Grundstück Eigentümergemeinschaft Nutzungsrecht, Mehrheit oder alle Eigentümer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben sind Sie gemeinsam mit anderen Personen Miteigentümer eines Grundstücks. Das Grundstück ist mit Garagen bebaut. Es gibt eine Vereinbarung über den Gebrauch der Garagen, in Form einer Vereinbarung nach § 1010 BGB.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung setze ich daher voraus, dass das Grundstück nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Teileigentumsrechte aufgeteilt ist, sondern lediglich eine Vereinbarung nach § 1010 BGB über die Nutzung der Garagen und des Grundstücks besteht.

Die Nutzung des Grundstücks durch die Miteigentümer bestimmt sich daher nach § 743 BGB.

§ 743 Abs. 2 BGB regelt, dass jeder Teilhaber zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt ist, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird. Damit sind zunächst alle Miteigentümer zum gemeinschaftlichen Gebrauch der nicht bebauten Teilfläche des Grundstücks berechtigt. Keiner der Miteigentümer darf die anderen Miteigentümer im Gebrauch der nicht bebauten Teilfläche beeinträchtigen. Gleichzeitig ergibt sich aus dem Umstand, dass die Miteigentümer jeweils eine auf dem Grundstück befindlich Garage nutzen, dass der Gebrauch der nicht bebauten Teilfläche so zu erfolgen hat, dass jeder der Eigentümer die ihm zugewiesene Garage nutzen kann.

§ 743 Abs. 2 enthält jedoch kein zwingendes Recht. Entgegenstehende Vereinbarungen sind zulässig. Zulässig ist auch eine von Abs. 2 abweichende Regelung durch Beschluss. Ob der Gebrauch der nicht bebauten Teilfläche durch Beschluss der Miteigentümer geregelt werden kann, oder eine Vereinbarung aller Miteigentümer erforderlich ist, hängt zunächst von der Vereinbarung über den Gebrauch der Garagen nach § 1010 BGB ab. Bezieht sich diese auf das gesamte Grundstück, und ist darin geregelt, dass eine Änderung nur durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer möglich ist, kann über die Nutzung der nicht bebauten Fläche nicht durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen, dann kann im Verhältnis der Miteigentümer untereinander die Nutzung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

Dabei ist jedoch stets § 745 Abs. 3 BGB zu beachten. Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen werden, und das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Eine wesentliche Veränderung liegt vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt der gemeinschaftlichen Gegenstände in einschneidender Weise geändert werden. Erfasst sind nur Änderungen, die die wirtschaftlichen Grundlagen der Gemeinschaft berühren. Nicht jede „erhebliche" Veränderung muss allein wegen dieser Erheblichkeit schon „wesentlich" sein. Die Wesentlichkeit der Veränderung bestimmt sich auch nicht einfach nach der Verkehrsanschauung, sondern danach, wie einschneidend sie in die Rechtsgemeinschaft einwirkt. Ob die geplante Nutzung der unbebauten Fläche des Grundstücks eine wesentliche Veränderung ist, kann ich aufgrund der mir vorliegenden Informationen nicht abschließend beantworten. Nach der Rechtsprechung ist die Vermietung oder Verpachtung einer gemeinschaftlichen Sache jedoch unter Umständen gerade keine wesentliche Veränderung, und kann daher aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses beschlossen werden.

Die Nutzung der unbebauten Fläche durch einen Dritten kann daher meiner Ansicht nach durch einen Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die Nutzung Ihrer Garage darf jedoch durch die Drittnutzung der unbebauten Fläche nicht beeinträchtigt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Prange, Rechtsanwältin