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fristlose Kündigung seitens einer aufgebrachten Vermieterin


| 03.05.2007 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Fall ist ein bisschen komplexer, daher möchte ich Ihnen zunächst einige wichtige Eckdaten nennen:

Wir sind 2 Mietparteien (1x EG und 1x DG), mit 2 getrennten aber identischen Mietverträgen, in einem Einfamilienhaus, welches wir von privat gemietet haben.
Aufgrund einer Anzeige in der örtl. Zeitung zwecks Wohnungssuche, sind wir im vergangen Sommer von unserer jetzigen Vermieterin angesprochen worden. Nach Besichtung des Einfamilienhauses, war beiden Parteien schnell klar, dass wir ein derartiges Objekt mit Grundstück zu dem uns angebotenen Mietpreis (Pauschalmiete inkl. Strom, Heizkosten und sämtlicher weiterer anfallender NK) nicht noch einmal finden werden und haben sofort unsere Mietabsichten klargestellt. Zum damaligen Zeitpunkt war das Haus, ohne es übertreiben zu wollen, eine "Bruchbude". Wir haben 4 Monate harte Arbeit in die Renovierung und Sanierung des 50 Jahre alten Hauses gesteckt. Der Großteil der entstandenen Kosten wurde durch die Vermieterin getragen. Dennoch wurden sämtliche Handwerksarbeiten durch uns erbracht. Genannt sind z.B. die Entfernung von min. 5 Schichten Tapete in jedem Raum, Ausgleichen der Fussböden mit Estrich, Verlegen neuer Fußbodenbeläge, Aufarbeitung von Parkett, Streichen der noch vorhandenen (fast in sich zusammenfallenden) Holzfenster, Aufarbeitung der Türen und Türrahmen, Verlegung von Starkstromleitungen für E-Herd und Verlegung von zusätzlichen Steckdosen, etc. p.p.. Auch wurde uns von der Vermieterin für die Wohnung im EG, der Einbau einer Einbauküche zugesagt.
Unsere Vermieterin ist am 01.11.06 aus diesem Haus ausgezogen und sei dem für uns nur telefonisch erreichbar. Und auch das nur sehr schwer, denn ihr Handy hat sie meist ausgeschaltet. Polizeilich ist sie jedoch noch hier gemeldet und auch ein Postkasten mit ihrem Namen ist noch vorhanden, welcher in unregelmäßigen Abständen geleert wird. Dies zu den Umständen.

Nun aber zu den eigentlichen Vorkommnissen: Die Probleme fingen genau genommen bereits mit dem Einbau der Einbauküche im EG an. Plötzlich eröffnete uns die Vermieterin, dass sie eigentlich Pleite wäre und sich den Einbau einer Küche und die Renovierung des Hauses gar nicht leisten könnte. Da wir zum damaligen Zeitpunkt 2 Wochen vor Einzug standen und auch ein bisschen Mitleid mit unserer Vermieterin hatten, haben wir uns dazu entschlossen ihr mit unseren möglichen Mitteln entgegenzukommen. Also haben wir mit ihr in einer schriftl. Anlage zum Mietvertrag Folgendes vereinbart: Die einzubauende Küche wird seitens der Mieter der EG-Whng. anstelle einer zu hinterlegenden Mietkaution vorfinanziert. D.h. wir haben unsere Mietkaution in die Küche investiert. Damit die Küche jedoch Eigentum der Vermieterin wird, haben wir unter Berücksichtung ihrer finanziellen Lage vereinbart, dass sie innerhalb von 16 Monaten die entstandenen Kosten für die Einbauküche, auf das von uns angelegte Mietkautionskonto einzahlt. Somit würde bei einem Auszug die Küche ihr gehören, und uns würde man die Mietkaution auszahlen.
Im Mietvertrag zusätzlich festgehalten wurden folgende Punkte: Garagennutzung obliegt den Mieter der Wohnung im EG. Die Gartenpflege und -nutzung ist allein den Mietern überlassen. Auch die sich im Garten befindenden Gartenmöbel und –geräte stehen den Mietern zur Nutzung zur Verfügung. Besuche der Vermieterin sind schriftl. im Vorab anzumelden und auch nur dann gestattet, wenn die Mieter im Haus sind. Hier muss ich der Ordnung halber darauf hinweisen, dass die Vermieterin im Haus eine separat zugängliche Abstellkammer, den Dachboden, als auch einen Kellerraum zu ihrer Verwendung hat und unsererseits somit selbstverständlich ein Zutrittsrecht erhalten hat.

