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Wohnung zur Miete


04.05.2018 22:11 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo

Kurz zu mein Fall , wir sind Zwei Personen die miteinander verlobt sind, und hatten zwischenzeitlich auseinander gelebt. Meine Verlobte hatte dann in der Zeit bei ihre Eltern gelebt und ich bei meine Eltern sodass die Wohnung erstmal leer war, dazu muss ich erwähnen das meine Verlobte im 8 Monat schwanger war. Dabei hat der Bruder meiner Verlobten auf ein weisses blanko Papier von ihr Eine Unterschrift verlangt. Hinterher ohne ihr Wissen wurde ein Kündigungsschreiben verfasst und an dem Vermieter gesendet. Ich bin von meiner Verlobte der Untermieter bzw. habe selbst ein Mietvertrag mit dem Vermieter( war damals als 1 Zimmer Wohnung angemietet für mein Studium). Jetzt haben wir uns versöhnt und leben gemeinsam. Der Vermieter möchte jetzt uns nicht mehr obwohl wir immer die Miete bezahlt haben und zuvorkommende Mieter waren. Ihn gehts um die Miete da meine Verlobte und ich unser Kind bekommen haben möchte der Vermieter den Mietpreis drastisch erhöhen. Ich habe den Vermieter gesagt das dieses schreiben ohne meine Verlobte wissen verfasst wurde. Diese würde ihn nicht interessieren. Er möchte einen neuen Mietvertrag aber mit erhöhter Miete ( ca. 100-200€) ist dieses rechtens , darf er uns jetzt aus der Wohnung schmeißen ?
05.05.2018 | 00:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Nach Ihren Schilderungen haben Sie die Wohnung damals zunächst allein als Ein-Zimmer-Wohnung angemietet für Ihr Studium. Anschließend zog Ihre Verlobte zu Ihnen, die Wohnung stand während der Zwischenzeit, die Sie beide jeweils bei Ihren Eltern verbrachten leer und nun wohnen Sie gemeinsam, zusammen mit Ihrem Kind wieder dort. Ihre Verlobte bzw. jemand anders hatte zwischenzeitlich ein Kündigungsschreiben an den Vermieter gesandt, welches von Ihrer Lebensgefährtin, nicht jedoch von Ihnen unterschrieben wurde. Zu Umständen einer Vertragsänderung oder einvernehmlichen Vertragsübernahme durch Ihre Verlobte und zur Begründung eines eventuellen Untermietverhältnisses führen Sie nicht abschließend nachvollziehbar näher aus.

Für eine Kündigung eines zwischen Ihnen und dem Vermieter bestehenden Mietverhältnisses reicht eine Kündigung allein Ihrer Verlobten nicht aus, insofern Sie allein Mietpartei sind. Für eine Kündigung des Mietverhältnisses wäre eine schriftliche Kündigung Ihrerseits gem. § 568 BGB erforderlich. Anders wäre es zu betrachten, wenn Sie und Ihre Verlobte zuvor mit dem Vermieter vereinbart hätten, dass ihre Verlobte an Ihrer Stelle Mietpartei würde und Sie seitdem lediglich als Untermieter dort wohnten; dazu schreiben Sie nichts. Sollte Ihre Verlobte (als alleinige Mieterin) dann gekündigt haben, könnte das Mietverhältnis bereits eine Beendigung gefunden haben und Ihre Verlobte und Sie demnach zur Räumung verpflichtet sein. Der Vermieter könnte Sie in diesem Fall einfach auffordern, die Wohnung zu räumen, was dann auch geschehen sollte, um Folgekosten zu vermeiden.

Geht man stattdessen davon aus, dass das Mietverhältnis mangels Vertragsübernahme durch Ihre Verlobte zwischen Ihnen und dem Vermieter weiter fortbesteht, wäre jedoch § 553 Abs. 1 BGB zu beachten. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums einem Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse der Gebrauchsüberlassung besteht. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Zur Größe der Wohnung und den Umständen einer Überbelegung schildern Sie nichts. Im Falle einer Überbelegung könnte der Vermieter aus diesem Grund kündigen.

Insoweit die Wohnung ausreichend groß sein sollte und nicht der gesamte Wohnraum überlassen wird, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht ablehnen. Der Vermieter kann seine Erlaubnis bei einer Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an Dritte jedoch immer davon abhängig machen, dass sich der Mieter mit einer angemessenen Mieterhöhung als einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB).

Auch wenn Sie einer solchen nicht zustimmen, kann Sie der Vermieter als Mieter Sie nicht direkt aus der Wohnung schmeißen. Dafür benötigt er einen gerichtlichen Räumungstitel und zuvor einen wichtigen Grund, der zur Kündigung berechtigt. Dies würde bei einer Weigerung des Auszugs dann voraussichtlich juristisch überprüft. Im Falle, dass die Überprüfung für Sie nachteilig ausginge, müssten Sie die entsprechenden Kosten tragen. Anders wäre es zudem, wie gesagt, wenn eine Vertragsübernahme und wirksame Kündigung durch Ihre Verlobte erfolgt wäre. Dann wären Sie beide seit einer Beendigung des Mietverhältnisses bereits zur Räumung verpflichtet. Weitere Kosten gingen in diesem Fall zu Ihren Lasten.

