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Neuvermessung des Grundstücks Schuppen auf einmal auf Nachbar Grundstück

27.06.2014 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo,

wir wohnen seit 1980 in einem Haus mit Grundstück und Schuppen welches 1989 vor der Wiedervereinigung erworben wurde und vorher dem DDR-Betrieb gehörte in dem meine Eltern arbeiteten. Der Nachbar (A) hinter unserem Grundstück hat eine Hälfte seines Grundstücks verkauft und dort wurde ein neues Haus gebaut. Bei der Neuvermessung vor 8 Jahren kam anscheinend heraus das unser Grundstück 7x15 Meter zu weit in das Grundstück des ehemaligen Nachbarn geht (wir wurden da nicht informiert). Auf diesen 7 Metern befindet sich seit 1980 unser massiv (gemauert) gebauter Schuppen und unserer Zaun grenzt den strittigen Bereich seit 1980 ab. Der Käufer (B) des nun geteilten Grundstücks hinter uns hatte bisher nur den Grund bis zu unserem ehemaligen Grundstück gekauft und nach der Neuvermessung gehörten die restlichen 7x15 Meter zwischen dem Käufer (B) und uns Nachbarn A. Dieser hatte aber keinen Zugang dazu da dies nun zwischen den Grundstücken von uns und dem Käufer B liegt. Käufer B hat nun diese 7x15 Meter gekauft und fordert uns auf binnen 3 Monaten seinen Schuppen zu räumen und schreibt das ihm auch noch weitere 60 cm hinter dem Schuppen gehören. Von der Neuvermessung wurden wir nie offiziell informiert und auch nicht das das Grundstück inc. unserem Schuppen verkauft werden soll. Jedoch zog das Finanzamt jedes Jahr Grundsteuern-B für den Schuppen von uns für diesen Grundstücksteil ein. Käufer B hat uns einen Grundbuchauszug beigelegt in dem das Haus mit nun Nebengelass (unser Schuppen) eingetragen ist. Kann der Nachbar uns so einfach aus dem Schuppen rausschmeissen oder ggf. in unserer Abwesenheit unsere Sachen aus dem Schuppen räumen oder einen Durchbruch von seiner Seite im Schuppen machen? Kann man hier rechtlich irgentwas erzwingen oder anfechten (Pacht oder Rückabwicklung)? Besteht irgendein Vorkaufsrecht oder eine Informationspflicht gegenüber uns welche nicht beachtet wurde? Ist der Käufer B verpflichtet wenn ihm der Schuppen zusteht uns diesen abzukaufen? Wie verhält es sich mit der Grundstückgrenze da der Schuppen falls er ihm zufällt zu nah an unserem Grundstück liegt, kann man ihn zwingen diesen abzureissen?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern nehme ich zu Ihrem Problem wie folgt Stellung:

Nach Ihrer Schilderung dürfte es sich bei dem Schuppen um einen Überbau handeln, der von dem Nachbarn nicht geduldet werden muss. Zwar mag ein Anspruch auf Beseitigung zwischenzeitlich verjährt sein, der Nachbar kann jedoch aus seinem Eigentum an dem betroffenen Grundstücksteil - was die Vermessung ergeben hat - Ansprüche auf Herausgabe herleiten. Insoweit muss er Ihnen möglicherweise das Recht einräumen, den Schuppen abzubauen und "wegzunehmen". Machen Sie davon keinen Gebrauch, fällt der Schuppen ersatzlos dem Nachbarn zu. Er muss dann keine Entschädigung leisten.

Mithin haben Sie höchstwahrscheinlich auch keinen Anspruch auf Pacht, Rente oder irgendeine Anfechtung. Es Bestand auch kein Vorkaufsrecht oder eine Informationspflicht. Dem Erbauer des Schuppens ist vielmehr der Vorwurf zu machen, sich zum Zeitpunkt der Errichtung des Schuppens keine Klarheit über die tatsächliche Lage der Grundstücksgrenze verschafft zu haben.

Ob Ihnen für den Fall, dass der Schuppen dem Nachbarn zufällt und von diesem übernommen wird, ein Beseitigungsanspruch zusteht, ist leider ebenfalls unwahrscheinlich. Ich fürchte, hier wird sich der Nachbar auf Bestandsschutz berufen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2014 | 18:50

Hallo,

ist ein Überbau nicht dadurch definiert, dass er von unserem jetzigen Grundstück ins Nachbargrunstück reinragen müsste und nicht wie in meiner Anfrage beschrieben komplett auf dem Nachbargrunstück steht nach Neuvermessung (so lese ich das überall im Internet raus). Sofern es ein überbau ist haben Sie die eventuelle Duldungspflicht berücksichtigt (?):

§ 912 BGB statuiert eine Duldungspflicht des durch den Überbau in seinen Eigentumsrechten verletzten Eigentümers für den Fall, dass
- der Grundstücksnachbar bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze baut,
- ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt
- und der Grundstückseigentümer nicht vor der Überschreitung der Grenze oder sofort danach Widerspruch erhoben hat.


Ich weiss auch nicht ob man hier groben Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorwerfen kann beim Bau des Schuppens, da der Grund und Boden aller in diesem Falle beteiligen Grundstücke und Personen zu dieser Zeit dem VEG (Volkseigener Betrieb) komplett gehörte und dieser konnte nach Gutdünken auf seinem Grund bauen wo er wollte.

Demnach hätte der Nachbar vor 8 Jahren Widerspruch einlegen müssen als ihm dies bekannt wurde? Für uns war es wie gesagt 1979 nicht ersichtlich oder nachzuvollziehen das hier auf fremden Grund gebaut wird da die gesamte Fläche im großen umkreis Betriebseigentum war. Ich hätte mir auch gewünscht dass Sie berücksichtigt hätten, dass das Haus und Schuppen zu DDR Zeiten Gebaut wurde und in der DDR Immobilieneigentum und Grundeigentum getrennt waren und welche Auswirkungen dies hat. Sind sie auf Immobilien und Grundstücksrecht spezialisiert und kennen Sie sich hier aus inbesondere mit den Übergangsrechten aus DDR Zeiten oder soll ich hier lieber nochmal einen spezialisierten Anwalt aufsuchen?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2014 | 20:08

Vielen Dank für Ihre Nachfragen. Hierzu gern wie folgt:

Ein Überbau liegt auch vor, wenn das gesamte Gebäude auf dem fremden Grundstück steht. Eine Duldungspflicht tritt nicht ein, wenn es grob fahrlässig unterlassen wurde, die Lage der Grundstücksgrenzen vor Baubeginn zu prüfen. Das der Überbau vor dem Mauerfall verursacht wurde, spielt hier keine Rolle. Der Nachbar musste vor 8 Jahren auch keinen Widerspruch erheben. Allenfalls eine ausdrückliche Gestattung des Überbaus durch den damaligen Nachbarn in 1980 könnte noch helfen, scheidet jedoch offensichtlich auch aus, da zum damaligen Zeitpunkt von einem Überbau nicht ausgegangen wurde.

Zur Vertiefung empfehle ich folgende Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 28.01.2011, V ZR 147/10.

Ich rate in jedem Fall dazu, den gesamten Vorgang nochmals von einem versierten Anwalt unter Vorlage aller Unterlagen begutachten zu lassen. Dieses ist hier im Rahmen einer kurzen Erstberatung leider nicht möglich. Bei Interesse stehe auch ich gern zu Ihrer Verfügung.

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