Jetzt aber häufen sich die Vorfälle, welche in unseren Augen sehr gravierend und unzumutbar sind:
1. Besuche der Vermieterin werden generell nicht angemeldet – noch nicht einmal telefonisch. Unsere Vermieterin taucht hier auf wann sie will. An Wochenenden, an Feiertagen, in Begeleitung Ihres Lebensgefährten, ihrer Mutter, ihrer Schwester oder anderen uns unbekannten Personen. Auch haben wir sie schon des Öfteren nachts über das Grundstück laufen sehen, häufig waren dann am nächsten Morgen Gegenstände (z.B. Blumenkübel) aus dem Garten verschwunden.
2. Im Mietvertrag hat unsere Vermieterin ihrerseits festgelegt, dass im Frühjahr 2007 die noch vorhandenen, maroden Holzfenster an der Südseite des Hauses durch Kunststofffenster ausgetauscht werden. Es handelt sich hierbei um insgesamt 4 Kellerfenster, 4 Zimmerfenster und 2 große Panoramafenster für einen Wintergarten im EG. Die restlichen Fenster des Hauses sind bereits vor wenigen Jahren ausgetauscht worden.
3. Wie bereits oben erwähnt haben wir in der Miete Heizkosten für das Haus inklusive. Im Oktober 2006 ließ unsere Vermieterin 500l Heizöl liefern um die defekte Heizungsanlage im Keller erstmal überhaupt zum Laufen zu bringen. Das Gerät wurde zunächst repariert und lief problemlos bis Anfang Dezember. Plötzlich war das Heizöl weg, die Heizung war aus und im Haus herrschte eine mörderische Kälte. Nach kurzer Rücksprache mit der Vermieterin haben wir auf deren Rechnung NUR 1000l Heizöl nachliefern lassen dürfen. Anschließend musste ein Heizungsbauer die Anlage neu einstellen, da diese Luft gezogen und sich zusätzlich auch noch fest gebrannt hatte. Im Februar 2007, eine Woche bevor das Heizöl aus der Dezember 2006 – Lieferung sich dem Ende neigte, erhielten wir Mieter einen Anruf der Firma welche uns das Heizöl im Dezember 2006 geliefert hatte, mit dem Hinweis die Rechnung sei noch nicht gezahlt – wir mussten uns entschuldigen, haben aber auf die Vermieterin verwiesen. Wie gesagt, eine Woche später war die noch nicht gezahlte Lieferung bereits aufgebraucht. Wieder war die Heizung aus, wieder haben wir gefroren. Wieder haben wir die Vermieterin angerufen, und wieder hat sie uns ihr finanzielles Leid geklagt. Wieder haben wir uns hinreisen lassen und sind ihr entgegengekommen: Wir haben die Öllieferung finanziert (erneut 1000l) und sie hat diese innerhalb von 2 Monatsraten an uns abgezahlt. Aber auch wie im Dezember 2006, musste in Heizungsbauer her. Diesmal war der Schaden an der Anlage jedoch so aufwendig, dass wir 4 Tage ohne Heizung auskommen mussten. Zum 21.04.07 ist die Heizung erneut ausgegangen, da auch die Öllieferung aus Februar 2007 sich dem Ende geneigt hatte. Aufgrund der jetzigen Temperaturen und der Tatsache, dass unsere Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer erfolgt, haben wir die Anlage ausgeschaltet und keine weitere Forderung nach Heizöl gestellt.
4. Die zugesicherte Garage steht bis zum heutigen Zeitpunkt noch nicht zur Verfügung. Die Miete wurde bereits im Februar 2007 seitens der Vermieterin gekürzt, damit sie Ihren „Plunder“ weiterhin dort lagern kann. Dieser verteilt sich im Übrigen auch auf die weiteren Räume zu ihrer Verwendung.
5. Anfang April gab es noch folgende Situation: Unsere Vermieterin hat unangemeldet wie immer, an einem Montag ihren Hausrat in besagt Garage eingeräumt/umgeräumt. Von morgens 10:00h – mittags 12:00h und anschließend nochmals ab 18:00h. In unserer Siedlung leben hochrangige Personen mit Namen, welche sehr auf Mittags- und Nachtruhe klopfen. Gegen 22:00h war unsere Vermieterin immer noch in der Garage beschäftigt. Wir Mieter sind berufsbedingt Frühaufsteher und aufgrund dessen auch Frühzubettgeher. Um 22:00h haben wir die Haustür verschlossen und aus Sicherheitsgründen den Haustürschlüssel von innen am Schloss stecken lassen und sind zu Bett gegangen. Um 23:30h verlangte unsere Vermieterin in Form von Sturmklingeln, Schreien und anschließendem Klopfen an die Rollos im Schlafzimmer Zutritt in den Keller. Noch bis 00:25h beschäftigte man sich mit Pauken und Trompeten im Keller. An Schlafen war in dieser Zeit nicht zu denken, zumal man uns unsanft aus dem Schlaf gerissen hatte.
6. Seitens der Vermieterin wurde bis zum heutigen Tag noch nicht angefangen, die vorhin erwähnte Mietkaution der Mieter im EG, auf das entsprechende Mietkautionskonto einzuzahlen!
7. Auch sind wir bemüht die laufenden Kosten für das Haus/Grundstück so gering wie möglich zu halten: Das Haus wurde von uns komplett mit Energiesparlampen ausgestattet – auch das Hoflicht! Nachdem wir festgestellt haben, dass uns eine 240l Mülltonne zu groß ist, da wir sie nur bis zur Hälfte füllen, haben wir uns Anfang des Jahres um die Bereitstellung einer 120l Mülltonne gekümmert. Kleinigkeiten, aber dies ist für uns selbstverständlich!