Nachdem der Vermieter nach dem Gesetz (s.o.) bei bestehendem Mietverhältnis seine Zustimmung jedoch davon abhängig machen kann, dass eine angemessene Mieterhöhung gezahlt wird und die Verweigerung einer angemessenen Mieterhöhung ein wichtiger Grund darstellt, wonach der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Mitgebrauchs an einen Dritten verweigern kann, sollte eine Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung jedoch nicht abgelehnt werden, da andernfalls ggf. eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden könne, wonach bei der Wirksamkeit einer solchen Kündigung die Wohnung zum Beendigungszeitpunkt zu räumen wäre. Insofern sollte das Auffinden einer vernünftigen Lösung fokussiert werden, zumal es Ihren Schilderungen nach dem Vermieter nicht in erster Linie darum geht, sie aus der Wohnung heraus zu bekommen. Angemessen ist bei preisgebundenem Wohnraum der zulässige Untermietzuschlag, sonst in der Regel das Entgelt für die zusätzliche Abnutzung (Palandt-Weidenkaff, § 553, Rz. 6).

Ob in Ihrem Fall die Ihrerseits angesprochene erhöhte Miete (ca. 100-200 €) als angemessen erscheint, lässt sich insbesondere ohne eine Einsichtnahme des Mietvertrags, Kenntnis der Wohnung usw. aus der Ferne leider nicht sagen. Daher sollten Sie mit sämtlichen bei Ihnen die Regelung des Mietverhältnisses vorhandenen Unterlagen, vor allem dem Mietvertrag, eventuell vorhandenen Grundrissen usw. umgehend einen örtlichen, auf Mietrecht spezialisierten, örtlichen Rechtsanwalt aufsuchen und mit ihm das weitere Vorgehen sowie die Modalitäten betreffend einer Zustimmung zu einer angemessen Mieterhöhung gemeinsam besprechen und dies nicht auf die lange Bank schieben. Eine eventuelle juristische Auseinandersetzung über eine fortdauernde Nutzung ohne entsprechendes Einverständnis des Vermieters bzw. eine Kündigung vermieterseits sollte hierdurch schnellstmöglich vermieden werden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Joerss

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2018 | 01:39

Danke erstmal für Ihre Antwort.

Ich glaube ich hab mich nicht gut genug bzw deatliert genug ausgedrückt. Es geht um eine 3 Zimmer Wohnung die wir (meine Verlobte und ich) gemeinsam angemietet haben. Wir haben beide einen Mietvertrag mit dem Vermieter gemacht. Ihr wurden 2 Zimmer zugeschrieben und mir 1 Zimmer (fürs Bafög wegen des Studiums). Nach einiger Zeit kriselte es zwischen uns beiden, sodass ich ein annäherungsverbot hatte. Meine Verlobte ist dann erstmal zu ihre Eltern gefahren und ich ebenfalls zu meine Eltern. In der Zeit (2 Monate ) war die Wohnung von uns nicht besetzt (Miete wurde trotzdem bezahlt). Dies passierte alles in der Schwangerschaft. Mein Verlobte Bruder hat dann meine Verlobte aufgefordert auf ein weißes Papier zu unterschreiben , was sie dann getan hat ( ohne zu wissen was dahinter stecken könnte) dadurch hat der Bruder dann ein kündingsschreiben verfasst und an den Vermieter geschickt mit ihrer Nichtwissenden Unterschrift. Jetzt Haben wir uns versöhnt und leben seit 2 Wochen zusammen , dazu kommt noch das unser Sohn geboren wurde. Jetzt will der Vermieter wie schon erwähnt , dass wir ausziehen bzw will die Miete drastisch anheben.

Sie bezahlt 235,50 kalt + 140€ NK
Ich bezahle 110€ warmmiete

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2018 | 13:54

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten: Insofern Sie beide jeweils einen gesonderten Mietvertrag abschlossen, Sie über das eine Zimmer und Ihre Verlobte über den zwei Zimmer, könnte durch eine wirksame Kündigung des Mietvertrags Ihrer Verlobten das dortige Mietverhältnis beendet worden sein. Dies hätte zur Folge, dass sie die zwei Zimmer derzeit ohne Mietvertrag im Rahmen eines reinen Nutzungsverhältnisses nutzt und der Vermieter die Räumung der zwei Zimmer und für die Zeit der Nutzung Nutzungsersatz verlangen könnte. Hinsichtlich der Unterschrift auf dem Papier könnte man ggf. über eine Anfechtung der Kündigungserklärung wegen Irrtums nachdenken. Ob unter Berücksichtigung der Ihrerseits geschilderten Gründe und kurzweiligen Zwischenzeit, die Sie beide jeweils bei Ihren Eltern verbrachten, und den Umständen der Unterschriftsleistung die Voraussetzungen einer Anfechtung wegen Irrtums bestehen und voraussichtlich in einem Rechtsstreit auch bewiesen werden können, und eine solche insbesondere Sinn macht, sollte in dem Gespräch mit einem örtlichen Anwalt abschließend besprochen werden. Sollte die Kündigung wirksam sein und Ihr Vermieter für die gesamte Wohnung lediglich eine angemessene Miete verlangen, dürfte gegen einen vernünftigen Mietvertrag nichts einzuwenden sein. Der Mietvertrag des Vermieters sollte bestenfalls anwaltlich eingesehen und geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Thomas Joerss


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