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Grundstück Sparkasse

| 14.02.2016 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Zusammenfassung: Wann ein Kaufvertrag über ein Grundstück wirksam ist. Zudem Frage der Folgen, wenn trotz Maklervereinbarung das Objekt privat verkauft wird.

Wir haben das Glück, ein Grundstück von der Sparkasse kaufen zu können.

Nach Abgabe des "Bewerbungsbogens" auf dem wir vermerkt haben, dass wir das Grundstück und den neuen Hausbau über die Sparkasse finanzieren und unser jetziges Haus über die Sparkasse verkaufen lassen, bekamen wir die Zusage. (Wir sind seid 20 Jahren Kunde und haben unser erstes Haus über die Sparkasse verkauft und das zweite Haus über sie finanziert!)
Die Zusage erhielten wir per Mail , ein Ojektnachweis mit Courtagvereinbarung und Auftrag für Notartermins wurde unterschrieben, auch der Kaufvertrag und der Termin beim Notar liegt bereits vor!
Nun konnten wir unser jetziges Haus privat verkaufen. Die Konsequenz: Absage des Notartermins und anstehendes Gespräch beim Chef des Immobiliendienstes.
Was kann uns im schlimmsten Fall passieren?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier sind letztlich zwei rechtlich eigenständige Rechtsverhältnisse auseinanderzuhalten. Zum einen den möglichen Erwerbsvorgang an dem Grundstück und zum anderen den Maklervertrag betreffend Ihr aktuelles Haus.

Bezüglich des aktuellen Erwerbsvorgangs ist sehr deutlich festzustellen, dass Sie keinen Rechtsanspruch auf Erwerb des Grundstücks von der Sparkasse haben. Die Tatsache, dass bereits ein (nicht unterzeichneter) Kaufvertrag, eine (mündliche) Kaufzusage sowie ein anstehender Notartermin vorliegen, sind rechtlich hierfür nicht von Bedeutung. Der Erwerb eines Grundstückes muss zwingend notarielle beurkundet werden, § 311b Abs. 1 BGB. Alle anderen Abreden sind unwirksam. Diese notarielle Beurkundungsfunktion ist zwingend. Sie bezweckt den Schutz vor Übereilung (Warnfunktion), erleichtert den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion), untermauert die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und gewährt eine sachkundige Beratung (Betreuungsfunktion).

Damit ist der schlimmste Fall bezüglich des Erwerbsvorgangs, dass Sie das Grundstück nicht erwerben können. Weiter können ggf. bereits Notargebühren für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes angefallen sein. Diese zahlt üblicherweise derjenige der den Notar beauftragt hat, was in der Regel der Käufer sein wird. Hier könnte man dann allenfalls überlegen, ob Sie insoweit einen Schadensersatzanspruch gegen die Sparkasse haben, da diese den Verkauf aus zweifelhaften Gründen scheitern ließ. Rechtlich ist dies jedoch eine absolute Ausnahme.

Die andere Situation ist die des Verkaufs Ihres aktuellen Hauses. Hier müsste man die Courtragevereinbarung mit der Sparkasse sehen. Es gibt hier unterschiedliche Typen. Im besten Fall haben Sie hier überhaupt nichts zu befürchten, im schlimmsten Fall schulden Sie der Sparkasse Ersatz für nutzlose Aufwendungen (z.B. Inseratskosten). Da solche Maklerverträge oftmals die Rechte des Verkäufers stark beschränken, sollten Sie diesen Vertrag im Zweifel prüfen lassen, da häufig unwirksame Bestimmungen gewählt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2016 | 20:30

Vielen Dank für die Antwort! Die Courtagevereinbarung betraf das neue Grundstück und nicht unser jetziges Haus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2016 | 20:38

Vielen Dank für die Richtigstellung. In dem Fall hatte ich die Frage falsch verstanden. Es ist also nicht so, dass Sie ein Grundstück von der Sparkasse direkt erwerben, sondern die Sparkasse als Makler Ihnen ein Grundstück provisionspflichtig angeboten hat.

An der ursprünglichen Antwort ändert sich hierdurch jedoch nichts. Sie haben gegen den eigentlichen Verkäufer keine Ansprüche, da dem die Formvorschrift des § 311b BGB entgegensteht.

Gegenüber der Sparkasse haben Sie dain diesem Fall überhaupt nichts zu befürchten. Sollte in der Courtagevereinbarung etwas über Schadensersatz im Fall des Nichterwerbes stehen, so wäre diese Vereinbarung unwirksam.

Allerdings wird es nun wohl tatsächlich so sein, dass der Notartermin über die Sparkasse - jedoch in Ihrem Auftrag und Namen - vereinbart wurde. Die Notarkosten wären daher dann leider durch Sie zu übernehmen. Der Sparkasse könnte man diese nur dann auferlegen, wenn Sie nachweisen können, dass die Sparkasse den Termin aus unbilligen Gründen storniert hat.

Bewertung des Fragestellers 14.02.2016 | 21:10

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