Diese 7 genannten Punkte, haben wir in der vergangenen Woche in ein sachlich freundliches Schreiben verfasst. Zum einen haben wir unsere Vermieterin über die jetzige Situation mit der Heizungsanlage informiert und darum gebeten, dass spätestens ab Oktober 2007 min. 3500l Heizöl zur Verfügung stehen. Eine derartige Situation wie im vergangenen Winter ist uns gegenüber nicht zumutbar und wird unsererseits auch nicht mehr geduldet. Zum anderen haben wir auf die vertraglich vereinbarte Erneuerung der Fenster hingewiesen und darum gebeten uns frühzeitig über einen Austausch der Fenster zu informieren. Dann haben wir Stellung zu der Situation im April (Punkt 5) bezogen, indem wir in einer wirklich freundlichen Art unseren Unmut zum Ausdruck gebracht haben und unsere Vermieterin darum gebeten haben sich doch zukünftig an den Mietvertrag zu halten und sich vorher anzumelden, damit derartige Situationen nicht noch einmal vorkommen. Auch haben wir die Sache mit der Mietkaution angesprochen. Wobei wir dies noch nicht einmal angemahnt haben, sondern hier nach wie vor unser Verständnis Ihrer finanziellen Lage gegenüber ausgedrückt haben. Und wir haben Sie darum gebeten, uns gegenüber ein bisschen freundlicher zu reagieren, so wie sie es sich gegenüber von uns auch erwartet. Denn unsere Vermieterin ist uns gegenüber ständig aufbrausend und absolut kompromisslos. Wir kommen ihr ständig entgegen und bieten ihr unsere Hilfe an, alles nimmt sie auch gerne an – aber es kommt nicht einmal ein Dankeschön zurück. Für Sie ist dies alles selbstverständlich. Wie gesagt, diese Punkte haben wir in ein freundliches Schreiben verfasst und ihr in den Postkasten vor unserer Haustür geworfen. Den Postkasten hat sie am 1. Mai entleert und am 2. Mai eine Mieterin an ihrem Arbeitsplatz kontaktiert. In diesem Fall mich, daher wende ich mich auch an Sie. Ich arbeite von zu Hause aus, während alle anderen Mieter auswärts ihrer Arbeit nachgehen. Dies nutzt sie aus und ist auch der Meinung es sei eine Selbstverständlichkeit mich in meiner Arbeit stören zu könne, weil ich bin schließlich „zu Hause“ und ständig erreichbar. Bereits bei der Begrüßung viel mir ihr gereizter Unterton auf. Ich habe versucht ihren Redeschwall zu unterbrechen, um sie zu bitten, ein derartiges Gespräch zu führen wenn alle Mieter anwesend sind. Ihre Reaktion darauf war Folgende: Sie hat einen Brief von mir bekommen (Anmerk.: unterschrieben von allen Mietern!), darauf reagiert sie jetzt und nicht später! Nachdem ich nicht zu Wort kam und sie auch immer unfreundlicher, pampig und lauter geworden ist, habe ich das Gespräch unterbrochen. Keine 2 Minuten später rief sie wieder auf meiner geschäftl. Leitung an, wieder habe ich versucht sie zu bitten, das Gespräch zu einem anderen Zeitpunkt zu führen, aber wieder ließ sie mich nicht zu Wort kommen und sprach mir aufgrund meiner vorherigen Reaktion die fristlose Kündigung aus. So ganz getreu dem Motto: Sie legen den Hörer auf – ich kündige Ihnen fristlos für ihr Verhalten.

