen, um den Beschwerden der Nachbarn zu genügen. An der Straßenseite soll ein Zaun errichtet werden, um zu vermeiden, dass die Grundstücksfläche zur unberechtigten Ablage von Müll genutzt wird.
Ein Eigentümer möchte allerdings den Zaun nicht, da er seit mehreren Jahren auf der unbefestigten Gemeinschaftsfläche ein Fahrzeug parkt.

Frage 1: Hat der parkende Eigentümer ein Duldungsrecht oder hat die Eigentümergemeinschaft irgendeine Möglichkeit die ?wilde? Nutzung der Gemeinschaftsfläche zu unterbinden?

Frage 2: Wenn die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Errichtung eines Zaunes fassen möchte, kann dies mehrheitlich oder muss das einstimmig erfolgen? Wenn mehrheitlich, welche Mehrheit ist dann dafür notwendig? Ist der Zaun also nach WEG als bauliche Veränderung des unbebauten Grundstücks zu bewerten oder auch nach BGB als wesentliche Veränderung des Gegenstands?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Da es hier nicht um Wohnungseigentum geht, richtet sich die Verwaltung der Gemeinschaft - sofern keine vertragliche Regelung besteht - nach den Par. 741ff. BGB. Gemäß Par. 745 Abs. 1 S. 1 BGB wird mit Stimmenmehrheit entschieden. Diese Mehrheit gilt grundsätzlich auch in Bezug auf jede "wilde" Nutzung der Gemeinschaftsfläche wie dem Parken durch einen der Eigentümer. Zu prüfen ist aber, ob diesem ein Gewohnheitsrecht zusteht, das bestehen kann, wenn das Parken allen Beteiligten bekannt war und ist und es akzeptiert wurde. Im Rahmen dieser Plattform kann dies aber nicht abschließend beurteilt werden.

2)
Wie bereits ausgeführt genügt eine Entscheidung mit einfacher Stimmenmehrheit. Um beurteilen zu können, ob der Zaun den Gegenstand mit der Folge des Par. 745 Abs 3 BGB wesentlich verändern würde, müssen sämtliche Details zum Grundstück und zu Art und Umfang des geplanten Zaun es bekannt sein, auch eine Ortsbesichtigung ist zu empfehlen. Erst im Kenntnis dieser Umstände ist eine abschließende Einschätzung dahingehend möglich, ob der bisherige Charakter einschneidend verändert wird.

Ich rate Ihnen, hiermit einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2016 | 07:01

Sehr geehrter Herr Böhler,

besten Dank für die Beantwortung der Fragen. Angenommen die Eigentümergemeinschaft beschließt nun mit einfacher Mehrheit die Nutzung der Gemeinschaftsfläche für Parken zu untersagen und beschließt darüber hinaus einen Zaun zu errichten.

Müssen diese Beschlüsse dann, wie beim WEG, binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht, also angefochten, werden?

Vielen Dank für die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2016 | 13:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Anfechtungsfrist des § 46 WEG ist hier nicht anwendbar, da sich diese Norm allein auf die Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses bezieht.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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