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flächenabweichung


08.11.2007 09:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Als wir die von mir und meinem bruder angemietete Wohnung nachgemessen hatten stellten wir fest, dass der tatsächliche Wohnraum wesentlich kleiner ist (ca 20%) als von der Vermieterin zugesichert! Sowohl in der Anzeige stand eine andere Fläche, als auch auf Nachfrage bei der Besichtigung nannte sie die falsche Fläche. Dafür habe ich auch Zeugen, mein Bruder und seine Freundin!
Allerdings steht im Mietvertrag keine Flächenangabe! Da die Miete schon für die genannte Fläche vergleichsweise sehr teuer ist ärgert es mich sehr von der Vermieterin auch noch reingelegt worden zu sein! Ist es sinnvoll rechtliche Schritte einzuleiten? Bestehen Aussichten auf Mietminderung bzw. Auflösung des Vertrages? Ich hoffe es besteht eine Möglichkeit!

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt.

Nach der BGH- Rechtssprechun (Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03) liegt ein Mangel vor, der zur Minderung der Miete bzw. Rückforderung von in der Vergangenheit zuviel gezahlter Miete berechtigt, wenn die Wohnflächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

Sofern Sie über einen längeren Zeitraum die vereinbarte Miete gezahlt haben, obwohl Ihnen die Abweichung bereits bekannt war, käme insoweit eine sog. Verwirkung in Betracht, d.h. die Rückforderung bereits zuviel gezahlter Mieten könnte ausgeschlossen sein. Hierfür ist nach Ihren Angaben allerdings nichts ersichtlich.

Dass die qm-Zahl nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, schadet unter Umständen dann nicht, wenn sich aus den anderen von Ihnen angeführten Umständen zweifelsfrei ergibt, dass tatsächlich meht Quadratmeter zugesichert wurden. Die Mietanzeige mit qm- Angabe sowie die Zeugenaussagen sind hierbei durchaus geeigent die falschen Angaben zu beweisen, um eine Mietminderung durchzusetzen
Hierbei muss aber bedacht werden, da es sich - mangels Angaben im Mietvertrag - um eine Zusicherung gehandelt haben muss.Für eine solche Zusicherung reicht es z.B. nicht, wenn der Vermieter Ihnen gegenüber lediglich eine ca-Angabe gemacht hat ("Die Wohnung hat ungefähr 100 (Beispiel) qm²"). Der Vermieter muss die Größe ausdrücklich zugesichert haben; Sie müssen demgegenüber (für den Vermieter ersichtlich) zu erkennen gegeben haben, dass es Ihnen gerade auf die Größe von 100 (Beispiel )qm² ankam.

Die Höhe der Minderung richtet sich grundsätzlich nach dem Prozentsatz der Wohnflächenabweichung.

Eine Auflösung des Vertrages käme nur beim Vorliegen der Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) oder einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB)
in Betracht.
Bei Ersterem müssten sie allerdings die Arglist konkret nachweisen können, bei Zweitem liegen die Anforderungen an einen wichtigen Grund sehr hoch, d.h. die Wohnung müsste zum Gebrauch ungeeignet sein und dies müsste auf einem Verschulden der Vermieterin liegen, welches Sie ebenfalls nachweisen müssten.
Hier sind die Gesamtumstände des Einzelfalls erfoderlich, so dass eine abschließende Bewertung nicht im Rahmen dieser Online- Anfrage geleistet werden kann.
Tendenziell wird allerdings die Mietminderung das wesentlich einfacher durchzusetzende Instrument sein, sofern die Zusicherung bewiesen werden kann.



Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2007 | 11:43

ist es dann vielleicht möglich aufgrund der neu festgestellten fläche die vermieterin auf mietwucher zu verklagen?die neu berechnete qm-miete übersteigt die Vergleichsmiete um mindestens 40%!wir sind studenten, studentischer wohnraum ist hier immer knapp und sie hat unsere Unerfahrenheit ausgenutzt, da wir unnsere erste eigene Wohnung bezogen haben. ist eine klage sinnnvoll?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2007 | 12:12

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
Der Mietwucher hat seine Bedeutung im strafrechtlichen wie im zivilrechtlichen Bereich.
Strafrechtlich kann dies zu einer Verurteilung führen, zivilrechtlich hätte das Vorliegen des Mietwuchers die Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB zur Folge.
Ob ein solcher Mietwucher vorliegt, kann nicht pauschal im Rahmen dieser Online- Anfrage beantowrtet werden.

Unerfahrenheit ist grundsätzlich ein Mangel an Geschäftskennntis und Lebenserfahrung im Allgemeinen. Die bloße Unkenntnis der Wohnraummarktverhältnisse und der Miethöhen genügt hierfür aber nicht (LG München ZMR 63,177).

Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt

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