Meine Schilderung ist sicher sehr umfassend, aber ich habe das Gefühl Ihnen nur so vermitteln zu können, in welcher Situation wir uns befinden. Wir fühlen uns, auch wenn es schwer fällt zu glauben, hier in diesem Haus sehr wohl. Verstehen uns mit den Nachbarn, zahlen pünktlich unsere Miete und haben uns auch nichts zu Schulden kommen lassen. Im Gegenteil! Ich bin sicher meinen Schilderungen können Sie entnehmen, dass wir unsererseits eigentlich sehr um ein vernünftiges Verhältnis mit unserer Vermieterin bemüht sind, es aber ihr offenbar nicht Recht machen können. Die fristlose Kündigung wollte sie uns noch schriftlich zukommen lassen. Im Moment noch nicht geschehen. Meine Frage auf diese lange Schilderung ist eigentlich ganz einfach und kurz:
Wie können wir uns jetzt verhalten? Wir haben uns ja sogar in der Situation mit der Nichtnutzung der Garage oder Mietkürzung ruhig verhalten und ihr auch noch nie mit einer Mietkürzung gedroht.

Ich danke für Ihre Bemühungen und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt entnehme ich, dass Sie Ihren mietvertraglichen Pflichten überobligationsmäßig erfüllt haben.
Das Verhalten und Gebaren Ihrer Vermieterin ist hingegen nicht nachvollziehbar und sollte von Ihnen zukünftig auch nicht mehr geduldet werden.

Insoweit haben Sie sich mit Ihrem an Ihre Vermieterin aufgesetzten Schreiben völlig richtig verhalten.
Allerdings sollten Sie Ihre Vermieterin durchaus mit einer Androhung einer Mietminderung konfrontieren, wenn das beschriebene Verhalten fortgesetzt wird und die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht eingehalten werden (insbesondere die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache).

Um Ihren Rechten Nachdruck zu verleihen, empfehle ich die Mandatierung eines Kollegen vor Ort, auch um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2007 | 15:56

Sehr geehrter Herr Rechtanwalt Roth,
ich bedanke mich für Ihre schnelle Antwort und Ihre Stellungnahme. In der Tat bin ich jetzt ein bisschen beruhigter, da ich wirklich nicht mehr wusst, ob wir einen Fehler auf unserer Seite suchen müssen oder nicht. Auch wir waren der Meinung, eigentlich schon mehr als genug getan zu haben um unsere Vermieterin "glücklich" zu stimmen. Eine Nachfrage ergibt sich noch aus der fristlosen Kündigung: Kann ich davon ausgehen, dass diese nicht rechtswirksam wäre?
Sollte ein fristlose Kündigung tatsächlich noch schriftl. folgen, müssen wir uns ohnehin einen Rechtsbeistand suchen.
Besten Dank und freundliche Grüß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 16:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Anhaltspunkte für das Vorliegen der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung seitens Ihrer Vermieterin kann ich nicht erkennen (kein Zahlungsverzug, keine schwere Störung des Hausfriedens, unerlaubte Veränderungen der Mietsache oder sonstiger vertragswidriger Gebrauch der Mietsache).

Darüber hinaus muss die fristlose Kündigung innerhalb angemessener Zeit seit Kenntnis von dem Kündigungsgrund ausgesprochen werden, um dem Einwand der Verwirkung der Kündigungsgründe zu entgehen.

Die Ankündigung Ihrer Vermieterin dürfte wohl in die Kategorie "Schaumschlägerei" fallen. Sie sollten die ganze Angelegenheit von der sachlichen Seite her sehen und jedweder Konfrontation mit Ihrer Vermieterin freundlich aber bestimmt ausweichen.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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