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Können wir bei defekter Heizung nachträglich die Heizkosten beanstanden und eine Mietminderung forde


31.08.2005 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Februar diesen Jahres haben mein Exfreund und ich unsere gemeinsame Wohnung, die wir seit dem 01.01.04 bewohnten, fristgerecht zum31.05.05 gekündigt.
Vor wenigen Wochen bekamen wir die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004:

Betriebskostenabrechnung 01.01.2004 bis 31.12.2004

Kostenart in EUR Gesamt Faktor Anteil
Grundsteuer 212,00 1,00 212,00
Müllabfuhr 74,16 1,00 74,16
Straßenreinigung 111,21 0,16 18,02
Frischwasser, Abwasser
11.11.03 bis 11.11.04 1.192,14 0,33 393,41
Allgemeinstrom 11.11.03
bis 11.11.04 62,42 0,16 10,12
Heizung/Warmwasser (Gas)
11.11.03 bis 11.11.04 2.627,33 0,27 700,62
Heizungswartung und
Reinigung 87,00 0,27 23,20
Schornsteinreinigung 106,00 0,16 17,17
Vorderhaus- und Vorgartenpflege 0,00 0,16 0,00
Gebäude-, Sach-,
Haftpflichtversicherung 500,00 0,16 81,00

Strom 1. Etage links 190,32 1,00 190,32
Kosten Betrieb Satellitenanlage 600,00 0,16 97,20
Treppenhaus-/Kellerreinigung 468,00 0,16 75,82
Gesamtsumme 6.230,65 1.893,03


Nebenkosten 1.893,03
Bereits gezahlt 1.680,00
Differenz -213,03

Die Daten (11.11.03 usw.) habe ich angemahnt und daraufhin sollen wir angeblich eine neue Abrechnung bekommen, in der er die Daten anpassen wolle, also nicht mehr den 11.11.003 (zu dem Zeitpunkt wohnten wir noch nicht dort). Er begründete diese Daten damit, die Stadtwerke hätten diesen Abrechnungszeitraum, woraufhin wir ihm erklärten, dass wir trotzdem im November noch nicht dort gewohnt hätten und der Abrechnungszeitraum für uns erst ab dem 01.01.04 gilt. Diese Abrechnung haben wir noch nicht erhalten. Auch die Faktoren hat er uns noch nicht erklärt.
Hinzu kommt , dass seitdem wir dort eingezogen sind, waren zwei der insgesamt acht Thermostate an den Heizungen defekt, d.h. die betroffenen Heizungen heizten komplett durch, auch bei 30°C im Sommer! Beim ersten Besichtigen der Wohnung teilte unser Vermieter uns mit, dass er diesen Defekt kenne und diesen schnellstens beseitigen wolle. Das passierte trotz mehrmaligem Anfragen unsererseits beim Vermieter in den gesamten 17 Monaten nicht. Die Reparatur selbst ausführen zu lassen und dem Vermieter in Rechnung stellen, wollten wir des lieben Friedens willen nicht tun, da in diesem Ort Wohnungen dieser Art rar waren.
Nun bot er uns an, uns bei der Abrechnung mit 30 Euro für 2004 und 15 Euro für 2005 entgegenzukommen. Ehrlich gesagt, finden wir dieses Angebot lächerlich.
Er will jetzt einen Experten hinzuziehen, von dem wir Namen und Anschrift verlangt habe, um selber mit ihm zu sprechen, welche wir ebenfalls nicht erhielten.
Er schlug ein Treffen in der nächsten Woche vor.

Nun unsere Fragen dazu:
1. Wie sollen wir weiterverfahren? Sollen wir uns auf das Treffen einlassen? Ich befürchte eine Eskalation zwischen meinem Exfreund und dem Vermieter? Allerdings würde ich mich gern gütlich einigen.

2. Welche Rechte haben wir in diesem Fall? Können wir auf einer Reduzierung der Heizungskosten bestehen? Wenn ja, in welcher Höhe, da ja dort auch Warmwasser verrechnet ist?

3. Wir haben gelesen, dass man auf Grund defekter Heizungen die Miete mindern kann? Gilt das nur für ausgefallene oder auch wie in unserem Fall für ständig durchlaufende Heizungen (wie gesagt, auch bei 30°C im Sommer)? Wenn ja, können wir eine „nachträgliche“ Mietminderung einfordern? Wenn nicht, was können wir tun, um diese Rechnung nicht zahlen zu müssen, da ich diese nicht für gerechtfertigt halte?

4. Können wir die Kaution zurückfordern, ohne dass diese Sache erledigt ist?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit herzlichsten Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst würde ich Ihnen empfehlen, das avisierte Treffen durchzuführen, um zu einer einvernehmlichen Lösung zu gelangen. Sie sollten dazu im Vorfeld Ihren Exfreund darauf einschwören, ruhig und besonnen in dieses Gespräch zu gehen. Eine solche einvernehmliche Lösung möchte ich Ihnen nicht zuletzt deswegen vorschlagen, weil Ihre Position in dieser Angelegenheit weniger gut ist.

Das Problem ist, dass Ihre Wohnung einen Mangel hatte, dadurch, dass sich zwei Ventile nicht schließen ließen. Diesen Mangel haben Sie zwar angezeigt, nur leider die Beseitigung nicht durchgesetzt. Ihnen hätte das Druckmittel zur Verfügung gestanden, bis zur Beseitigung des Mangels die Miete zu mindern, und zwar bei nicht abstellbaren Heizkörpern um bis zu 15 %. Dieses haben Sie nicht getan und zahlen hierfür jetzt im wahrsten Sinne des Wortes die Rechnung.

Denn es ist nicht möglich, jetzt im Nachhinein eine Herabsetzung der Heizkosten durchzusetzen. Sie hätten vielmehr bereits damals dafür Sorge tragen müssen, dass es zu dem nutzlosen Energieverbrauch durch Mangelbeseitigung nicht kommt. Da Sie dies unterlassen haben, müssen Sie nun die verbrauchte Heizenergie auch bezahlen.

Gleiches gilt für die Mietminderung, die Sie während der Zeit des Vorliegens des Mangels hätten geltend machen müssen. Jetzt im Nachhinein ist eine Rückwirkende Mietminderung nicht mehr möglich.

Auch um die Kaution ist es derzeit schlecht bestellt. Zwar haben Sie gegen Ihren Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Da der Vermieter jedoch noch offene Forderungen gegen Sie aus der Nebenkostenabrechnung hat, darf er diese von der Kaution abziehen und muss dann nur den sich ergebenden Restbetrag an Sie auszahlen. Gerade zur Sicherung solcher offener Forderungen ist die Kaution ja da.

Sie sehen also, dass sich in Ihrem Falle eine gütliche Einigung geradezu anbietet. Ich bitte dabei zu beachten, dass die Prüfung in diesem Forum nicht so detailliert sein kann, wie unter Kenntnis aller Umstaände und Unterlagen durch einen Kollegen vor Ort. Sie sollten daher in Betracht ziehen, mit Ihrem Mietvertrag, der Nebenkostenabrechnung und möglicher Korrespondenz mit Ihrem Vermieter einen auf das Mietrecht spezialisierten Kollegen vor Ort aufzusuchen, um die Sache abschließend prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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